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Quel est le poids du salaire dans la capacité d’emprunt ? La règle des 33 % d’endettement est-elle stricte ? Qu’en est-il pour les travailleurs indépendants ?
Margaux Santerre-Hode, Spécialiste Virgil, nous donne les clés pour savoir combien vous pouvez emprunter – vous verrez, ce calcul n'est pas si savant mais il est déterminant lorsque l’on souhaite devenir propriétaire.
Calculer sa capacité d'emprunt : la règle des 33%
Pour calculer votre mensualité maximale, les banques retiendront 33% de votre salaire mensuel net imposable. Vous appliquez cette mensualité sur 25 ans - soit 300 mois, et, après déduction des intérêts, vous obtenez votre capacité d’emprunt. C’est largement plus simple de faire appel à votre banque, mais si vous souhaitez avoir une idée (vague), vous pouvez multiplier simplement votre salaire net par 85 et vous aurez un ordre de grandeur.
Cette règle est-elle strictement observée par les banques ?
D’une manière générale, oui. Depuis deux ans, notamment, il est très difficile de dépasser ce montant équivalent à un tiers des revenus nets. Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) fixe la capacité d’emprunt à 35% des revenus nets, mais ce chiffre tient compte de l’assurance emprunteur.
En emprunt pur, on reste donc souvent aux alentours d'une capacité d'endettement de 33%.
Les règles se sont durcies ces dernières années, mais les banques peuvent y déroger pour 20% de leur production de crédit. En principe, elles favorisent les premiers achats, mais dans les faits, ce sont surtout, assez logiquement d’ailleurs, les personnes aux revenus les plus confortables qui sont favorisées.
Ces règles peuvent sembler drastiques mais elles sont aussi là pour assurer la stabilité du système bancaire : si la France est l’un des pays où le taux de défaut de remboursement de crédit immobilier est le plus faible, c’est parce qu’on s’assure que les emprunteurs conservent un niveau de vie confortable tout en s’endettant.
Octroyer un crédit à une personne qui ne sera pas en mesure de le rembourser, c’est le pire cadeau que l’on puisse lui faire !
Les conditions d’octroi d’un prêt immobilier se sont-elles durcies ces dernières années ?
Absolument. En fait, il y a une double contrainte : la première, c’est cette limitation à 33 % du salaire net.
La seconde c’est le fait que les banques demandent, a minima, un capital de départ équivalent à 10% du montant de l’acquisition.
Là encore, cela assure une certaine stabilité au système et signifie qu’aucune banque ne prêtera au-delà du prix d’un bien.
Concrètement, lorsque quelqu’un achète un bien 330 000 €, dans les faits, avec les frais annexes irrécupérables, comme les frais de notaire et les frais de garantie, il va lui coûter 360 000 €.
En ne lui prêtant que les 330 000 € du bien, la banque est certaine que la revente couvrira la totalité de l’emprunt puisque celui-ci n’aura financé que des actifs physiques, tangibles, et pas tous les éléments annexes qui sont de la perte sèche. Forcément, cette sécurité supplémentaire limite la capacité d’emprunt des acheteurs, et surtout des jeunes primo-accédants qui voient leur épargne partir dans des loyers, et qui, parce qu’ils sont en début de carrière, ont encore des salaires limités.
Vous avez fait le calcul de votre capacité d'emprunt et elle ne vous permet pas d'acheter le bien dont vous rêvez ?
Chez Virgil, on vous accompagne tout au long de votre projet d'achat : du calcul de votre budget à la remise des clés. Cerise sur le gâteau ? On complète votre apport personnel jusqu'à 100 000 euros supplémentaires ! Faites notre simulation de prêt immobilier, vous verrez, ça va tout changer 😉
Quels autres éléments regardent les banques pour une demande de prêt ?
Les banques vont vraiment passer votre dossier au peigne fin : âge, situation professionnelle, cohérence de votre projet immobilier, etc. Les banques vont également vérifier que vous n’avez pas de charges récurrentes (comme des pensions alimentaires, un prêt à la consommation, un prêt étudiant…).
C’est pour cela que, chez Virgil, nous recommandons toujours, lorsqu’on est en capacité de le faire, de solder les emprunts en cours avant de soumettre un dossier pour un crédit immobilier.
Les banques vont aussi vérifier que vous avez une bonne tenue de compte, pas de découverts ou de commissions d’interventions – on a récapitulé nos conseils pour bien se préparer à emprunter.
Les banques vont aussi regarder si vous avez d'autres revenus (comme des revenus locatifs par exemple).
Par où commencer : demander son avis à un courtier ou se renseigner auprès de sa banque ?
Chez Virgil, nous sommes courtiers, donc nous accompagnons systématiquement les acquéreurs dans la recherche d’un crédit. Dans l'absolu, je conseille toujours à un acquéreur qui se lance de parler à sa banque. Le fait d’avoir une relation historique fait que la banque pourra faire un effort d’autant plus important et peut-être aller un peu au-delà des grilles.
Faire appel à un courtier est intéressant car il y a une mise en concurrence. Autre aspect non négligeable, le courtier vous décharge aussi de toute la partie administrative.
A date, 96% de nos dossiers ont obtenu leur prêt, soit 10 fois moins de refus bancaires que le reste du marché actuellement. Alors, on se lance ensemble ?
Quelles sont les règles pour la capacité d'endettement des indépendants (professions libérales, entrepreneurs) ?
La règle des 33% d’endettement par rapport au salaire net est valable pour les salariés en CDI.
Les calculs sont en effet plus complexes quand on est libéral, entrepreneur ou même en CDI avec un salaire qui intègre des primes, car les revenus retenus peuvent varier d’une banque à l’autre. En général, elles font une moyenne des revenus nets fiscaux déclarés sur les trois dernières années pour les indépendants. Pour les CDD, cela depéndra de votre situation professionnelle.
Pour ce type de profil « atypique », il peut être intéressant de consulter un courtier qui pourra interroger les banques qu’il sait plus enclines à accompagner ce type de profil.
Quand l’emprunt ne suffit plus, il y a Virgil
Face aux prix dans les grandes villes, même avec un bon salaire, votre capacité d’emprunt ne suffit plus toujours pour pouvoir acheter le bien que vous méritez. Ceux qui achètent aujourd’hui, ce sont ceux qui ont déjà acheté il y a 20 ans. Ou ceux à qui les parents peuvent offrir un apport. Avec Virgil, on change la donne. On vous apporte aujourd’hui jusqu’à 100.000€ de capital pour acheter sans attendre. Et sans renoncer au bien que vous méritez.
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