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Se lancer dans l’achat d’un logement, c’est un peu comme débuter une nouvelle aventure. C’est excitant, ambitieux… mais parfois aussi un peu flou ! Parmi les étapes indispensables pour concrétiser votre projet, le plan de financement immobilier est un incontournable. Il vous aide à poser les bases solides de votre futur chez-vous, en mettant noir sur blanc tous les chiffres : ceux que vous avez, ceux qu’il vous faut et ceux qu’il ne faut surtout pas oublier !
Qu'est-ce qu'un plan de financement immobilier ?
Le plan de financement immobilier est un peu le plan de vol de votre projet. Il vous permet de voir clairement le coût total de l’opération, vos ressources disponibles et la manière dont vous allez équilibrer les deux.
C’est aussi ce document que la banque va regarder attentivement pour décider si elle vous suit dans l’aventure. Un plan bien construit montre que vous êtes prêt, informé et réaliste. Bref, c’est un outil d’émancipation financière. Et ça tombe bien, chez Virgil, nous croyons que chacun mérite d’être libre de choisir son avenir immobilier, en toute confiance.
À retenir : un plan de financement immobilier clair et bien construit facilite considérablement l'obtention d’un prêt.
Les différentes dépenses à intégrer dans votre plan de financement
Pas de bon calcul sans prendre en compte toutes les lignes de dépenses. Certaines sont évidentes, d’autres un peu moins. Ces éléments forment la base de votre plan de financement immobilier.
Le prix d’achat du bien
C’est évidemment le point de départ. Le prix du bien que vous souhaitez acquérir constitue le principal poste de dépense. Il doit être négocié et validé via un compromis de vente ou une promesse d’achat.
Les frais de notaire
Ils varient selon que le bien est neuf ou ancien. Ils représentent environ 7,50 à 8 % du prix dans l’ancien et 2,50 à 3 % dans le neuf. Ces frais sont surtout composés de taxes. Ils ne sont pas négociables et la plupart des banques ne les financent pas.
Les frais de dossier et de courtage
Si vous êtes accompagné par un courtier (souvent une bonne idée pour optimiser votre prêt), ses honoraires s’ajoutent aux frais de dossier que la banque peut facturer.Chez Virgil, vous facturons 3000€ au succès, c'est à dire lorsque vous récupérez les clés de votre bien. Ce montant rémunère notre accompagnement tout le long de votre parcours d'achat
La garantie du prêt immobilier
La banque ne prête jamais sans filet : elle exige une garantie (hypothèque, caution…). Son coût varie en fonction du type de garantie choisi, mais comptez environ 1 à 2 % du montant emprunté.
Le coût des travaux (si vous en avez)
Vous achetez un bien à rénover ? Vous devez intégrer le montant estimatif des travaux dans votre plan de financement immobilier. Faites établir des devis avant de déposer votre demande de prêt : cela renforcera la crédibilité de votre dossier.
Les intérêts et l’assurance de prêt
Même s’ils sont payés au fil des mensualités, les intérêts d’emprunt et l’assurance de prêt doivent être anticipés. Ces éléments n’entrent pas directement dans le calcul du capital à mobiliser, mais influencent fortement votre capacité d’endettement.
À retenir : dans un plan de financement immobilier, chaque dépense compte. Même les plus petites peuvent faire la différence sur l’équilibre global de votre projet !
Comment calculer vos ressources disponibles ?
Maintenant que vous avez listé les coûts, reste à voir comment les couvrir... C’est là que vos ressources financières entrent en jeu ! Le but est de déterminer si votre plan de financement immobilier est équilibré, ou si un ajustement est nécessaire.
Vos ressources se répartissent en trois grandes catégories :
- Votre apport personnel : votre épargne, un petit coup de pouce familial, un PEL…
- Le prêt immobilier : c’est la part que la banque va financer.
- Les aides disponibles : Prêt à Taux Zéro, prêt employeur, subventions locales…
Mais attention, pour que la banque vous suive, elle va scruter votre taux d’endettement. Il ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels (assurance incluse). Cela signifie que toutes vos mensualités (immobilier, crédit auto, prêt étudiant...) ne doivent pas représenter plus d’un tiers de vos revenus.
