Taux d'endettement : peut-on vraiment dépasser les 35 % ?

Si vous envisagez d’acheter votre premier bien immobilier, vous avez sûrement entendu parler du taux d’endettement maximum. C’est l’un des premiers indicateurs que les banques scrutent quand elles analysent un dossier de financement. La fameuse limite des 35 % semble souvent gravée dans le marbre. Mais est-elle vraiment infranchissable ?

Comprendre le taux d’endettement : pourquoi est-il important ?

Le taux d’endettement est tout simplement la part de vos revenus qui part chaque mois dans le remboursement de crédits (immobilier, consommation…). Il se calcule ainsi :

(Total des charges de crédit mensuelles / Revenus mensuels nets) x 100

Ce chiffre, exprimé en pourcentage, est une boussole pour les établissements bancaires. Il leur permet d’évaluer si votre projet est viable sur le long terme. Concrètement, plus il est élevé, plus le risque pour la banque est important. Et pour vous aussi ! Car un taux d’endettement maximum mal maîtrisé peut vite devenir un vrai frein au quotidien.

Le taux d’endettement maximum recommandé : 35 % en règle générale

35 % : ce chiffre revient partout, dans toutes les conversations, tous les simulateurs, toutes les conditions bancaires. Mais pourquoi précisément 35 % ?

Ce seuil a été fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière pour aider les emprunteurs à conserver un équilibre entre leurs charges et leur vie quotidienne. En d’autres termes, il s’agit de laisser suffisamment de marge chaque mois pour payer son loyer (ou son futur crédit), faire ses courses et vivre, tout simplement.

Un exemple concret : si vous gagnez 2 500 € nets par mois, vos mensualités de crédit ne doivent pas dépasser 875 € (2 500 € x 35 %). Au-delà, la banque considère que vous entrez dans une zone à risque.

Peut-on dépasser les 35 % de taux d’endettement ?

Oui, mais pas dans tous les cas ! Les 35 % ne sont pas une barrière infranchissable. Il s’agit plutôt d’un repère. En réalité, certaines banques acceptent de vous financer même si votre taux d’endettement maximum dépasse ce seuil. Voici les principales exceptions :

• Vous avez des revenus élevés
• Votre situation est très stable
• Vous avez un apport solide

Un dossier clair, cohérent et bien préparé peut faire toute la différence, même avec un taux d’endettement maximum un peu au-dessus de la norme.

Bon à savoir : les banques peuvent dépasser le seuil de 35 % dans 20 % des dossiers qu’elles traitent. Ce n’est donc pas la norme, mais ce n’est pas rare non plus.

Les conséquences d’un taux d’endettement trop élevé

Emprunter au-delà de ses moyens, même si c’est techniquement possible, peut avoir des effets secondaires peu réjouissants. Voici ce qu’il faut garder en tête si votre taux d’endettement s’approche dangereusement des 40 % :

• Vous aurez moins de marge de manœuvre chaque mois. La moindre dépense imprévue peut déséquilibrer votre budget.
• Le stress financier peut vite s’installer. Un imprévu (voiture à réparer, baisse de revenus, changement professionnel) peut devenir une source d’angoisse.
• Vous limitez vos autres projets de vie : épargne, voyages, investissement locatif… tout devient plus compliqué.
• En cas de coup dur, vous risquez de vous retrouver dans une situation délicate, voire de surendettement.

À retenir : ne jouez pas à la roulette russe avec votre budget. Un taux d’endettement maximum raisonnable vous permet d’envisager l’avenir plus sereinement.

Calculer son taux d’endettement

Pas besoin d’être expert en finance pour calculer votre taux d’endettement. Vous pouvez le faire en quelques minutes, à condition d’avoir les bonnes infos sous la main :

1. Listez tous vos crédits actuels (y compris auto, conso…)
2. Additionnez leurs mensualités
3. Divisez ce total par vos revenus mensuels nets
4. Multipliez par 100 pour obtenir le pourcentage

Par exemple, si vous remboursez au total 800 € par mois de crédits et que vous gagnez 2 500 € nets / mois, votre taux d’endettement est de : (800 / 2 500) x 100 = 32 %.

Comment optimiser son taux d’endettement pour obtenir un prêt immobilier ?

Bonne nouvelle : il existe des leviers simples pour améliorer votre taux d’endettement maximum, et donc vos chances d’obtenir un prêt.

Les pistes pour diminuer son taux d'endettement 

• Allonger la durée de votre crédit : cela réduit le montant des mensualités, donc votre taux d’endettement baisse. Attention toutefois à l’impact sur le coût total du prêt.
• Réduire vos charges : si vous avez des crédits conso en cours, envisagez de les rembourser ou de les regrouper.
• Augmenter vos revenus : facile à dire, certes, mais un revenu complémentaire (freelance, location saisonnière…) peut faire pencher la balance.

Et pourquoi ne pas faire appel à Virgil ? 

Chez Virgil, nous aidons les jeunes actifs à devenir propriétaires sans exploser leur taux d’endettement. Grâce à notre apport complémentaire et à notre expertise, nous vous ouvrons des portes là où les banques les ferment.

Concrètement, nous apportons jusqu’à 150 000 € en co-investissant avec vous dans votre bien. Résultat : vous pouvez acheter plus grand, mieux situé ou tout simplement plus rapidement. Et surtout, sans dépasser le taux d’endettement que la banque peut accepter.

Conclusion

Le taux d’endettement maximum est un indicateur central dans un projet d’achat immobilier. Mais il ne doit pas être vu comme un obstacle insurmontable. Oui, le seuil de 35 % reste une référence pour les banques, mais avec un dossier solide, un accompagnement adapté et une vraie stratégie, il est tout à fait possible de concrétiser votre projet, même si vous le dépassez légèrement !