Comment bien se préparer à emprunter ? Les 7 éléments clés que regardera le banquier.

Trouver le bien de ses rêves, c’est bien… mais ça ne suffit hélas pas pour que votre projet immobilier se concrétise. La case « banque » est un passage obligé. Et mieux vaut l’avoir en tête, au risque de voir son dossier d’emprunt retoqué par manque d’anticipation. 

S’il ne fallait retenir qu’une chose, c’est que vos 3 derniers relevés de compte sont primordiaux. Objectif : avoir un dossier impeccable auprès de votre banquier.  

Explications avec Laetitia André, courtier.

Votre situation à un instant T : le banquier examine à la loupe la tenue de vos comptes sur les 3 derniers mois

Pas de découverts

Le découvert bancaire est interprété comme un signe de faiblesse financière car il signifie que vous vivez au-dessus de vos moyens (hors cas exceptionnel que vous pouvez justifier). De quoi créer un doute dans l’esprit du banquier sur votre capacité à bien gérer votre budget. Votre mission : supprimer les découverts de vos relevés. 

Les astuces pour éviter les mauvaises surprises 

• Soyez vigilants sur les virements automatiques programmés en fin de mois 
• Évitez les achats importants en fin de mois 
• Limitez les frais récurrents non essentiels, du type Netflix, Spotify…

A proscrire : les commissions d’intervention sur vos relevés. 

Ces prélèvements indiquent que vous avez eu un découvert non autorisé, que la banque a payé face à l’opération irrégulière et prélève désormais des frais. De quoi faire peur à votre banquier ! Un conseil dans ce cas : différez votre achat immobilier en attendant d’assainir vos relevés.

De l’épargne

Si le banquier traque les comportements à risque pour évaluer le sérieux de l’emprunteur, il cherche bien sûr aussi les preuves de ses comportements vertueux. En tête de liste : votre propension à mettre de l’argent de côté. 

Si vous avez déjà l’habitude d’épargner, idéalement de façon régulière plutôt qu’une fois tous les 36 du mois, vous envoyez un signal très positif : vous êtes prudents, et déjà en train de parer à d’éventuels imprévus. En un mot, comme en dix (enfin, en 4 en l’occurrence) : vous réduisez son risque. Et ça, c’est très positif pour votre dossier.

L’astuce : l’épargne, un apport indispensable 

Les banquiers exigent en général que vous ayez a minima de quoi payer les frais connexes à votre achat, à savoir les frais de notaire, les frais de garantie et les frais d’agence. En effet, ils refusent généralement de prêter plus que la valeur du bien acheté. 

Au-delà de ce package, il est toujours bien vu d’avoir un apport : ce n’est pas obligatoire, mais, disons-le, ce sera un sacré coup de pouce pour votre dossier ! Jusqu’à présent, un apport représentant au moins 10% de la valeur du bien était préconisé. Avec la crise, il a fortement augmenté : il faudrait désormais disposer de plus de 15% du montant de l'acquisition. 

Le cas des crédits

Ce dont cherche à s’assurer la banque, c’est que vous pourrez rembourser sans difficulté votre prêt immobilier. Elle risque donc de tiquer si vos revenus sont déjà grevés par d’autres remboursements de crédits. Tiquer ne veut pas dire mettre un véto néanmoins ! Il peut y avoir 2 principaux impacts :

• Le premier sur la somme que vous pourrez emprunter. Nous y reviendrons plus bas, mais il y a un taux d’endettement maximal à ne pas dépasser chaque mois. Mécaniquement, vous aurez accès à un montant de prêt moindre si vous avez déjà des encours. Tout dépend donc de l’impact sur votre capacité d’endettement : s’il vous reste une queue de prêt étudiant à honorer, ce n’est pas la peine de vous ronger les sangs ;

• Le deuxième sur le taux d’emprunt. Ce taux renvoie au risque que le banquier prend en vous prêtant de l’argent. Si vous avez d’autres mensualités en cours, le risque est plus important, et donc votre taux d’emprunt également !

L’astuce

Pour être tranquille, clôturez autant que possible vos crédits en cours avant de faire la demande de crédit immobilier.

Votre quotidien avec le prêt, demain : le banquier anticipe l’impact du crédit sur votre niveau de vie

Le saut de charges

Kezako ? Le saut de charge désigne la différence entre les charges que vous payez actuellement, notamment votre loyer, et les potentielles mensualités de remboursement à venir. Autrement dit, c’est la charge supplémentaire que le prêt représentera sur votre budget. 

Ici, toujours la même idée : s’assurer que ce crédit ne sera pas un poids trop lourd par rapport à votre train de vie. 

