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Lorsque l’on peine à acheter un appartement dans lequel on se projette, il est tentant de commencer plutôt par un investissement locatif. Le calcul semble simple : grâce aux loyers que le futur locataire nous versera chaque mois, on projette de rembourser son crédit et de se construire un premier patrimoine. Sur le papier, c’est le tremplin idéal pour acheter le bien de ses rêves dans quelques années. Mais en réalité, c’est un projet qui ne prend pas en compte les exigences bancaires.
Ces dernières sont basées sur votre capacité d’emprunt, une formule de calcul très impactée quand on est déjà propriétaire au moment d’acheter sa propre résidence.
Bonne nouvelle, on la connaît par cœur et on vous explique pourquoi il vaut mieux commencer par acheter votre résidence principale, avec l’aide de Marie, Spécialiste chez Virgil.
Les promesses bancales de l’investissement locatif
Vous ne perdrez pas d’argent
« On est beaucoup plus exposé à l’investissement locatif car de nombreuses entreprises partagent le postulat que c’est la meilleure façon de se générer un patrimoine », explique Marie.
Cela paraît logique, quand on se dit qu’on va payer une mensualité de 600 € à la banque et percevoir en parallèle un loyer de 600-800 €.
« Une opération blanche où les charges sont remboursées par les revenus et où on parie sur l’appréciation immobilière au moment de vendre. »
Problème : ce postulat éclipse l’ensemble des coûts cachés de l’investissement locatif car comme le dit Marie, louer son appartement peut vite devenir « un nid d’ennuis ». À savoir : les potentiels travaux de type dégâts des eaux qui coûtent cher malgré les aides de l’assurance, le temps passé à gérer le turnover si vous ne payez pas d’agence pour le gérer pour vous, etc.
Ce postulat ne prend pas non plus en compte l’argent que vous continuez de perdre, chaque mois, en payant votre propre loyer. Or, opter pour un investissement locatif alors que vous payez encore un loyer revient à essayer de remplir un seau percé. Peu importe les loyers perçus d’un côté, ce que vous payez en loyer de l’autre est perdu.
Et quand vous faites les comptes, un loyer mensuel de 1k € x 12 mois x années passées dans votre quartier préféré à Paris ça fait beaucoup d’argent qu’il vous sera impossible d’amortir complètement.
C’est la meilleure façon de conserver votre mode de vie
« On commence souvent par un investissement locatif pour ne pas quitter son lieu de vie actuel, surtout à Paris, où devenir propriétaire de sa résidence principale se résume à une somme de compromis insupportables », explique Marie.
Problème : Continuer de louer par crainte de sortir de son confort n’aide en aucune façon à acheter le bien de ses rêves. Bien au contraire, il freine votre capacité à emprunter suffisamment pour pouvoir l’acheter.
Marie explique en effet que pour trancher entre investissement locatif et résidence principale, il faut s’intéresser aux banques et plus particulièrement à la façon dont elles évaluent la capacité d’emprunt.
Emprunter avec ou sans investissement locatif dans l’équation : le résultat est sans appel
Comment la capacité d’emprunt est-elle calculée ?
Le principe de la capacité d’emprunt est de s’assurer que les emprunteurs peuvent rembourser chaque mois leur crédit bancaire, sans se mettre la corde au cou. Le deal est gagnant-gagnant : la banque récupère son argent avec intérêt et l’emprunteur peut continuer à vivre sereinement.
Sa formule de calcul est la même chez toutes les banques françaises, elle s’assure que tout emprunteur doit être capable de rembourser, tous les mois, l’équivalent d’environ un tiers de ses revenus nets imposables. En chiffre, ça donne 33 % de ces revenus :
Mensualité de crédit = 33 % x revenus imposables nets mensuels (dont salaire, loyers perçus si propriétaire, etc.) - charges (dont les mensualités de crédit immobilier à rembourser).
À priori, si vous n’avez pas investi en locatif, vous n’avez aucune charge récurrente et la formule se résume à 33 % de votre salaire net.
Dans le cas où vous avez déjà acheté un bien, 2 choses changent :1/ vos revenus augmentent comme vous percevez des loyers en plus de votre salaire, 2/ vos charges augmentent aussi comme vous remboursez mensuellement votre crédit immobilier.
