Il est d’usage de dire que l’apport personnel doit représenter a minima 10 % du prix d’achat du bien pour couvrir l’ensemble des frais annexes à l’achat immobilier‍ : frais de notaire, de dossier, frais d’agence, coût de la caution, etc.

Mais s’il est entendu qu’il y a un minimum à mettre dans son apport personnel, est-ce pour autant raisonnable d’y consacrer l’intégralité de son épargne ?

La réponse est simple: non.

Héloïse Bolle, conseillère en gestion de patrimoine et fondatrice de Oseille et Compagnie nous apporte son éclairage sur la question.

Conserver une épargne de précaution pour appréhender sereinement la suite


« Bien sûr, il faut conserver une enveloppe pour décorer et aménager l’appartement, mais il faut surtout absolument garder un fond d’urgence, une épargne de précaution », affirme Héloïse Bolle. Cette enveloppe est indispensable pour faire face à des dépenses post-achat totalement imprévues.

Les exemples de catastrophes ne manquent malheureusement pas :

« Lorsqu’on achète un appartement, on s’informe naturellement sur les futurs travaux d’envergure prévus par la copropriété (ravalement de façade, par exemple). Mais des travaux d’urgence peuvent tomber : un balcon qui menace de s’écrouler, une canalisation d’égout qui déborde et qui doit être refaite, etc. », confie Héloïse Bolle.

« La note peut vite s'avérer salée, d’autant que les travaux doivent parfois être faits dans l’urgence. »

On n’est pas non plus à l’abri d’un pépin matériel (la voiture qui tombe en panne, la machine à laver qui rend l’âme…), d’un changement imprévu de job ou d’un accident de la vie (un parent malade, par exemple).

Quel est le montant minimum ?

Le montant à garder de côté dépend de votre statut professionnel :

Emprunter plus et faire fructifier son épargne, le combo gagnant


Au moment de mobiliser son apport personnel, il est naturel d’évaluer le montant de son épargne disponible et de faire le point sur son épargne non-disponible. C’est-à-dire l’épargne placée sur des supports de placement à durée plus ou moins longue (assurance vie ou PEL, par exemple).

Le coût de déblocage

Côté épargne non-disponible, gardez en tête que la rupture de vos contrats, surtout si elle intervient avant la date d’échéance, ou avant une certaine durée de contrat, implique des coûts de déblocage auxquels vous devrez ajouter l’impact fiscal de l’opération (un impôt sur les gains réalisés, tout simplement).

Dans le cas d’une assurance vie, par exemple, l’impôt et les prélèvements sociaux sont de 30 % avant les huit ans du contrat. Après cette date, et en dessous d’un certain montant retiré, ils ne sont plus que de 17,2 %.

Le coût d’opportunité

Par vos choix d’investissements et de placements, les fruits de votre épargne peuvent s’avérer supérieurs au coût de l’emprunt. Un cas de figure d’autant plus probable que les taux de crédit accordés dans le cadre d’un projet immobilier sont historiquement bas.

En septembre 2021, les taux moyens en Île-de-France étaient ainsi de 0,88 % sur 15 ans, et 1,05 % sur 20 ans et 1,26 % sur 25 ans (source: Meilleurtaux.com). Emprunter 10 000 euros supplémentaires vous coûterait donc 62 euros de plus par mois sur quinze ans, et 49 euros de plus sur 20 ans. Une somme facilement amortie par l’allocation de cette enveloppe à d’autres projets, placements ou investissements.

La bonne décision dépendra donc du besoin impérieux (ou non) de débloquer cette épargne non-disponible.

Scénario 1 : vous avez besoin de votre épargne non-disponible pour réunir les 10 % d’apport minimum

Allez-y ! Mieux vaut mobiliser cette épargne si elle vous permet de déclencher l’achat, car chaque mois qui passe est un loyer sacrifié. Surtout, n’hésitez pas par peur de la fiscalité.

« Elle fait partie du jeu : les revenus de l’épargne sont fiscalisés ! rappelle Héloïse Bolle. Il faut surtout prendre le temps de calculer en valeur absolue le montant de cet impôt. Souvent, il est moins impressionnant que le pourcentage annoncé, car il ne s’applique que sur les intérêts. »

Est-ce qu’au moment d’acheter un appartement, on se prive de 15 000 € placés sur une assurance vie pour économiser 250 € d’impôt … que l’on perdrait de toute façon en quelques jours en étant locataires plus longtemps ?!

Scénario 2 : votre épargne disponible couvre les 10 % d’apport minimum

Si vous pouvez vous passer de votre épargne bloquée, le calcul à faire est simple : il faut comparer ce que vous coûterait l’emprunt d’une plus grosse somme (intérêts + assurance emprunteur + garantie) à ce que vous rapporterait votre épargne placée. Si le taux proposé par votre banquier sera impacté par le montant de votre épargne, placer sur des supports de placement sans risque le rassurera sur votre capacité de remboursement.

Pour résumer


Faut-il mettre toute son épargne dans son apport personnel ? La réponse simple est non.

Il est indispensable de garder une poche de sécurité, pour faire face à des dépenses imprévues, qui peuvent tomber plus ou moins vite après le début du remboursement de votre prêt.

D’autre part, les taux d’intérêts immobiliers étant très bas, dans la plupart des cas, cela coûte moins cher d’emprunter plus plutôt que de toucher à son épargne placée. Et d’autant plus quand on est jeune et en CDI : les conditions d’octroi de prêt sont très avantageuses.

« Il vaut mieux emprunter plus, ou booster son apport avec une source extérieure, pour pouvoir garder une petite poche d’épargne de précaution. », Héloïse Bolle

Une fois le minimum d’apport personnel atteint, lancez-vous !



Crédit photo : Guillaume Flandre