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Quel est le poids du salaire dans la capacité d’emprunt ? La règle des 33 % d’endettement est-elle stricte ? Qu’en est-il pour les travailleurs indépendants ? Marie de Lassus, Spécialiste Virgil, nous donne les clés pour procéder à ce calcul pas si savant mais déterminant lorsque l’on souhaite devenir propriétaire.
Quelle est la formule de calcul pour connaître sa capacité d'emprunt ?
Pour calculer votre mensualité maximale, les banques retiendront 33% de votre salaire mensuel net imposable. Vous appliquez cette mensualité sur 25 ans - soit 300 mois, et, après déduction des intérêts, vous obtenez votre capacité d’emprunt. C’est largement plus simple de faire appel à votre banque, mais si vous souhaitez avoir une idée (vague), vous pouvez multiplier simplement votre salaire net par 85, et vous aurez un ordre de grandeur.
Cette règle est-elle très strictement observée par les banques ?
D’une manière générale, oui. Depuis deux ans, notamment, il est très difficile de dépasser ce montant équivalent à un tiers des revenus nets. Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) fixe la capacité d’emprunt à 35% des revenus nets, mais ce chiffre tient compte de l’assurance emprunteur. En emprunt pur, on reste donc aux alentours de 33%. Les règles se sont durcies ces dernières années, mais les banques peuvent y déroger pour 20% de leur production de crédit. En principe, elles favorisent les premiers achats, mais dans les faits, ce sont surtout, assez logiquement d’ailleurs, les personnes aux revenus les plus confortables qui sont favorisées.
Ces règles peuvent sembler drastiques mais elles sont aussi là pour assurer la stabilité du système bancaire : si la France est l’un des pays où le taux de défaut de remboursement de crédit immobilier est le plus faible, c’est parce qu’on s’assure que les emprunteurs conservent un niveau de vie confortable tout en s’endettant. Octroyer un crédit à une personne qui ne sera pas en mesure de le rembourser, c’est le pire cadeau que l’on puisse lui faire !
Les conditions d’octroi d’un prêt immobilier ont la réputation de s’être durcies ces dernières années. Est-ce vraiment le cas ?
Absolument. En fait, il y a une double contrainte : la première, c’est cette limitation à 33 % du salaire net. La seconde c’est le fait que les banques demandent, a minima, un capital de départ équivalent à 10% du montant de l’acquisition. Là encore, cela assure une certaine stabilité au système et signifie qu’aucune banque ne prêtera au-delà du prix d’un bien.
Concrètement, lorsque quelqu’un achète un appartement 330 000 €, dans les faits, avec les frais annexes irrécupérables, comme les frais de notaire et les frais de garantie, il va lui coûter 360 000 €.
En ne lui prêtant que les 330 000 € du bien, la banque est certaine que la revente couvrira la totalité de l’emprunt puisque celui-ci n’aura financé que des actifs physiques, tangibles, et pas tous les éléments annexes qui sont de la perte sèche. Forcément, cette sécurité supplémentaire limite la capacité d’emprunt des acheteurs, et surtout des jeunes primo-accédants qui voient leur épargne partir dans des loyers, et qui, parce qu’ils sont en début de carrière, ont encore des salaires limités
Quels autres éléments regardent les banques avant de se prononcer sur une demande de prêt ?
Les banques vont vraiment passer votre dossier au peigne fin. Elles vont vérifier que vous n’avez pas de charges récurrentes (comme une pension alimentaire, un prêt à la consommation, un prêt étudiant…).
C’est pour cela que, chez Virgil, nous recommandons toujours, lorsqu’on est en capacité de le faire, de solder les emprunts en cours avant de soumettre un dossier pour un crédit immobilier.
Les banques vont aussi vérifier que vous avez une bonne tenue de compte, pas de découverts ou de commissions d’interventions.
Lire aussi : Nos conseils pour bien se préparer à emprunter
Par où faut-il commencer : demander son avis à un courtier, ou se renseigner auprès de sa banque ?
Chez Virgil, nous sommes courtiers, donc nous accompagnons systématiquement les acquéreurs dans la recherche d’un crédit. Dans l'absolu, je conseille toujours à un acquéreur qui se lance de parler à sa banque. Le fait d’avoir une relation historique fait que la banque pourra faire un effort d’autant plus important et peut-être aller un peu au-delà des grilles. Faire appel à un courtier est intéressant car il y a une mise en concurrence. Autre aspect non négligeable, le courtier vous décharge aussi de toute la partie administrative.
Cette règle des 33% d’endettement par rapport au salaire net est valable pour les salariés en CDI. Qu’en est-il pour les indépendants, tels que les professions libérales ou les entrepreneurs ?
Les calculs sont en effet plus complexes quand on est libéral, entrepreneur ou même en CDI avec un salaire qui intègre des primes, car les revenus retenus peuvent varier d’une banque à l’autre. En général, elles font une moyenne des revenus nets fiscaux déclarés sur les trois dernières années pour les indépendants.
Pour ce type de profil « atypique », il peut être intéressant de consulter un courtier qui pourra interroger les banques qu’il sait plus enclines à accompagner ce type de profil.
En investissant jusqu’à 100 000 € à vos côtés, Virgil vous permet de devenir propriétaire du bien qui vous correspond vraiment. Et vous accompagne à toutes les étapes. Parce qu’on devrait tous être libre d’acheter l’appartement qui nous fait rêver. Chambre d’enfant, rooftop, ou quartier préféré : devenez propriétaire, sans faire de compromis. Et si on en parlait ?
