Ces crédits qui nuisent à votre capacité d’emprunt

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Pouvoir faire face à vos mensualités : voilà ce que la banque regarde quand vous venez lui demander un crédit immobilier. Et cela passe, outre le respect du taux d'endettement maximum de 33%, par une bonne gestion bancaire au quotidien. Lors de l'analyse de votre dossier, le banquier regardera les éventuels découverts que vous avez eus sur les 3 derniers mois, mais aussi vos crédits en cours. Et attention, certains sont purement et simplement rédhibitoires ! 

Le crédit à la consommation, une pratique à limiter

S'équiper ou se faire plaisir sans taper dans ses économies peut procurer une certaine satisfaction. Mais que ce soit un crédit à la consommation ou une facilité de paiement, ces procédés d'achat souvent proposés en magasin et sur internet, sont tout sauf vos alliés au moment d'aller demander un prêt immobilier. Limitez au maximum - le mieux est de ne pas en avoir - les crédits à la consommation et les paiements en trois, cinq ou dix fois. Ils émettent tout de suite une petite lumière rouge dans la tête du banquier, qui assimile cela à une mauvaise gestion de compte. 

Le leasing est assimilé à un crédit à la consommation

Mauvaise nouvelle si vous avez acheté votre voiture en leasing (ou LOA), cela est assimilé par les banques à un crédit à la consommation. Les mensualités que vous réglez sont autant d'argent retenu sur votre capacité d'emprunt. 

L'investissement locatif, la fausse bonne idée

Si vous avez acheté un appartement pour le louer, en attendant le bon moment pour acquérir votre résidence principale, c'est, dans de nombreux cas, un mauvais calcul. Certes, vous épongez une partie de votre crédit avec les loyers que vous recevez, mais le banquier tient aussi compte de la potentielle vacance de votre logement, tout comme les différents frais afférents (impôts fonciers, etc.). Surtout, considérant que ce type d'investissement génère une rentrée d'argent instable, la banque ne comptabilise qu'une partie de ces revenus locatifs (70% en général, 90% dans le meilleur des cas). Donc au mieux cela grèvera votre capacité  d'emprunt, au pire cela vous empêchera de devenir propriétaire de votre résidence principale. 

Concrètement, je fais quoi de mes crédits en cours ?

D'une manière générale, pour un banquier, moins vous avez de crédits, mieux c'est. Si vous avez des crédits en cours, il est important de vérifier la durée et le montant restant à rembourser. Si la durée est courte, la banque ne vous pénalisera pas forcément mais tiendra compte de ces mensualités au moment d'établir votre capacité d'emprunt. 

Le crédit à la consommation : à solder

La meilleure des solutions est généralement de solder les crédits à la consommation avant de faire la demande de prêt immobilier. Par exemple, si le montant qu’il vous reste à rembourser est de 2.000 euros, mieux vaut demander un remboursement anticipé avec une partie de votre apport personnel plutôt que de rembourser 400 euros sur cinq mois. Il en est de même pour d’éventuelles dettes, comme les arriérés d’impôts. De même, si la banque observe une mensualité de prêt pour un regroupement de crédits, cela lui enverra un très mauvais signal. 

Le crédit immobilier de mon investissement locatif : à étudier

L'investissement locatif est un peu mieux vu, puisqu'il s'agit d'un investissement et non d'un crédit à perte. Toutefois, il aura un impact négatif sur votre capacité d'emprunt. Tout dépend des mensualités de remboursement et des loyers que vous touchez ainsi que de votre taux d'endettement, mais il est possible qu'il faille vendre cet appartement et solder le crédit afin d'avoir une meilleure capacité d'emprunt pour votre résidence principale. 

Comment la banque calcule-t-elle votre capacité d’emprunt ?

Pour calculer votre capacité d’emprunt, la banque prend vos revenus, y ôte les éventuels crédits ou facilités de paiement, et ne retient que 33%, qui correspond à l'endettement maximum autorisé (assurances incluses) Tous les crédits impactent votre capacité, qu'il s'agisse d’un prêt immobilier pour un investissement locatif, un crédit auto (ou un leasing) ou encore un prêt vacances. Et dans certains cas, cela représente même un motif de refus de prêt !

Conclusion : la banque préfère la fourmi à la cigale

Parce que la fourmi se montre économe, la banque la préfère toujours à la cigale. Gardez en tête que le banquier cherche l’équilibre pour octroyer un prêt en fonction d’une grille très stricte. Dans certaines banques, impossible ou presque d’emprunter avec un crédit à la consommation en cours.

Aussi, le meilleur conseil à retenir est de soigner son profil emprunteur et de solder ses crédits et autres facilités de paiement avant de se lancer.

Votre capacité d’emprunt sera alors à son maximum et vous permettra d’acheter l’appartement ou la maison de vos rêves, avec en prime la possibilité de négocier un meilleur taux grâce à un meilleur profil. 

En investissant jusqu’à 100 000 € à vos côtés, Virgil vous permet de devenir propriétaire du bien qui vous correspond vraiment. Et vous accompagne à toutes les étapes. Parce qu’on devrait tous être libre d’acheter l’appartement qui nous fait rêver. Chambre d’enfant, rooftop, ou quartier préféré : devenez propriétaire, sans faire de compromis. Et si on en parlait ?

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