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Lorsqu'on envisage d'acheter un bien immobilier, la première question qui vient à l'esprit est souvent : combien puis-je emprunter ? Cette capacité d'emprunt dépend de plusieurs facteurs clés que les banques analysent minutieusement avant d'accorder un prêt immobilier.
Si l'on se projette fréquemment dans un achat, il convient néanmoins de prendre conscience que le budget disponible peut ne pas correspondre à celui envisagé. Nous vous détaillons ici l'ensemble des éléments à prendre en compte pour préparer au mieux votre capacité d'emprunt.
Comprendre sa capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt correspond au montant maximal qu’une banque est disposée à prêter à un emprunteur pour financer un projet immobilier. Son calcul repose sur plusieurs critères essentiels :
- Les revenus mensuels : salaire net, revenus fonciers, pensions, dividendes, etc.
- Les charges fixes : autres crédits en cours, pensions alimentaires, loyers si applicable.
- Le taux d'endettement : traditionnellement fixé à 33 % des revenus nets, il constitue un seuil que les banques hésitent à dépasser.
- Le reste à vivre : c’est la somme qu'il vous reste après déduction des charges et des mensualités de votre crédit.
- La durée du prêt : plus elle est longue, plus les mensualités sont faibles, mais plus le coût total du crédit est élevé.
- Le taux d’intérêt : un élément crucial qui influe sur le montant total du prêt.
- L’apport personnel : il démontre votre capacité à épargner et peut influencer les conditions de votre emprunt.
Calculer sa capacité d’emprunt : la règle des 33 % (et ses limites)
Pour calculer la mensualité maximale que vous pouvez supporter, les banques se basent sur une règle simple : votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus nets mensuels. Cela signifie que la somme totale de vos mensualités de crédits, y compris le futur prêt immobilier, ne doit pas excéder un tiers de votre salaire mensuel net.
Une fois cette mensualité maximale déterminée, il est possible de calculer approximativement votre capacité d’emprunt en multipliant votre salaire net mensuel par 85. Cette méthode permet d'obtenir un ordre de grandeur, bien qu'elle ne prenne pas en compte des facteurs spécifiques comme les taux d’intérêt ou la durée du prêt.
Formule de calcul du taux d’endettement : Taux d'endettement = (Total des mensualités de crédits / Revenus nets mensuels) x 100
Peut-on dépasser ce taux d’endettement ?
Dans certaines situations, il est effectivement possible de dépasser le taux d’endettement de 33 %. Si vous avez un reste à vivre important ou des revenus très élevés, certaines banques peuvent accepter un taux d’endettement allant jusqu’à 35 %, voire davantage. De plus, les banques disposent d’une certaine marge de dérogation sur 20 % de leurs dossiers de crédit, souvent en faveur des profils financiers solides.
En emprunt pur, on reste donc souvent aux alentours d'une capacité d'endettement de 33%.
Combien puis-je emprunter en fonction de mon salaire ?
La première donnée déterminante pour calculer votre capacité d’emprunt est votre revenu, mais cela varie selon votre statut professionnel.
Si vous êtes en CDI :
Les banques privilégient la stabilité d’un CDI. Appliquez la règle des 33 % (un tiers de votre salaire net) et multipliez votre salaire net par 85 pour une estimation approximative.
Si vous êtes en CDD :
Les CDD sont acceptés, mais la stabilité est cruciale. Il vous faudra justifier de 3 ans d’ancienneté dans le même secteur pour rassurer les prêteurs. Si vous achetez à deux, le CDI de l’un des partenaires facilite la demande.
Si vous êtes freelance ou travailleur indépendant :
Les banques prennent en compte une moyenne des revenus des trois dernières années, ce qui peut réduire votre capacité d’emprunt si vos revenus fluctuent. Comme pour les salariés, appliquez la règle des 33 % et multipliez votre salaire net par 85 pour une estimation, mais la stabilité de vos revenus est un facteur clé.
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Les conditions d’octroi d’un prêt immobilier se sont-elles durcies ces dernières années ?
Absolument. En fait, il y a une double contrainte : la première, c’est cette limitation à 33 % du salaire net.
La seconde c’est le fait que les banques demandent, a minima, un capital de départ équivalent à 10% du montant de l’acquisition.
Là encore, cela assure une certaine stabilité au système et signifie qu’aucune banque ne prêtera au-delà du prix d’un bien.
Concrètement, lorsque quelqu’un achète un bien 330 000 €, dans les faits, avec les frais annexes irrécupérables, comme les frais de notaire et les frais de garantie, il va lui coûter 360 000 €.