Et c’est là que ça coince.
En effet, si vous avez bien compris l’équation des mensualités, si les banques ne comptent que 33% des revenus (là où tombent vos loyers perçus), elles leur retranchent 100% des charges (là où tombent les mensualités de votre crédit). Vous voyez le hic ?
Et pour couronner le tout , elles jugent que l’investissement locatif est une entrée d’argent instable : elles choisissent généralement de ne comptabiliser qu’un pourcentage de ces revenus (90% dans le meilleur des cas, 70% la plupart du temps) pour compenser le risque de loyers impayés, le coût de l’assurance pour compenser ce risque et les potentielles difficultés à trouver un locataire entre deux baux.
Deux scénarios de vie pour illustrer ce qui fait pencher la balance
Prenons pour exemples Pierre et Perrine. Ils souhaitent tous les deux acheter leur première résidence principale et chacun gagne un salaire de 4k € net par mois. Seulement, Perrine a investi dans le locatif depuis 2 ans, perçoit un loyer de 500 € et rembourse un crédit immobilier de 500 € chaque mois.
Sur le papier, on peut se dire que Perrine a pris une longueur d’avance avec cet achat. On a les formules ci-dessus pour calculer les mensualités maximales de Pierre et de Perrine et en déduire leurs capacités d’emprunt respectives.
Vous allez être surpris du résultat.
Mensualité de Pierre = 33 % x Revenus - Charges = 33 % x 4k € de salaire - 0 € de Charges = 1 320 €, ce qui lui permet d’emprunter environ 324 000 € sur 25 ans.
Mensualité de Perrine = 33 % x Revenus - Charges = 33 % x (4k € de salaire + 90 % x 500 € de loyers perçus) - 500 € de Charges = 969 €, ce qui lui permet d’emprunter environ 237 000 € sur 25 ans.
Bilan : Pierre peut emprunter quasiment 100k € de plus que Perrine au moment où ils souhaitent tous les deux acheter leur première résidence principale.
Pierre peut déjà emménager dans le bien de ses rêves et arrêter de jeter ses loyers par la fenêtre, tandis que Perrine sera peut-être limitée par sa capacité d’emprunt. Elle reste donc locataire et captive de ses loyers. À moins bien entendu de revendre son investissement locatif pour solder son crédit (ce qui remet en question la pertinence de cet investissement car au bout de 2 ans seulement, elle n’aura que très peu amorti les frais d’acquisition).
Conclusion : Mieux vaut commencer par arrêter de payer un loyer
Emprunter pour investir une première fois dans l’immobilier pour gérer une location alors que vous êtes encore locataire est risqué. Premièrement, parce que ça ne vous permet pas d’économiser vos loyers. Deuxièmement, parce que votre banque le considérera comme un frein à votre capacité d’emprunt.
En résumé, investir dans le locatif coûte surtout la possibilité d’acheter l’appartement de ses rêves et le projet de vie auquel on aspire.
Il est donc plus que recommandé de commencer par acheter sa résidence principale. Évidemment, dans le cas où vous êtes absolument certain de ne pas vouloir acheter votre résidence principale dans les années à venir (minimum), l'investissement locatif peut être une option envisageable. Ayez en tête qu'il vous faudra certainement le revendre au moment d'acheter votre résidence principale : on parle donc d'une fenêtre de temps suffisamment longue pour que cet investissement fasse sens !
Et si vous commenciez par acheter un bien pour vous ?
Chez Virgil, nous croyons dur comme fer en l’investissement dans la pierre. Et nous savons aussi que la meilleure façon de le faire, c’est d’abord d’acheter sa résidence principale pour arrêter de payer un loyer. Seulement voilà : face aux prix dans les grandes villes, difficile d’acheter un bien dans lequel on se voit vivre. Alors on est tenté de faire les choses à l’envers en commençant par un investissement locatif, malgré tous les risques que cela comprend. Mais ça, c’était avant Virgil : nous investissons jusqu’à 100 000 euros à vos côtés pour vous permettre d’acheter le bien qui vous correspond vraiment.
