Vous avez visité l’appartement de vos rêves : un emplacement idéal, une luminosité agréable, une configuration optimale et suffisamment de potentiel pour y poser valises et meubles pour quelques années. 

Tant et si bien que vous avez décidé de passer à l’étape 2, l’emprunt immobilier, pour consolider votre offre d’achat. Vous vous êtes plongé, tête baissée mais lumière allumée, dans la recherche du Graal : l’offre de prêt parfaite. Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous avez rencontré moult banquiers et courtiers. Un premier tri fait, vous voilà avec 2 offres en main… et pas la moindre idée de ce qui devrait faire pencher la balance.

Comment comparer deux offres de prêt ? Qu’est-ce qui rend réellement une offre attractive ? Comment faire abstraction des “faux avantages” ? 

Passage en revue des points essentiels auxquels veiller, des pièges à éviter et des bonnes pratiques. 

Vaut-il mieux emprunter plus ou emprunter à un meilleur taux ? 

Le taux est bien évidemment important car il détermine (en partie seulement) ce que vous coûtera votre emprunt. 

Mais avant même de songer au taux, la vraie question est de savoir si vous allez pouvoir emprunter suffisamment pour financer votre projet dans les meilleures conditions.

Si l’une des deux offres vous permet d’emprunter plus, même à un taux légèrement plus haut, c’est un critère qui pourra faire pencher la balance.

Rappelons qu’emprunter de l’argent ne coûte pas cher : par les temps qui courent, les taux sont plutôt bas. En empruntant plus, vous pourrez ainsi conserver davantage d’épargne pour vos travaux, pour d’autres projets, ou tout simplement pour conserver un filet de sécurité plus conséquent. Vous pourrez par ailleurs faire travailler cette épargne et générer des gains supérieurs au coût lié au supplément d’emprunt. 

Comment appréhender le coût de l’assurance ?

L’assurance est un passage obligé de l’emprunt bancaire, car pour qu’une banque vous prête de l’argent, vous devez être assuré en cas de pépins.

Le taux de l’assurance vient donc s’ajouter au taux qui pèse sur l’argent que vous empruntez. 

L’assurance de votre prêt remboursera à votre place dans 3 cas de figure :

La mensualité de cette assurance est calculée en fonction du capital emprunté, de votre âge et de la durée du prêt.

Qu’est-ce qu’un prix d’assurance correct ?

Voici des ordres de grandeur des taux. Attention, ce sont des ordres de grandeur non garantis. Si tout va bien dans le meilleur des mondes, que votre santé est impeccable, que vous ne fumez pas, ne pratiquez pas la lutte gréco-romaine à main nues avec des tigres affamés, et que vous ne catchez pas contre contre Vladimir Poutine sous le soleil du Sahara-Occidental : 

Peut-on mentir sur le questionnaire de santé pour faire baisser le coût de l’assurance ? 

Non, ne mentez jamais sur le questionnaire de santé qui permettra à l’assurance d’établir votre niveau de risque - et vos activités exotiques, on ne juge pas. Fallait-il le rappeler ? Vous seriez le premier ou la première pénalisée en cas de problème. 

L’assurance quand on achète à deux

Si vous empruntez à deux, le choix de l’assurance dépend principalement du scénario que vous souhaitez privilégier… si l’un des deux décède. 

Possibilité n°1: La “couverture à 200%”. Le principe est simple : chacun souscrit à 100% par tête. En cas de décès, l’autre n’a plus rien à payer, mais c’est évidemment deux fois plus cher !

Possibilité n°2 : 50/50. En cas de décès, l’autre devra continuer à rembourser sa part uniquement. Nous conseillons dans ce cas d’avoir le réflexe de pondérer la répartition du montant des mensualités en fonction des revenus (70-30%, par exemple). Cela évitera de devoir rembourser 50% de l’emprunt quand on ne peut rembourser que 30% des mensualités. 

Et si le taux d’emprunt me convient, mais pas le taux de l’assurance ? 

La banque et l’assurance peuvent être deux entités différentes. La première année - grâce à la loi Hamon - vous pouvez vous désengager quand vous le souhaitez et changer d’assurance. Il suffit d’envoyer un courrier en recommandé à votre assureur et que votre nouvelle assurance offre les mêmes garanties que la précédente. 

Le TAEG doit-il faire pencher la balance ?


De son nom entier, taux annuel effectif global, le TAEG correspond au coût annuel de votre emprunt. C’est un indicateur du coût d'un crédit, créé par la loi, dont l’objectif est de permettre aux futurs emprunteurs de comparer plusieurs offres sur la base des mêmes critères. Mais, il y a un mais. Car dans ce nombre d’or, on trouve pêle-mêle le taux du prêt, celui de l’assurance, les frais de garanties, de courtage, etc. Sachant que les frais de garanties, de courtage, de dossier ne sont payés qu’une seule fois, le calcul peut être trompeur. 

Pour évaluer deux offres, comparez simplement les taux de l’emprunt et de l’assurance. Ceux-là, ne changeront jamais au cours de votre prêt.

Ce qui ne se mesure pas : le relationnel 


Une autre chose à avoir en tête, moins tangible mais primordiale : le feeling que vous aurez avec votre banquier·ère. C’est clé car on parle ici de la personne qui gère votre argent.

Fiez-vous à votre instinct et écoutez-vous.

Il n’y a pas de règle d’or : la seule chose qui compte ici, c’est que vous soyez à l’aise et en confiance.

Ce qui ne doit pas peser dans la balance 


Les frais de dossier

Ils sont négociables ! Écoutez l’adage de la City « if you don’t ask, you don’t get ». Pour vous donner une idée, ils vous en coûtera généralement autour de 500€. 

La crainte de changer de banque

C’est on ne peut plus facile ! Si vous donnez mandat à votre banquier·ère, il fera les transferts pour vous. 

Les pénalités de remboursement anticipé

Souvent rappelée, cette précaution n’est pas essentielle. On s’explique. À terme, un taux faible est plus intéressant que la levée des pénalités de remboursement anticipé. Celles-ci étant plafonnées à maximum 3% du capital restant dû et 6 mois d’intérêt au moment du remboursement, il est sûrement plus intéressant pour vous d’avoir un taux faible et des pénalités que pas de pénalités et un taux plus élevé.

La garantie, qui ne change pas d'une banque à l'autre

Quand elle vous prête de l’argent, une banque assure son prêt auprès d’un organisme de garantie. Il en existe 3 grands en France, et ces frais-là sont les mêmes d’une banque à l’autre.

Ces frais-là sont les mêmes d’une banque à l’autre.

Crédit photo : Thomas Decamps