Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Quels revenus prendre en compte pour calculer sa capacité d’emprunt ?

Vos revenus professionnels

On y retrouve principalement le salaire fixe net, avant impôts. Vous pouvez retrouver votre « revenu fiscal net » sur votre bulletin de paie du mois de décembre, chaque année. Ce chiffre est une bonne première base de calcul.

Les revenus pris en compte sont les revenus réguliers. On peut ainsi également inclure dans le calcul : un 13ème mois, une moyenne de vos 3 dernières parts variables (si cette dernière est contractuelle), etc.

Vous ne pourrez en revanche pas tenir compte de revenus professionnels non stables comme des frais de déplacement ou une prime de déménagement par exemple.

Que faire en cas de changement de situation professionnelle ?

Vous attendez une augmentation imminente ? Elle sera prise en compte si vous êtes augmenté avant que le dossier de financement de votre prêt ne soit finalisé.

Vous êtes en train de changer d’employeur ? Mieux vaut avoir terminé votre période d’essai avant d’entamer votre démarche de demande d’emprunt immobilier. Une fois la période d’essai validée, ce sera votre nouveau salaire qui sera pris en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

Vos revenus locatifs

Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement mis en location ? Ces revenus stables sont pris en compte par les banques pour déterminer votre capacité d’emprunt.

Une marge de 30 % est prise par les établissements bancaires, pour anticiper les risques de loyers impayés, les vacances locatives (c’est-à-dire les périodes où il n’y a pas de locataire) et les frais d’entretien.

Les revenus locatifs sont donc intégrés à hauteur de 70 %.‍

Vos revenus complémentaires

D’autres types de revenus peuvent être inclus dans le calcul de la capacité d’emprunt. La règle d’or est leur régularité. Retraites, pensions alimentaires, aides sociales, rapprochez-vous de votre banque pour savoir si elles seront prises en compte.
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> Et pour en savoir plus, allez lire notre article spécialement consacré aux différents types de revenus qui seront pris en compte par le banquier pour calculer votre capacité d'emprunt.

Votre capacité d'emprunt ne suffit pas à acheter le bien de vos rêves ?

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Comment les mensualités d’un prêt sont-elles calculées ?

Le montant des mensualités que vous allez pouvoir rembourser tous les mois est une autre composante du calcul de votre capacité d’emprunt.

Vos mensualités maximales : la règle des 33%

La règle tacite en vigueur est le fameux palier des 33 % : 

• Concrètement, cela veut dire que votre taux d’endettement, assurance comprise, ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus.
• Ce taux n’est pas une norme absolue, et peut légèrement varier selon les situations. Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) recommande ainsi de ne pas dépasser 35 %, pour les salaires élevés et les primo-accédants.

Les charges à prendre en compte pour le calcul de votre taux d’endettement correspondent à vos mensualités de prêt(s) : celles du crédit immobilier que vous vous apprêtez à prendre, plus celles de vos éventuels autres crédits en cours (prêt étudiant, crédit auto, etc.) ou autres charges mensuelles.

Notre conseil : soldez vos crédits en cours !

Vos mensualités “confort” : la règle du bon sens !

Petit zoom sur deux notions que la banque va suivre de près pour s'assurer de votre stabilité financière et qui vont l’aider à déterminer la mensualité maximale envisageable :

• Le saut de charge : il s’agit de la différence entre le montant que vous dépensez actuellement pour vous loger et les mensualités de votre futur prêt immobilier. Cette différence, qui pourra être positive comme négative, est un indicateur précieux pour la banque. Il fait partie des éléments qui lui permettent de savoir si la charge de votre futur prêt immobilier est une marche que votre budget vous permet de franchir, ou pas.
• Le reste à vivre : il correspond au montant qu’il vous reste une fois que vos mensualités sont payées. Cette somme doit être suffisante pour subvenir à vos besoins courants : nourriture, habillement, budget voiture, loisirs, etc.

Une fois qu’on a dit tout ça… rien de mieux qu’un calcul tout simple pour obtenir le montant maximal possible pour vos mensualités :

Calcul de ma capacité d’emprunt : quelles conditions pour mon emprunt ?

Dernier élément à prendre en compte pour connaître votre capacité d’emprunt : les modalités du prêt.

À savoir :

• La durée de l’emprunt : elle peut courir entre 5 ans minimum et 30 ans au maximum. La durée moyenne en France est de 19 ans (Source : Observatoire Crédit Logement, février 2021). Nous recommandons de ne pas dépasser 25 ans pour maximiser votre capacité d’emprunt, sans prendre de risque sur votre stabilité financière.
• Le taux du prêt : le taux qui vous sera accordé dépendra de nombreux éléments, le plus souvent sur lesquels vous n’avez pas de contrôle. Une chose est sûre : aujourd’hui les taux sont bas, ils impacteront donc peu votre enveloppe globale.
• L'assurance emprunteur.

Les 3 étapes clés pour connaître ma capacité d'emprunt

1) Déterminez le montant de vos revenus réguliers : salaire, 13ème mois, retraite, etc.

2) Évaluez le niveau de charges que vous pouvez supporter (dans la limite de 35 % de taux d’endettement au maximum).

3) Rassurez votre banquier en adoptant un comportement de « bon père de famille » : une capacité d’épargne forte et, si possible, un bel apport personnel, tranquilliseront les banques !