Quelles sont les solutions pour emprunter sans apport ?

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Généralement fixé par les banques à 10% du prix d’achat (si ce n’est plus), le montant de l’apport figure souvent en tête de liste des freins à l’achat d’un appartement. Quand on sait que les loyers sont souvent plus élevés qu’une mensualité, c’est dommage de voir un projet de vie coincer en raison d’une épargne insuffisante ! 

Emprunter sans apport, c’est possible. Mais cela reste une option à la marge, limitée à certains profils tels que les jeunes actifs, qui peuvent expliquer à leur banquier pourquoi ils n’ont pas encore mis plusieurs mois de salaire de côté. Il existe aussi des aides au logement dédiées au premier achat. Généralement encadrées et plafonnées, elles peuvent néanmoins s’avérer bien utiles au moment de boucler son financement. Explications.

Les points clés pour que votre dossier passe en banque 

Les prêts sans apport sont également appelés prêts à 110% car ils rassemblent 100% du prix d’achat + 10% de frais d’acquisition (frais de notaire, de garantie…). Pour y prétendre, vous devrez présenter à la banque un dossier en béton armé.

Objectif de votre banquier : sécuriser l’opération et, in fine, vous protéger.

Vous devrez notamment :

  • présenter des comptes irréprochables, sans aucun découvert bancaire au cours des 6 mois précédents votre demande de prêt (au moins) et afficher des dépenses raisonnables,
  • miser sur un petit pécule de départ. Une enveloppe de 3000 à 4000 euros peut suffire à jouer en votre faveur car elle vous permettra de faire face aux imprévus financiers et aux charges de la copropriété, et
  • expliquer, si c’est le cas, votre absence d'épargne (remboursement de prêt étudiant par exemple) et démontrer votre capacité à en générer à l'avenir. 
Lire aussi : Comment bien se préparer à emprunter ? Les 7 éléments clés que regardera le banquier.

Diminuer vos frais actuels, un gage de sérieux

Pour gagner en crédibilité et augmenter votre épargne, pensez aux frais actuels que vous pouvez diminuer. Les dépenses liées au logement sont l'un des principaux postes de dépenses des ménages. Comparez les assurances habitations, les opérateurs téléphoniques, les fournisseurs d'énergie, etc. Changer d'appartement (solution plus radicale) peut également être envisagé pour gonfler  son capital. 

Lire aussi : Épargner pour constituer un apport : par où commencer ? Une gestionnaire de patrimoine vous dit tout. 

Le Prêt à Taux Zéro, une aide précieuse

Dans cette quête d'apport, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) peut être un précieux atout. Ce prêt proposé aux primo-accédants peut être considéré comme un apport et n'entame donc pas votre niveau d'endettement. Mais attention, le PTZ est contraignant, avec plusieurs conditions à remplir : il doit s'agir de votre résidence principale, vous devez être en dessous du plafond de revenus fixé à 37 000 euros pour une personne seule et 51 800 euros pour deux à Paris, son montant est plafonné, etc.

Faites une simulation sur le site de l'ANIL pour savoir si vous pouvez y prétendre et à quelle hauteur. Le PTZ est aussi cumulable avec d’autres aides, telles que le Prêt d’Accession Sociale (PAS), le prêt épargne logement ou encore le prêt d’Action Logement (ex 1% patronal). Sa durée de remboursement est comprise entre 20 et 25 ans et il est possible de différer le remboursement (de 5 à 15 ans). Il se demande directement auprès de la banque, qui peut vous le refuser.

Solliciter l'aide familiale

Comme le PTZ, le prêt familial est considéré comme un apport. Mais attention à bien l'effectuer dans les règles. Un prêt supérieur à 5 000 euros doit obligatoirement être déclaré aux impôts (avec le formulaire n°2062) et il est préférable qu'il soit réalisé par un notaire. Veillez également à bien conserver les preuves de remboursement car si vous ne pouvez prouver qu'il s'agit d'un prêt lors d'un contrôle, cette somme pourra être taxée comme donation.

La donation est d'ailleurs une autre manière de constituer un apport sans grever votre taux d'endettement. Il peut se réaliser sous différentes formes et peut être en partie exonéré d'impôts. Il peut être fait devant notaire ou non, et doit être déclaré aux impôts. 

Lire aussi : 3 solutions pour intégrer un apport familial à son projet immobilier

Conclusion : Acheter un appartement sans apport est possible… sous certaines contraintes 

Emprunter sans apport est possible mais reste une solution difficile à mettre en œuvre. Des systèmes d’aides, sous conditions, existent et les chanceux peuvent se tourner vers leurs proches pour solliciter un apport. 

C’est pour toutes ces raisons qu’est né Virgil : pour vous permettre de devenir propriétaire plus vite, d’un appartement qui vous correspond, et enfin, arrêter de payer un loyer

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