Depuis que la brusque irruption de la crise sanitaire a fauché en plein vol notre belle insouciance, difficile de ne pas douter de tout. Spécialement au moment de faire l’un des plus gros investissements de notre vie, à savoir acheter un logement. Ai-je mis suffisamment d’argent de côté ? Est-ce le bon moment ? Ai-je le bon profil ? Faut-il garder un matelas de sécurité ? Entretien avec Héloïse Bolle, conseillère en gestion de patrimoine chez Oseille et compagnie

Y a-t-il un apport minimum pour acquérir un bien immobilier ?


HB : Lorsque vous achetez un bien, son prix n’est pas net. Des frais annexes s’y additionnent : frais de notaire, droits de mutation, frais de dossier, caution, frais d’agence… Ceux-ci peuvent monter jusqu’à 10% du prix du bien. Au moment de constituer le dossier de votre crédit immobilier auprès d’une banque, celle-ci exigera que vous ayez constitué un pécule personnel.

L’apport minimal requis équivaut traditionnellement à 10% du prix d’achat.

Cela vaut-il le coup d’économiser davantage et plus longtemps pour acheter ?

HB : Avoir un apport plus conséquent permet plusieurs choses : gagner la confiance de la banque et négocier un meilleur taux d’emprunt, moduler à la baisse vos remboursements mensuels ou encore acheter sur une période plus courte… 

Et pourtant, mettre 10 000 euros supplémentaires de côté, pour un couple de locataires à Paris, est très long ! Deux salariés qui gagnent chacun 2500 euros par mois et payent un loyer de 1500 euros peuvent difficilement épargner plus de 500 euros par mois. Ils vont donc devoir attendre presque deux ans pour avoir ces 10 000 euros de plus. Et cette somme ne suffira pas forcément à faire la différence auprès du banquier pour obtenir de meilleures conditions. 

Il est donc préférable d’acheter dès que possible. Dès que vous avez réuni l’apport suffisant pour votre projet, il faut vous lancer sans attendre. Car en payant une mensualité plutôt qu’un loyer, vous épargnez régulièrement, de façon forcée, des sommes très importantes. Si le couple que nous avons pris en exemple emprunte 390 000 euros sur 25 ans, il rembourse 1 605 euros. Sur cette mensualité, environ 505 euros vont au paiement des intérêts et de l’assurance. Mais 1 100 euros, dès la première échéance, vont en remboursement du capital ! Chaque mois, grâce au crédit immobilier, le couple s’enrichit de 1 100 euros. S’il tentait d’épargner cette somme en restant locataire, il en serait tout bonnement incapable. Le couple de locataires épargne 10 000 euros en 22 mois, au prix de gros efforts. Le même couple de propriétaires rembourse, sur la même durée, plus de 24 000 euros sans s’en rendre compte !

Achetez dès que possible car payer une mensualité plutôt qu’un loyer, c’est épargner.

Il faut donc acheter le plus tôt possible ?

H.B : Oui, et je l’encourage aussi pour une autre raison. Les carrières des jeunes actifs sont beaucoup moins linéaires que celles de leurs aînés. Quand vous êtes salarié en CDI, vous êtes finançable facilement. Votre dossier sera plus lourd à mettre en place, et plus compliqué à défendre, si vous devenez indépendant dans quelques années ! Il faut profiter de la bonne fenêtre de tir, emprunter quand c’est possible et facile. Quitte à s’endetter pour une durée longue. 

Une exception toutefois : n’achetez pas si vous prévoyez de revendre l'année d'après ! Il faut du temps pour absorber les frais d’acquisition et on ne sait pas si les prix grimperont éternellement. 

Il faut profiter de la bonne fenêtre de tir, emprunter quand c’est possible et facile. Quitte à s’endetter pour une durée longue. 

Faut-il conserver un matelas de sécurité ?


HB : Il y a de gros risques à racler tous ses fonds de tiroir pour acheter un bien immobilier, et un matelas de sécurité est plus que jamais indispensable ! Hors achat immobilier, il est de coutume de conseiller de garder trois salaires disponibles d’avance sur un compte de type livret A. Cette épargne sert à faire face à tous les aléas classiques de la vie. Mais lorsque l’on devient propriétaire, il faut avoir au moins le double devant soi. 

Ce matelas est là, notamment, pour pouvoir faire face à d’éventuels travaux : dans la copropriété, vous n’êtes pas maître du calendrier ! Si un ravalement de façade est voté, même sans votre voix, vous pouvez facilement être délesté de 5000 euros. Prévoyez encore plus lourd pour la pose d’un ascenseur. Ceux qui ont la chance d’avoir une épargne conséquente ont donc intérêt à emprunter au maximum, mais à garder une bonne partie de leurs économies. Même si l’épargne de précaution est très mal rémunérée, elle permet de bien dormir !

Ceux qui ont la chance d’avoir une épargne conséquente ont donc intérêt à emprunter au maximum, mais à garder une bonne partie de leurs économies. 

Y a-il un ‘bon profil’ pour emprunter ?

HB : Pour bénéficier d’un prêt facilement, il faut avoir une situation professionnelle stable, sans incident de paiement, et faire montre d’une capacité à économiser régulièrement. Les banques vous excuseront facilement si vous avez un apport minimal en tout début de carrière, car avec un CDI et un effort d’épargne régulier, vous aurez de quoi faire vos preuves. Un indépendant aura plus de mal, car il devra soumettre à la banque ses trois dernières années d’exercice pour espérer emprunter. Une mauvaise année entre deux bonnes années fera baisser sa capacité d’emprunt. En outre, plus on vieillit, plus l’assurance du prêt sera difficile à obtenir et dès que l’on a eu quelques ennuis de santé, même minimes, les conditions d’assurance se tendent ! Ce sont d’autres arguments en faveur d’un investissement dans l’immobilier le plus tôt possible.

Au moins 6 ans d’économies pour un premier achat immobilier

Sans économies préalables, un couple qui épargne chaque mois 500 euros devra patienter six ans pour mettre 36000 euros de côté (six ans et demi s’il souhaite 39000 euros) pour initier sans risque son premier achat. Si ce couple, qui gagne 5000 euros par mois, veut réunir l’apport et le matelas de sécurité (six mois de salaire), il lui faut cinq ans de plus ! A Paris ou couronne, il lui faudra en prime se contenter d’une toute petite surface. Pour espérer mieux, il est nécessaire d’acheter en couple ou de bénéficier d’un apport familial, d’un don ou encore d’un héritage. 

Le joker ? Faire appel à Virgil pour acheter sa résidence principale dans l’ancien et en région parisienne. Vous bénéficierez ainsi d’un co-investissement jusqu’à 100 000 euros ! 

Ce qu’il faut retenir

Copyright : Guillaume Flandre