Mon banquier m'a fait une simulation commerciale. C'est dans la poche ?

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Le chemin épineux qui mène à l’offre de prêt est en effet ponctué de différentes simulations qu’il faut savoir interpréter et anticiper pour réussir un projet d’achat immobilier. Votre banquier vous a fait une super simulation en 5 minutes ? Les résultats des calculettes de prêts en ligne font bondir de joie votre cœur d’acheteur ?

Méfiez-vous : les simulations préliminaires ne sont pas toujours fiables et n’ont aucune valeur juridique.

Les chiffres sont peut-être alléchants, mais ne vous fiez pas nécessairement à ces premières estimations. La banque n’étudie vraiment votre dossier qu’une fois le compromis de vente signé, et c‘est à ce moment-là qu'elle commence à éplucher vos relevés de compte.

Par conséquent, si une simulation sérieuse, faite par un professionnel, vous donne une bonne indication de votre capacité de financement, c’est au moment où la banque vous remet une offre de prêt que vous pouvez considérer que c’est dans la poche.


La simulation en ligne, une estimation à laquelle il ne faut pas se fier


Niveau de fiabilité : proche de zéro

Rien de plus simple qu’une simulation de crédit immobilier en ligne : quelques clics et vous voilà avec une estimation de votre capacité d’emprunt. Mais attention, le résultat n’engage en rien l’établissement bancaire. Est-ce fiable ? La réponse est sans appel : c’est non.  Beaucoup de paramètres, comme les prêts aidés envisageables, l’assurance emprunteur, les frais de notaires, vos revenus, etc. ne sont pas pris en compte. 

Les simulateurs ou les comparateurs en lignes sont des outils intéressants pour débuter une recherche de prêt et vous donner une première idée de votre capacité d’emprunt mais ils sont surtout une belle opportunité de collecte de données pour les établissements financiers !

A ce stade, votre recherche de financement ne fait que commencer. 

L’offre commerciale (également appelée accord de principe), un document purement informatif qui n’engage pas la banque

 
Niveau de fiabilité : pas vraiment mieux

Réalisée par un conseiller bancaire lors d’un rendez-vous en agence, la simulation commerciale a pour objectif d’éclaircir les modalités de financement proposées. Elle est obtenue grâce à un logiciel de simulation.

Sont prises en compte les données suivantes : le taux d’emprunt, le montant total du financement, la durée de l’emprunt immobilier, les conditions d’emprunt (clause de remboursement anticipé, différé de remboursement, etc…) et les garanties d’emprunt (caution, hypothèque, etc.). 

Problème : votre conseiller se base alors sur vos simples déclarations !

Le document qu’il vous fournira sera purement informatif. Et surtout, il ne consulte pas au préalable son comité de crédit, qui prend la décision.

C’est une simulation commerciale (aussi appelée accord de principe) qui n’engage en rien la banque. Leur intérêt est de vous attirer, de vous faire mettre un premier pied dans leur établissement et dans leur fichier de prospects. Le vôtre est de vous informer un peu mieux sur votre profil emprunteur. Et la relation peut s’arrêter à cette étape ! Il y a une énorme différence entre cet accord de principe, à visée commerciale, et une offre définitive de prêt.

Pour obtenir le précieux sésame, le chemin est encore long. Il vous faudra déposer un dossier complet qui sera analysé de manière approfondie avant d’être accepté ou rejeté.

Pour y voir plus clair, et réellement peser dans la balance au moment des visites, nous vous conseillons d’aller le plus vite possible obtenir une attestation de financement.

L’attestation de financement : une étape sans valeur juridique mais qui renforce votre dossier face à d’autres acheteurs potentiels


Niveau de fiabilité : plutôt bon. À condition que le courtier soit plutôt bon.

Cet outil porte plusieurs noms : Passeport emprunteur, Visa pour le Crédit, Attestation de crédit immobilier, Attestation de prêt ou encore Attestation de capacité d’emprunt. Ces dénominations recouvrent la même chose : un document, ici aussi, sans aucune valeur juridique.

En revanche, il est préparé par un courtier qui indiquera de manière très précise la probabilité d’obtention d’un prêt immobilier.

Les courtiers préparent ces attestations à titre gracieux et s’engagent à vous trouver un financement lorsque vous aurez trouvé la perle rare. Ils ont donc tout intérêt à établir « votre scoring bancaire » (la note que vous allez obtenir) de façon très sérieuse.

Pour ce faire, ils s’appuient sur votre dossier de prêt complet dans lequel ils trouveront les éléments adéquats : taux d’endettement, ancienneté dans l’entreprise, saut de charge, reste à vivre, justificatifs de vos revenus, diplômes, etc.

Munissez-vous d'une attestation pour remporter votre offre

Conformément aux réglementations en vigueur, l’attestation de prêt n’est pas un document obligatoire. Toutefois, il permet de rassurer le vendeur et vous fait tomber automatiquement dans la pile des acheteurs sérieux et solvables. L’attestation de financement est un document quasi incontournable à ajouter à votre offre d’achat pour séduire le vendeur et mettre toutes les chances de votre côté.

L’offre de crédit : la dernière étape, après signature du compromis de vente 

 
Niveau de fiabilité : 100%

Une fois le compromis de vente signé, la banque sera en mesure d’établir une offre de prêt définitive ou de refuser votre demande de crédit immobilier seulement après l’étude d’une longue liste d’éléments liés à votre tenue de compte, à vos revenus, à votre ratio d’endettement, etc.

Avant, rien n’est joué et ce, même si vous avez obtenu un accord de principe ou une attestation de financement.

Conclusion : restez prudent jusqu'au bout et anticipez

Soignez votre profil bien en amont afin d’optimiser votre capacité d’emprunt, acheter aux meilleures conditions et emménager dans l’appartement ou la maison coup de cœur.

Attention !

Même si vous avez obtenu une bonne simulation et une attestation de financement, n’oubliez pas d’ajouter une condition suspensive à la promesse de vente. Si vous obtenez votre prêt, la vente est définitive. Si vous ne l’obtenez pas, la promesse de vente sera caduque et vous n’aurez aucun frais à débourser.

En investissant jusqu’à 100 000 € à vos côtés, Virgil vous permet de devenir propriétaire du bien qui vous correspond vraiment. Et vous accompagne à toutes les étapes. Parce qu’on devrait tous être libre d’acheter l’appartement qui nous fait rêver. Chambre d’enfant, rooftop, ou quartier préféré : devenez propriétaire, sans faire de compromis. Et si on en parlait ?

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