Acheter son premier appartement ou rester locataire ? Notre verdict.

Compte tenu du prix du mètre carré à Paris et dans les grandes villes de France, la location est une option beaucoup plus répandue que l’achat.

Mais tous les locataires d’un joli deux-pièces de 37 m2, sans ascenseur, à 1 400 €/mois, arrivent un jour à ce fameux calcul : montant du loyer × 12 mois × le nombre d’années passées dans l’habitation. On a compté pour vous, sur 5 ans, cela représente. 84 000 €. Un chiffre suffisamment important pour vous demander :

« Et si j’achetais ? »

Question pertinente, qui vaut la peine de prendre le temps de comparer : d'un côté, un loyer qu'on perd tous les mois. De l'autre, un parcours d'achat engageant et coûteux.

À quel moment faut-il sauter le pas et acheter son premier appartement ?

Être locataire, combien ça coûte ?

Le calcul à faire pour évaluer les coûts de location doit inclure 5 sources de dépenses. Certaines sont ponctuelles, d’autres sont récurrentes : 

• Le loyer : Il s’agit bien sûr du leitmotiv de tout locataire. Il revient chaque mois et augmente en principe de quelques euros chaque année. Mais en réalité, le coût de la location ne s’arrête pas là… 

• Les frais d’agence : Avant même d’emménager, il faut s’acquitter, en une seule fois, de ces frais au moment de la signature du bail. Leur prix est libre, plafonné toutefois par la loi Alur, et représente plus ou moins un mois de loyer supplémentaire. Les frais d’agence, comme leur nom l’indique, ne s’appliquent toutefois que si vous passez… par une agence immobilière. Si vous traitez de particulier à particulier, vous n’aurez pas à les payer.

• Le dépôt de garantie : La signature s’accompagne aussi de ce versement dont le but est de protéger le propriétaire d’éventuels loyers impayés ou de dégradations importantes. Son montant équivaut à un autre mois de loyer, hors charges. Il vous sera en principe restitué lorsque vous quitterez l’appartement, mais d’ici là, il sera débité… 

• Les charges locatives : Elles couvrent l’eau et le chauffage collectifs, les frais d’entretien et de maintenance des parties communes, l’entretien du local à poubelles, etc. À cela s’ajoute la taxe de prélèvement des ordures ménagères que le propriétaire sera en droit de vous réclamer, même si c’est lui qui reçoit la facture.

• L’assurance habitation : Elle est obligatoire pour le locataire d’assurer son logement.

Le cercle vicieux à avoir en tête

‍Ces dépenses réunies représentent généralement une part importante de votre salaire. Il est alors difficile d’épargner en parallèle pour se constituer un patrimoine et surtout l’apport nécessaire pour pouvoir acheter.

Acheter un appartement : est-ce vraiment plus cher ?

Le prix de l’achat immobilier

Le prix « acte en main » du bien que vous convoitez s’obtient en additionnant trois coûts. C’est ce prix que regardera le banquier et sur lequel il se basera pour estimer le montant des mensualités à payer pour rembourser votre emprunt, intérêts compris.

• Le prix du bien : À Paris, le mètre carré coûte environ 10 000 €. Un chiffre qui, multiplié par la surface du bien qui vous plaît, vous donnera un prix net vendeur moyen. 

• Les frais d’agence : Vous avez trouvé votre bien via un agent immobilier ? Sa rémunération a forcément un coût, qui oscille entre 5 et 7 % du prix de vente. ‍

• Les frais de notaire : L’achat d’un bien immobilier est un acte officiel qui implique des enregistrements légaux au cadastre, auprès des impôts, etc. Au prix net vendeur et aux frais d’agence s’ajoutent donc ce qu’on appelle communément les frais de notaire. Ils servent à payer les émoluments de ce dernier, mais aussi les taxes et impôts divers ; le tout représentant environ 8 % du prix du bien, à payer également par l’acquéreur, c’est-à-dire vous !‍

• Les coûts cachés de l’emprunt : En plus des intérêts, il vous faudra payer les frais d’ouverture de dossier (jusqu’à 1000 euros), les frais de garantie sur la somme empruntée (de 1 % dans l’ancien à 2 % dans le neuf) et l’assurance (jusqu’à 50 % du coût du crédit immobilier). 

Un coût qui varie en fonction de la nature du bien : achetez-vous dans le neuf ou dans l’ancien ?