Pour faire le calcul, c’est simple : (Mensualités de crédit / Revenus nets mensuels) x 100
Un taux au-dessus de 35 % ? Il vous faudra ajuster : soit augmenter l’apport, soit réduire le budget global.
Bon à savoir : avoir un reste à vivre confortable (ce qu’il vous reste chaque mois une fois toutes les charges payées) peut jouer en votre faveur, même avec un endettement un peu élevé.
Exemple de plan de financement immobilier
Besoin de concret ? Voici un exemple simple d’un plan de financement immobilier pour un appartement d’une valeur de 280 000 €, acheté par un jeune couple de cadres :
Dépenses :
- Prix d’achat du bien : 280 000 €
- Frais de notaire : 21 000 € (environ 7,50 %)
- Frais de garantie : 2 000 €
- Frais de courtage / dossier : 3 000 €
- Travaux : 10 000 €
- Total des dépenses : 316 000 €
Ressources :
- Apport personnel : 40 000 €
- Prêt bancaire : 276 000 €
- Total des ressources : 316 000 €
Ce plan de financement immobilier est équilibré. L’apport représente environ 12,7 %, un seuil rassurant pour les banques. Et le montant emprunté reste cohérent avec les revenus d’un couple de cadres débutant leur carrière.
Les erreurs à éviter quand on construit son plan de financement immobilier
Faire un plan de financement pour un achat immobilier ne s’improvise pas. Pour éviter les surprises, voici les pièges les plus fréquents :
- Oublier certains frais : les frais de notaire, les honoraires du courtier, les frais de garantie ou encore les frais de dossier s’additionnent vite.
- Surestimer votre capacité d’emprunt : en oubliant vos autres crédits ou charges fixes.
- Ignorer les imprévus : une chaudière à changer, une mauvaise surprise dans les travaux...
- Ne pas intégrer l’assurance emprunteur dans le calcul du taux d’endettement : elle est souvent négligée dans les calculs rapides, alors qu’elle représente une part non négligeable du coût du crédit.
- Penser que l’apport est facultatif : techniquement, certaines banques financent encore des projets à 110 %, mais dans les faits, c’est devenu très rare. Aujourd’hui, un apport personnel d’au moins 10 % est généralement attendu.
Construire un plan de financement immobilier précis et réaliste est le meilleur moyen de sécuriser votre projet, gagner du temps et convaincre votre banque du sérieux de votre démarche.
À retenir : même si vous avez un bon profil, un plan mal ficelé peut freiner votre projet. En cas de doute, faites-vous accompagner par un courtier ou un conseiller pour valider votre projet.
Conclusion
On le répète souvent chez Virgil : l’achat immobilier n’est pas une épreuve, c’est une aventure. Et comme toute aventure, elle se prépare ! Le plan de financement immobilier est votre boussole : il vous montre le chemin, vous aide à éviter les pièges et vous rassure.
Vous n’avez pas besoin d’être expert en finance pour le comprendre ou le construire. Ce qu’il vous faut, c’est de la clarté, un peu de méthode et les bons outils. C’est exactement ce qu’on essaie de vous offrir ici !
Rappelez-vous : votre plan de financement immobilier est plus qu’un document chiffré. Il reflète votre vision, votre préparation et votre sérieux. Et surtout, il vous permet de vous projeter dans un achat immobilier qui respecte vos ambitions, sans compromettre votre équilibre financier.
Quand l’emprunt ne suffit plus, il y a Virgil
Face aux prix dans les grandes villes, même avec un bon salaire, votre capacité d’emprunt ne suffit plus toujours pour pouvoir acheter le bien que vous méritez. Ceux qui achètent aujourd’hui, ce sont ceux qui ont déjà acheté il y a 20 ans. Ou ceux à qui les parents peuvent offrir un apport. Avec Virgil, on change la donne. On vous apporte aujourd’hui jusqu’à 100 000€ de capital pour acheter sans attendre. Et sans renoncer au bien que vous méritez.
