Virgil ajoute jusqu’à 100 000 euros d’apport pour compléter votre financement. Prêt à découvrir ce que vous pourriez acheter avec nous ?
On ne va pas y aller par 4 chemins : non, ne mettez pas toute votre épargne dans votre apport pour acheter un bien immobilier.
Héloïse Bolle, conseillère en gestion de patrimoine et fondatrice de Oseille et Compagnie nous apporte son éclairage sur la question.
Conserver une épargne de précaution pour appréhender sereinement la suite
Quelles dépenses pourraient être couvertes par mon épargne de sécurité ?
« Bien sûr, il faut conserver une enveloppe pour décorer et aménager l’appartement, mais il faut surtout absolument garder un fond d’urgence, une épargne de précaution », affirme Héloïse Bolle. Cette enveloppe est indispensable pour faire face à des dépenses post-achat totalement imprévues.
Les exemples de catastrophes ne manquent malheureusement pas :
« Lorsqu’on achète un appartement, on s’informe naturellement sur les futurs travaux d’envergure prévus par la copropriété (ravalement de façade, par exemple). Mais des travaux d’urgence peuvent tomber : un balcon qui menace de s’écrouler, une canalisation d’égout qui déborde et qui doit être refaite, etc. », confie Héloïse Bolle.
« La note peut vite s'avérer salée, d’autant que les travaux doivent parfois être faits dans l’urgence. »
On n’est pas non plus à l’abri d’un pépin matériel (la voiture qui tombe en panne, la machine à laver qui rend l’âme…), d’un changement imprévu de job ou d’un accident de la vie (un parent malade, par exemple).
Quel est le montant minimum d'épargne de sécurité ?
Le montant à garder de côté dépend de votre statut professionnel.
Pour un salarié : entre 3 et 6 mois de revenus.
Pour un indépendant : 6 mois de revenus, voire de 1 an, pour pouvoir faire face aux mois ou aux années de vache maigre.
La solution pour conserver votre épargne de sécurité bien au chaud sur vos comptes : VIRGIL !
Virgil complète votre budget d'achat jusqu'à 100 000 euros. C'est justement l'apport en plus qu'il vous manquait pour (enfin) acheter un bien immobilier.
Emprunter plus et faire fructifier son épargne, le combo gagnant
Au moment de mobiliser son apport personnel, il est naturel d’évaluer le montant de son épargne disponible et de faire le point sur son épargne non-disponible. C’est-à-dire l’épargne placée sur des supports de placement à durée plus ou moins longue (assurance vie ou PEL, par exemple).
Le coût de déblocage
Côté épargne non-disponible, gardez en tête que la rupture de vos contrats, surtout si elle intervient avant la date d’échéance, ou avant une certaine durée de contrat, implique des coûts de déblocage auxquels vous devrez ajouter l’impact fiscal de l’opération (un impôt sur les gains réalisés, tout simplement).
Dans le cas d’une assurance vie, par exemple, l’impôt et les prélèvements sociaux sont de 30 % avant les huit ans du contrat. Après cette date, et en dessous d’un certain montant retiré, ils ne sont plus que de 17,2 %.
Le coût d’opportunité
Par vos choix d’investissements et de placements, les fruits de votre épargne peuvent s’avérer supérieurs au coût de l’emprunt. Un cas de figure d’autant plus probable que les taux de crédit accordés dans le cadre d’un projet immobilier sont historiquement bas.
En septembre 2021, les taux moyens en Île-de-France étaient ainsi de 0,88 % sur 15 ans, et 1,05 % sur 20 ans et 1,26 % sur 25 ans (source: Meilleurtaux.com). Emprunter 10 000 euros supplémentaires vous coûterait donc 62 euros de plus par mois sur quinze ans, et 49 euros de plus sur 20 ans. Une somme facilement amortie par l’allocation de cette enveloppe à d’autres projets, placements ou investissements.
La bonne décision dépendra donc du besoin impérieux (ou non) de débloquer cette épargne non-disponible.
Comment savoir si je débloque mon épargne pour mon achat immobilier ?
Scénario 1 : vous avez besoin de votre épargne non-disponible pour réunir les 10 % d’apport minimum
Allez-y ! Mieux vaut mobiliser cette épargne si elle vous permet de déclencher l’achat, car chaque mois qui passe est un loyer sacrifié. Surtout, n’hésitez pas par peur de la fiscalité.
« Elle fait partie du jeu : les revenus de l’épargne sont fiscalisés ! rappelle Héloïse Bolle. Il faut surtout prendre le temps de calculer en valeur absolue le montant de cet impôt. Souvent, il est moins impressionnant que le pourcentage annoncé, car il ne s’applique que sur les intérêts. »
Est-ce qu’au moment d’acheter un bien immobilier, on se prive de 15 000 € placés sur une assurance vie pour économiser 250 € d’impôt … que l’on perdrait de toute façon en quelques jours en étant locataires plus longtemps ?!
Scénario 2 : votre épargne disponible couvre les 10 % d’apport minimum
Si vous pouvez vous passer de votre épargne bloquée, le calcul à faire est simple : il faut comparer ce que vous coûterait l’emprunt d’une plus grosse somme (intérêts + assurance emprunteur + garantie) à ce que vous rapporterait votre épargne placée. Si le taux proposé par votre banquier sera impacté par le montant de votre épargne, placer sur des supports de placement sans risque le rassurera sur votre capacité de remboursement.
Dès que vous avez votre apport, lancez-vous dans votre projet d'achat immobilier !
Il vaut mieux emprunter plus, ou booster son apport avec une source extérieure comme Virgil pour pouvoir garder une petite poche d’épargne de précaution.
D’autre part, les taux d’intérêts immobiliers restant bas, dans la plupart des cas, cela coûte moins cher d’emprunter plus plutôt que de toucher à son épargne placée. Et d’autant plus quand on est jeune et en CDI : les conditions d’octroi de prêt sont très avantageuses.
Et si vous pouviez compter sur un apport en plus ?
Vous aimeriez devenir propriétaire, mais votre banquier est formel : même en empruntant au maximum de vos capacités, sans apport plus conséquent, les biens dont vous rêvez sont hors de portée. C’est sans doute que votre banquier ne connaît pas Virgil. Nous complétons votre apport en achetant à vos côtés : ce n'est pas un prêt, c'est du capital immobilier, et cela va tout changer pour votre projet.