Les dépenses liées au statut de propriétaire

Parce que vous serez devenu propriétaire, vous découvrirez une nouvelle taxe, l’impôt foncier, et de nouvelles charges à payer, les charges de copropriété, autrement nommées « tantièmes » dans l’acte de vente. Elles représentent votre part de toiture à entretenir, de ravalement de façade, de réfection du hall d’entrée ou du remplacement des conduites d’eau trop vétustes, et ce, en tant que nouveau copropriétaire.   

La formule qui vous permettra d’évaluer ce que coût l’achat immobilier est la suivante :

Prix de l’appartement net vendeur + frais d’agence + frais de notaire + remboursement bancaire + charges de copropriété + impôt foncier

Lire aussi : Les coûts cachés d’un premier achat immobilier 

Conclusion : Oui, acheter un bien immobilier est plus cher que de le louer

À salaire égal, et au vu de ces chiffres qui sont autant de dépenses, il sera plus facile pour un locataire de dégager un budget vacances que pour le candidat à la propriété.‍

Verdict : achetez votre premier appartement dès que vous le pouvez

Sauf pour de rares chanceux, vivre à Paris ou dans une autre grande ville en payant un loyer, c’est cher. Et en remboursant un prêt, c’est encore plus cher.

Mais ce qu’il faut regarder, c’est la finalité, disons 25 ans après, puisque c’est aujourd’hui la durée moyenne d’un emprunt immobilier… 

Hypothèse 1 : vous restez locataire

Vous payez un loyer de 2 000 € par mois et, puisque vous avez 50 000 € en banque, vous les placez intelligemment pour générer 2 % de profit annuel. 

Dans 25 ans, vous aurez ainsi dépensé 600 000 € de loyer, mais, en parallèle, votre capital aura fait des petits. Vous aurez alors 82 000 € d’économies, ce qui représente une belle somme. 

Pendant ce temps, vos loyers auront sans doute augmenté, mais on peut espérer que vos revenus seront, eux aussi, plus élevés.

Hypothèse 2 : vous décidez d’acheter 

Avec votre apport de 50 000 €, vous pouvez acheter un bien d’une valeur de 557 000 € « acte en main », et ce, en empruntant 507 000 € sur 25 ans, au taux intéressant de 1,5 % (actuellement en cours). Chaque mois, vous remboursez les mêmes 2 000 €, tout en acceptant de dépenser un peu moins pour d’autres postes à cause des charges de propriétaire. 

Au bout de 25 ans, vous aurez là aussi payé 600 000 €, non pas à votre propriétaire, mais à la banque, et votre appartement sera totalement remboursé, intérêts bancaires compris. Parallèlement, compte tenu de l’augmentation moyenne des prix de l’immobilier, au bout de 10 ans, votre appartement aura déjà prix de la valeur et pourra être estimé à environ 800 000 € (à condition que le prix de la pierre ait progressé à la même vitesse que l’inflation, c’est-à-dire 1,8 % par an).

Dès lors, n’ayant plus 2 000 € de prêt à rembourser chaque mois, vous pourrez soit profiter de cet argent comme bon vous semble (vacances, investissements, études des enfants), soit revendre votre bien. Dans ce cas, vous ferez une magnifique plus-value non imposable et serez à la tête d’un capital suffisant pour racheter un autre bien immobilier, dans une gamme de prix supérieure. 

Et si vous souhaitez vendre avant ? C’est possible. Dès que la plus-value sera supérieure à ce que vous avez déboursé pour couvrir les frais de notaire, d’agence et les intérêts bancaires, vous serez forcément gagnant. D’autant que, pendant ce temps, vous aurez économisé des mois de loyer.

Conclusion : Acheter est plus cher au départ, mais c’est un investissement !

Les chiffres sont sans équivoque : devenir propriétaire demande des efforts et des économies importantes au départ. Mais c’est aussi la meilleure façon de construire son patrimoine et de se préparer un avenir radieux !

Toutefois, tout le monde n’a pas forcément envie d’acheter, et c’est bien ainsi. C’est une question de choix et d’envie personnelle : soit vous préférez dépenser autrement votre argent et rester locataire, soit vous souhaitez investir, dans ce cas, il est temps pour vous de devenir propriétaire.

Reste une troisième alternative : rester locataire de votre chez-vous actuel, mais investir dans la pierre dans une autre ville, moins chère, et générer des revenus locatifs.

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Crédit photo : Guillaume Flandre