Quels revenus prendre en compte pour calculer sa capacité d’emprunt ?

Vos revenus professionnels

On y retrouve principalement le salaire fixe net, avant impôts. Vous pouvez retrouver votre « revenu fiscal net » sur votre bulletin de paie du mois de décembre, chaque année. Ce chiffre est une bonne première base de calcul.

Les revenus pris en compte sont les revenus réguliers. On peut ainsi également inclure dans le calcul : un 13ème mois, une moyenne de vos 3 dernières parts variables (si cette dernière est contractuelle), etc.

Vous ne pourrez en revanche pas tenir compte de revenus professionnels non stables comme des frais de déplacement ou une prime de déménagement par exemple.

Pour les situations transitoires, quelques points à relever :

Comment les revenus des travailleurs indépendants sont-ils pris en compte ?

Les banques sont souvent plus frileuses avec ce type de profil et demandent généralement 3 ans de recul sur l’activité professionnelle, avec un chiffre d’affaire régulier, pour comptabiliser leurs revenus. 

Vos revenus locatifs

Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement mis en location ? Ces revenus stables sont pris en compte par les banques pour déterminer votre capacité d’emprunt.

Une marge de 30 % est prise par les établissements bancaires, pour anticiper les risques de loyers impayés, les vacances locatives (c’est-à-dire les périodes où il n’y a pas de locataire) et les frais d’entretien.

Les revenus locatifs sont donc intégrés à hauteur de 70 %.

Vos autres sources de revenus

D’autres types de revenus peuvent être inclus dans le calcul de la capacité d’emprunt. La règle d’or est leur régularité. On peut ainsi citer le versement d’une retraite par exemple.

Les pensions et aides sociales sont-elles prises en compte ? Très rarement car les paramètres d’éligibilité à ces revenus sont changeants.


Lire aussi : Quels revenus prendre en compte pour calculer sa capacité d'emprunt ?

Comment les mensualités d’un prêt sont-elles calculées ?

Le montant des mensualités que vous allez pouvoir rembourser tous les mois est une autre composante du calcul de votre capacité d’emprunt.

Vos mensualités maximales : la règle des 33%

La règle tacite en vigueur est le fameux palier des 33 %

Les charges à prendre en compte pour le calcul de votre taux d’endettement correspondent à vos mensualités de prêt(s) : celles du crédit immobilier que vous vous apprêtez à prendre, plus celles de vos éventuels autres crédits en cours (prêt étudiant, crédit auto, etc.).

Notre conseil

Si vous avez d’autres emprunts en cours, soldez-les avec votre apport personnel. De cette façon, ils ne compteront pas comme une charge supplémentaire dans le calcul des mensualités de votre prêt immobilier. 


Vos mensualités “confort” : la règle du bon sens !

Petit zoom sur deux notions que la banque va suivre de près pour s'assurer de votre stabilité financière et qui vont l’aider à déterminer la mensualité maximale envisageable :

Une fois qu’on a dit tout ça… rien de mieux qu’un calcul tout simple pour obtenir le montant maximal possible pour vos mensualités :


Lire aussi : Se préparer à emprunter : ce que regardera le banquier


Calcul de ma capacité d’emprunt : quelles conditions pour mon emprunt ?


Dernier élément à prendre en compte pour connaître votre capacité d’emprunt : les modalités du prêt.

À savoir :

Évaluez votre capacité d’emprunt en seulement quelques clics grâce à notre simulateur !


A retenir : l’élément clé du calcul n’est pas le taux !

Pour connaître votre capacité d’emprunt, vous devez :

Crédits image : Guillaume Flandre