Le vendeur est-il obligé d'accepter une offre au prix ?

Se faire doubler par un autre acquéreur alors qu’on est le premier à faire une proposition est une expérience des plus frustrantes. Car oui, même si en théorie, le vendeur est obligé d’accepter la première offre, en pratique, il choisira toujours la plus avantageuse.

Principe : offre acceptée = contrat formé

Le Code civil est clair : la vente est conclue lorsque l’acheteur et le vendeur s’entendent sur la chose et le prix.

En l’occurrence, le vendeur propose son logement à un prix déterminé, que vous avez accepté avec l’offre d’achat au même prix. Une jurisprudence constante — c’est-à-dire une série de décisions judiciaires allant de le même sens — confirme que la vente est formée avec le premier acheteur qui fait une offre au prix. S’il ne respecte pas cette règle, le vendeur s’expose en principe à des sanctions.

Sauf que l’agent immobilier n’est pas tenu de respecter la règle...

Qui dit principe dit exception. L’offre d’achat au prix reçue par un agent immobilier, même sous contrat exclusif, n’a pas pour conséquence de former la vente. En effet, les juges considèrent qu’il n’est qu’un intermédiaire et non un représentant du vendeur, sauf si le contrat comporte justement une clause de représentation. Cela laisse la possibilité à l’agent de présenter les offres au vendeur dans l’ordre qu’il souhaite, et pas forcément dans l’ordre où il les a effectivement reçues. On comprend mieux l’importance de se mettre l’agent dans la poche !

… Et que  le vendeur choisira toujours l’offre la plus avantageuse

Fréquemment, le vendeur reçoit plusieurs offres au prix, voire à un prix supérieur. Assez logiquement, il va privilégier la plus intéressante pour lui ! La justice pourrait le contraindre à verser des dommages et intérêts au premier offrant. Encore faut-il que celui-ci ait envie d’engager une procédure et arrive à prouver qu’il a été le premier… Autant se mettre en quête d’un autre bien immobilier !


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