Votre capacité d’emprunt correspond à la somme que la banque accepte de vous prêter pour financer votre achat immobilier. Ce calcul se base sur l’étude de plusieurs éléments : 

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D'une banque à l'autre...

Chaque banque possède ses propres critères de sélection. Certains éléments de votre dossier qui pourraient passer chez l’une pourraient ne pas passer chez une autre, et inversement. C’est pour cela qu’il est indispensable de contacter plusieurs banques pour maximiser vos chances d’obtenir votre prêt immobilier, et aux meilleures conditions.

Côté revenus, il n’est pas toujours aisé de comprendre ce qui fera pencher la balance. Décryptage. 

Toujours pris en compte : les revenus fixes, pérennes et garantis


Vous êtes salarié du privé ou fonctionnaire

Sont alors intégrés à 100 % dans le calcul de votre capacité d’emprunt : 

Pour les contrats plus précaires (CDD ou intérim, par exemple), le salaire ne pourra pas être pris en compte.

De même pour les périodes d’essai non validées - on conseille dans ce cas-là de valider la période d’essai avant de demander un prêt. 

Vous avez obtenu une augmentation ? Votre salaire réévalué sera utilisé comme nouvelle base si l’augmentation est effective avant la finalisation de votre dossier de financement de prêt.

Vous êtes travailleur indépendant ou libéral

Sur ce type de profil, les banques aiment avoir suffisamment de recul pour s’assurer que les rentrées d’argent sont stables et régulières :

Et les dividendes ?

Le versement de dividendes n’est pas inclus dans le calcul de la capacité d’emprunt, dans la mesure où leur montant est fluctuant.

Vous êtes retraité

Les pensions de retraite ainsi que les pensions d’invalidité entrent dans le scope d’un revenu pérenne et garanti : elles sont donc prises en compte à 100 % dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

Peut-on emprunter à tout âge ?

Plus on avance en âge, et plus il devient compliqué d’emprunter. Les assurances prêt coûtent plus cher et, même si ce n’est pas une règle gravée dans le marbre, la plupart des banques considèrent 75 ans comme l’âge maximal de fin de prêt.

Les revenus pris en compte au bon vouloir du prêteur

En fonction de l’établissement prêteur, d’autres revenus peuvent être intégrés au calcul de votre capacité d’emprunt. Là encore, c’est la régularité de ces revenus qui fera loi.

Les revenus locatifs

Les banques ne prennent jamais en compte 100 % des revenus locatifs. 

En effet, entre les charges, les vacances locatives (c’est-à-dire les périodes pendant lesquelles le logement est vide) et les risques de loyers impayés, les prêteurs préfèrent appliquer un coefficient de minoration pour être au plus près des rentrées réelles d’argent.

La plupart des banques retiennent ainsi 70 % du montant de vos revenus locatifs.

Les rentes régulières

En fonction de leurs conditions de distribution, certaines rentes régulières peuvent être incluses dans le calcul de votre capacité d’acquisition.

On peut par exemple citer les rentes viagères issues de contrats d’assurance vie ou encore les rentes d’un PER (Plan Épargne Retraite) individuel.

Le cas de la pension alimentaire

La prise en compte des pensions alimentaires dans le calcul de votre capacité d’emprunt dépend du fait que votre ancien conjoint soit bon payeur, mais aussi de l’âge de vos enfants :

Les aides sociales et les allocations

Bien qu’elles représentent des ressources régulières, les allocations et aides sociales sont rarement prises en compte car les banques préfèrent que l’emprunteur soit en mesure de rembourser seul son crédit.

Les revenus non pris en compte dans la capacité d’emprunt

Les revenus qui n’entrent pas dans le calcul de votre capacité d’acquisition sont les revenus non pérennes, non garantis, aléatoires.

On peut ainsi noter :

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Crédits image : Thomas Decamps