En ne lui prêtant que les 330 000 € du bien, la banque est certaine que la revente couvrira la totalité de l’emprunt puisque celui-ci n’aura financé que des actifs physiques, tangibles, et pas tous les éléments annexes qui sont de la perte sèche. Forcément, cette sécurité supplémentaire limite la capacité d’emprunt des acheteurs, et surtout des jeunes primo-accédants qui voient leur épargne partir dans des loyers, et qui, parce qu’ils sont en début de carrière, ont encore des salaires limités.
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L’impact des taux d’intérêt sur votre capacité d’emprunt
Les taux d'intérêt jouent un rôle clé :
- Taux bas : capacité d'emprunt plus élevée.
- Taux élevés : coût du crédit plus important, capacité d'emprunt réduite.
Exemple :
- Avec un taux à 2 %, vous pouvez emprunter environ 250 000 €.
- Avec un taux à 4 %, ce montant chute à environ 225 000 €.
Quels autres éléments les banques analysent-elles pour accorder un prêt ?
En plus de vos revenus, les banques analysent plusieurs critères pour évaluer votre capacité à rembourser :
- La gestion de vos comptes : Une bonne gestion sans découverts ni frais bancaires excessifs montre votre stabilité financière.
- L'ancienneté professionnelle : Un CDI rassure, mais un CDD ou un statut freelance peut aussi être accepté si la situation est stable.
- Autres sources de revenus : Revenus locatifs ou placements peuvent renforcer votre dossier.
- Type de projet immobilier : Une résidence principale est généralement perçue comme moins risquée qu’un investissement locatif.
- Charges en cours : Les crédits existants réduisent votre capacité d’emprunt.
👉 Chez Virgil, on vous aide à bien préparer votre dossier, pour augmenter vos chances de voir votre projet se concrétiser !
Emprunter seul ou à deux : quel impact sur votre capacité d’emprunt ?
Emprunter à deux augmente la capacité d’emprunt car les revenus sont additionnés. Cependant, les banques considèrent aussi les charges du ménage. Le taux d’endettement global reste lui aussi toujours à 33%.
Les banques veillent également à ce que vous disposiez d'un montant suffisant après le paiement de vos mensualités pour couvrir vos autres dépenses essentielles. Ce solde disponible peut avoir un impact sur le montant que vous pouvez emprunter, surtout si l'un des partenaires à une situation professionnelle plus instable, comme un CDD ou un statut d’indépendant.
L’apport personnel : un levier essentiel pour emprunter plus et mieux
L’apport personnel est un atout majeur pour emprunter dans les meilleures conditions. Il s’agit de la somme que vous investissez directement dans votre achat, généralement au moins 10% du prix du bien pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Plus votre apport est important, plus vous rassurez la banque, ce qui peut vous permettre d’obtenir un meilleur taux d’intérêt et d’augmenter votre capacité d’emprunt. Un bon apport peut aussi faire la différence face à d’autres acheteurs dans un marché concurrentiel !
Emprunter sans apport, quels impacts ?
Emprunter sans apport est difficile mais pas impossible. Cela implique souvent un taux d’intérêt plus élevé et des garanties supplémentaires exigées par la banque.
Demander son avis à un courtier ou se renseigner auprès de sa banque ?
Chez Virgil, nous sommes courtiers, donc nous accompagnons systématiquement les acquéreurs dans la recherche d’un crédit. Dans l'absolu, je conseille toujours à un acquéreur qui se lance de parler à sa banque. Le fait d’avoir une relation historique fait que la banque pourra faire un effort d’autant plus important et peut-être aller un peu au-delà des grilles.
Faire appel à un courtier est intéressant car il y a une mise en concurrence. Autre aspect non négligeable, le courtier vous décharge aussi de toute la partie administrative.
A date, 96% de nos dossiers ont obtenu leur prêt, soit 10 fois moins de refus bancaires que le reste du marché actuellement. Alors, on se lance ensemble ?
Quand l’emprunt ne suffit plus, il y a Virgil
Face aux prix dans les grandes villes, même avec un bon salaire, votre capacité d’emprunt ne suffit plus toujours pour pouvoir acheter le bien que vous méritez. Ceux qui achètent aujourd’hui, ce sont ceux qui ont déjà acheté il y a 20 ans. Ou ceux à qui les parents peuvent offrir un apport. Avec Virgil, on change la donne. On vous apporte aujourd’hui jusqu’à 150 000€ de capital pour acheter sans attendre. Et sans renoncer au bien que vous méritez.
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