Pourquoi l’apport est-il la clé de l’achat de l’appartement de vos rêves ?

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Contracter un crédit pour acheter un appartement nécessite d’avoir un apport personnel. Autrement dit : pas d’économies, pas de prêt immobilier. D’autant plus que les conditions de financement ont été durcies par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en début d’année 2022. Résultat : avec un taux d’endettement maximum de 35% et des prix en forte hausse depuis plusieurs années, les financements sans apport se font plus rares. 

Ces économies permettent d’une part de payer des frais liés à l’acquisition du logement, mais aussi de rassurer le banquier sur votre bonne gestion financière, de convaincre un vendeur de vous choisir plutôt qu’un autre et d’obtenir un meilleur taux de crédit. Explications.

Parce que ça rassure le banquier 

Il est d’usage pour le banquier de demander un apport personnel pour un prêt immobilier. Pour vous donner un ordre de grandeur, on parle généralement d’un apport minimum de 10% du prix d’achat, soit 20.000 euros pour un achat de 200.000 euros. Un pourcentage qui couvre les frais d’achat comme les frais de notaire (plus précisément les droits de mutation à titre onéreux qui sont essentiellement composés de taxes) et les divers frais bancaires, de garantie, d’agence et/ou de courtage. Mais si l'usage est de 10 % d'apport, certaines banques n'hésitent pas à demander 20 % voire 30 % d'apport.

Bon à savoir : en plus de vous demander un niveau d’apport élevé, la banque vérifiera le montant de votre épargne résiduelle, c’est-à-dire l’épargne qu’il vous reste après l’achat immobilier.

Vous ne pourrez donc pas mettre toutes vos économies dans l’achat, même s’il vous sera sûrement nécessaire d’en utiliser un maximum dans certains cas, par exemple en cas de coup de cœur ou d’un profil un peu juste. 

Lire aussi : Combien d’apport faut-il pour acheter un premier appartement ? Une gestionnaire de patrimoine vous dit tout.

Attention : l’apport immobilier ne fait pas tout !

Si l'apport est un élément clé de votre dossier pour un banquier, ce n’est pas le seul qui sera passé à la loupe. Vos dettes seront également étudiées, tout comme vos habitudes bancaires. Le banquier vous demandera les trois derniers relevés de banque. Il regardera votre comportement (épargnez-vous chaque mois ? Êtes-vous souvent à découvert ?) et prendra vos crédits en compte dans l'endettement. Ces éléments auront un impact pour accéder à votre rêve immobilier, car sans un dossier béton, même avec un apport personnel, les banques peuvent parfois refuser de vous financer. 

L’apport personnel ne sert pas qu'à vous ouvrir les portes d'une banque pour vous prêter de l'argent.

Il permet aussi d'arriver bien armé pour négocier. Plus votre apport sera élevé, plus vous pourrez espérer un meilleur taux de crédit et des bonnes conditions générales (assurances du prêt, réduction ou annulation des frais de dossier, etc.). 

Parce que ça rassure le vendeur 

Les acheteurs qui se présentent à la visite avec un dossier bien ficelé font meilleure impression. Pour faire passer votre offre d’achat et faire vos recherches sans stress, vous pouvez demander une attestation de financement à votre banque ou à un courtier en crédit. Cela donnera plus de poids à votre offre et montrera le sérieux de votre dossier. Entre deux offres au même prix, le vendeur privilégiera sûrement celui avec une attestation bancaire…

L’apport n’est donc pas qu’un élément demandé par le banquier. Il est aussi, d’une certaine manière, attendu par le vendeur. 

Parce que l’apport vous permet d’acheter plus grand

L’apport est aussi la clé pour avoir plus de choix de logements et ne pas être contraints par un budget trop serré. Votre capacité d’achat est en effet définie par votre capacité d’emprunt, additionnée à votre apport personnel. En injectant de l’apport dans l’opération, vous pourrez acheter plus grand, financer ces travaux, avoir un extérieur ou être mieux situé !

Et cela reste de l'argent placé qui générera des intérêts en cas de plus-value à la revente. 

Conclusion : Montrez-vous sous votre plus beau jour au banquier

L'apport est la clé de votre achat immobilier. Il rassure toutes les parties, du vendeur au banquier, et vous permettra de négocier au mieux avec ce dernier les conditions de votre prêt (taux, assurance, frais de dossier). Mais ce n'est pas tout : pensez à présenter des comptes propres, sans découvert et avec le moins de crédits possible. Cela rassurera sur votre gestion de l'argent et vous ouvrira les portes des meilleures offres bancaires.

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