• Si vous n’avez aucun prêt en cours et que votre loyer actuel est proche de vos futures mensualités, le saut de charge sera nul ou faible. Cela indique au banquier, qu’a priori, vous n’aurez donc pas de problème à rembourser votre prêt. 
• En revanche, si votre budget est déjà un peu serré aujourd’hui et que la mensualité du prêt est estimée au double de votre loyer actuel, vous vous exposez à un carton rouge. 
  

Cas pratique

Si votre loyer actuel est de 500 euros, et que vous envisagez un prêt de 1000 euros par mois, vous avez intérêt à épargner chaque mois au moins 500 euros. L’idée : montrer à la banque que vous pouvez absorber cette charge mensuelle sans effort supplémentaire.

Quelques exceptions

Si vous êtes en mesure de prouver que vos revenus augmenteront considérablement, en présentant par exemple un document attestant d’une promotion substantielle à court terme au sein de votre entreprise, cela permettra au banquier de se projeter avec vous.

Le surendettement : la notion clé de « reste à vivre »

Traditionnellement, on dit que le taux d’endettement - encore appelé « taux d’effort » - ne doit pas excéder 33% des revenus de l’emprunteur. Qu’est-ce que ça veut dire ? Que ses mensualités de crédit immobilier ne devraient pas dépasser 1/3 de ses revenus. Cette proportion comprend toutes les mensualités que vous devez déjà à d’autres. 

Oui mais…

• Premier « mais » : cette règle a tendance à se détendre. En décembre 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière a assoupli cette exigence et l’on tend vers un taux courant jusqu'à 35% des revenus. 

• Deuxième « mais » : un toit, c’est bien… mais ça ne suffit pas pour vivre au quotidien ! Alimentation, transports, téléphonie ou Internet… un certain nombre de dépenses sont incompressibles chaque mois. C’est pourquoi, au-delà du taux d’endettement, le banquier s’intéressera à ce qu’il restera chaque mois sur votre compte, après le paiement des mensualités de prêt. C’est ce qu’on appelle le « reste à vivre ». 
  

L’attention portée au « reste à vivre » peut impacter la règle d’or des 33% de taux d’endettement. Et oui : si votre taux d’endettement est inférieur à 33%, mais que le banquier estime que vous serez trop juste chaque mois dans votre budget après avoir remboursé le prêt, vous risquez de vous exposer à un niet malgré tout ! Inversement, si votre taux d’endettement dépasse les 33%, mais que vous êtes un(e) célibataire sans enfant gagnant 6 000 euros par mois, votre dossier a des chances d’être accepté puisqu’il vous restera chaque mois d’importants revenus disponibles, même après remboursement du prêt.

Concrètement, le reste à vivre, c’est combien ?

De façon très théorique, comptez dans les 1.500 € par mois pour un couple et 500 € par enfant à charge. Ces chiffres ne représentent en aucun cas une norme : parlez-en avec votre banquier pour connaître ses exigences sur ce point, il n’y a pas de seuil universel. 

A noter

Avec la crise sanitaire et le récent assouplissement du HCSF sur le taux d’endettement à 35%, la notion de « reste à vivre » est appréhendée un peu moins strictement par les banquiers en ce moment. Elle représente cependant toujours un indicateur pertinent pour évaluer le risque.‍

Votre profil, au-delà de vos relevés de compte : le banquier en quête d’éléments de réassurance

La stabilité de votre profil

Pour minimiser les risques, le banquier favorise les dossiers marqués du sceau de la stabilité, typiquement le salarié en CDI qui a fini sa période d’essai ou le fonctionnaire. Cela ne signifie pas pour autant qu’un entrepreneur, une profession libérale ou un intermittent par exemple ne pourront pas obtenir de prêt, loin de là ! Une moyenne de leurs revenus sur les 3 dernières années est faite pour estimer leur capacité d’emprunt. 

Aussi, si vous avez des revenus complémentaires, comme des revenus locatifs, pensez à fournir les justificatifs en attestant ! 

Cas pratiques

• Pour un intermittent, le banquier regardera ses salaires, mais aussi les versements de Pôle Emploi et les congés spectacle.
• Pour les couples, un seul CDI sur les deux partenaires peut être suffisant pour obtenir l’accord du banquier (si la période d’essai est validée), avec cependant, bien sûr, de potentielles conséquences sur les taux proposés.

Le potentiel de votre profil, notamment de vos revenus !

Autre point à prendre en compte : le caractère évolutif de vos revenus. Et oui : si le banquier s’intéresse à l’historique de vos revenus pour faire des projections, il prendra aussi en considération vos perspectives de carrière et d’augmentation de revenus. 

“Prenons le cas d’un entrepreneur avec des revenus de 100 000 euros la première année, 75 000 la deuxième année, et 50 000 la troisième année. La dynamique ne laisse rien présager de bon… à l’inverse, si c’est 50 000 euros la première année, 75 000 euros la deuxième année et 100 000 euros la troisième année, c’est un signal très positif pour le banquier “, explique Laëtitia André.