Quels revenus comptabiliser pour calculer sa capacité d’emprunt ?

Votre capacité d’emprunt correspond à la somme que la banque accepte de vous prêter pour financer votre achat immobilier. Ce calcul se base sur l’étude de plusieurs éléments : 

• le montant de votre apport personnel ;
• votre taux d’endettement, c’est-à-dire le rapport entre vos revenus et les charges liées à vos emprunts. Il doit rester dans l’idéal inférieur à 33 % ;
• le niveau de vos charges fixes : crédits en cours, loyer, etc. ;
• votre situation professionnelle : type de contrat de travail, ancienneté, etc. ;
• votre reste à vivre, à savoir le montant qu’il vous reste une fois vos mensualités payées. Il doit être au minimum de 66 %, etc.
• le montant de vos ressources stables. 

Lire aussi : Comment calculer ma capacité d'emprunt ?

Chaque banque possède ses propres critères de sélection. Certains éléments de votre dossier qui pourraient passer chez l’une pourraient ne pas passer chez une autre, et inversement. C’est pour cela qu’il est indispensable de contacter plusieurs banques pour maximiser vos chances d’obtenir votre prêt immobilier, et aux meilleures conditions.

Côté revenus, il n’est pas toujours aisé de comprendre ce qui fera pencher la balance. Décryptage. 

Toujours pris en compte : les revenus stables, fixes, pérennes et garantis

Vous êtes salarié du privé ou fonctionnaire

Sont alors intégrés à 100 % dans le calcul de votre capacité d’emprunt : 

• Le salaire net : vous pouvez retrouver le montant annuel net, avant impôts, sur votre fiche de paie du mois de décembre.
• Les primes contractuelles : comme leur nom l’indique, ce sont les primes qui sont mentionnées dans votre contrat de travail. On peut notamment citer : un 13ème mois, une prime de vacances, etc.

Pour les contrats plus précaires (CDD ou intérim, par exemple), le salaire ne pourra pas être pris en compte.

De même pour les périodes d’essai non validées - on conseille dans ce cas-là de valider la période d’essai avant de demander un prêt. 

Vous avez obtenu une augmentation ? Votre salaire réévalué sera utilisé comme nouvelle base si l’augmentation est effective avant la finalisation de votre dossier de financement de prêt.

Vous êtes travailleur indépendant ou libéral

Sur ce type de profil, les banques aiment avoir suffisamment de recul pour s’assurer que les rentrées d’argent sont stables et régulières :

• Pour les travailleurs indépendants : ce sont vos bénéfices industriels et commerciaux (BIC), non commerciaux et agricoles qui seront examinés. Pour cela, les établissements prêteurs s’appuieront sur vos déclarations de revenus, ainsi que sur vos bilans comptables. Vous devrez justifier d’au moins 3 ans de salaires réguliers pour que vos revenus soient pris en compte à 100 % dans le calcul de votre capacité d’acquisition.
• Pour les professions libérales : les banques sont parfois plus souples qu’avec les travailleurs indépendants et peuvent envisager de ne devoir justifier que d’un an d’ancienneté.

Et les dividendes ?

Vos dividendes seront examinés au cas par cas par les banques pour calculer votre capacité d'emprunt. Dans la mesure où leur montant est fluctuant, ils seront, au mieux, pondérés en fonction de la part qu'ils représentent dans vos revenus. Attention, il est aussi possible qu'ils ne soient tout simplement pas pris en compte.

Vous êtes retraité

Les pensions de retraite ainsi que les pensions d’invalidité entrent dans le scope d’un revenu pérenne et garanti : elles sont donc prises en compte à 100 % dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

Peut-on emprunter à tout âge ?

Plus on avance en âge, et plus il devient compliqué d’emprunter. Les assurances prêt coûtent plus cher et, même si ce n’est pas une règle gravée dans le marbre, la plupart des banques considèrent 75 ans comme l’âge maximal de fin de prêt.

Les revenus pris en compte au bon vouloir de la banque

En fonction de l’établissement prêteur, d’autres revenus peuvent être intégrés au calcul de votre capacité d’emprunt. Là encore, c’est la régularité de ces revenus qui fera loi.

Les revenus locatifs

Les banques ne prennent jamais en compte 100 % des revenus locatifs. 

En effet, entre les charges, les vacances locatives (c’est-à-dire les périodes pendant lesquelles le logement est vide) et les risques de loyers impayés, les prêteurs préfèrent appliquer un coefficient de minoration pour être au plus près des rentrées réelles d’argent.

La plupart des banques retiennent ainsi 70 % du montant de vos revenus locatifs.

Les rentes régulières

En fonction de leurs conditions de distribution, certaines rentes régulières peuvent être incluses dans le calcul de votre capacité d’acquisition.

On peut par exemple citer les rentes viagères issues de contrats d’assurance vie ou encore les rentes d’un PER (Plan Épargne Retraite) individuel.

Le cas de la pension alimentaire

La prise en compte des pensions alimentaires dans le calcul de votre capacité d’emprunt dépend du fait que votre ancien conjoint soit bon payeur, mais aussi de l’âge de vos enfants :

• Si vos enfants sont encore mineurs à la fin présumée du crédit immobilier : les pensions pourront être incluses.
• Si vos enfants sont majeurs à la fin du prêt : elles ne seront probablement pas incluses puisque le versement obligatoire des pensions alimentaires prend fin à la majorité des enfants.

Les aides sociales et les allocations

Bien qu’elles représentent des ressources régulières, les allocations et aides sociales sont rarement prises en compte car les banques préfèrent que l’emprunteur soit en mesure de rembourser seul son crédit.

• Pour les aides et allocations familiales : les aides liées aux enfants sont souvent pérennes et insaisissables. Elles peuvent donc parfois être prises en compte si elles sont versées pendant toute la durée du prêt.
• Pour l’allocation logement : elle peut éventuellement être déduite du loyer pour calculer le reste à vivre, ou être intégrée dans votre revenu mensuel. Cela reste rare car l’éligibilité à l’APL évolue à tout changement de situation.

Déçu par les revenus pris en compte par votre banquier pour calculer votre capacité d’emprunt ?

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Les revenus non pris en compte dans la capacité d’emprunt

Les revenus qui n’entrent pas dans le calcul de votre capacité d’acquisition sont les revenus non pérennes, non garantis, aléatoires.

On peut ainsi noter :

• Les salaires liés à des contrats de courte durée (CDD, stage, intérim).
• Les heures supplémentaires : la plupart du temps, elles sont aléatoires et occasionnelles. Si elles sont effectuées de manière régulière et sur une très longue période, le prêteur pourra potentiellement les inclure, en leur appliquant un coefficient de pondération.
• Les frais de déplacement et le remboursement de frais professionnels : le versement de ces sommes par votre employeur correspond au remboursement de frais que vous avez réellement engagés et donc ne constituent pas un revenu.
• Les primes exceptionnelles : elles ne sont pas contractuelles, même si vous en avez touchées sur plusieurs années consécutives.
• Les primes d’intéressement et de participation.
• Les pensions alimentaires : elles ne seront pas prises en compte si votre ou vos enfants auront plus de 18 ans avant la fin du prêt.
• Les allocations chômage : même si elles sont versées régulièrement, elles ne constituent pas un revenu pérenne.