Vous avez trouvé l’appartement de vos rêves : le quartier est idéal, la surface optimale.

Seul hic : vous vous demandez si le prix affiché est le bon.

Trop haut, vous avez peur de vous faire avoir. Trop bas, vous craignez qu’il ne cache de mauvaises surprises. 

Avant de vous lancer, ou de renoncer, il est donc primordial d’être en mesure de challenger le prix. Emplacement, état, surface… Zoom sur les critères majeurs qui influent sur la valeur d’un appartement. 

1 - Lister les caractéristiques majeures de l’appartement pour pouvoir le comparer 


Pour pouvoir estimer efficacement le prix d’un appartement, il faut pouvoir le comparer à des biens aux caractéristiques principales similaires. La première étape de l’évaluation d’un bien immobilier consiste donc à lister le plus précisément possible ses atouts et faiblesses concrètes.

Parmi les informations à lister :

2 - S’informer sur le prix de vente des biens du quartier à critères équivalents


L’emplacement, le nerf de la guerre

L’emplacement est LE critère numéro 1 pour estimer le prix d’un appartement, et tout particulièrement dans les zones comme Paris où le marché immobilier est tendu (peu de biens en vente par rapport au nombre d’acheteurs potentiels).

Le profil du bien que l’on cherche, dans certains quartiers, peut également jouer un rôle considérable. Loeiz Bourdic, directeur de PriceHubble le confirme :

« Dans certains quartiers de Paris, Levallois ou Boulogne, le marché est composé de familles qui recherchent de très grandes surfaces. Ainsi, les appartements de 4, 5 ou 6 pièces de 130 m² et plus sont devenus bien plus chers au m² que les petites surfaces ! »

Pour connaître les prix de l’immobilier sur un secteur spécifique, plusieurs outils existent :

L’attractivité présente (et future) du quartier

L’environnement proche et l'attractivité du quartier sont également des éléments déterminants dans l’évaluation du prix d’un appartement. 

Il est donc important de :

Bon à savoir

le potentiel économique d’une ville joue aussi sur le prix de l’immobilier. Les communes et quartiers qui favorisent l’implantation d’entreprises boostent naturellement la demande immobilière, ce qui peut tirer les prix vers le haut. L’inverse est vrai aussi dans les villes où le taux de chômage est important.

Lire aussi : Quels sont les signes précurseurs d’un quartier en hausse ?

3 - Surcote et décote : faire le point sur ce qui fait réellement pencher la balance


Le prix moyen des appartements dans l’immeuble est un socle essentiel pour estimer au plus juste le prix du bien qui vous intéresse, mais cela ne fait pas tout. Des éléments supplémentaires peuvent venir impacter le prix de l’appartement de façon positive (surcote) ou négative (décote). 

Les principaux éléments de surcote et de décote

Les critères importants qui peuvent influer à la hausse ou à la baisse le prix d’un appartement sont :

Précision importante

plus le défaut est structurel à l’appartement et donc difficile et/ou coûteux à réduire pour le propriétaire et le futur acquéreur, plus la décote sera élevée. Il ne faut cependant pas oublier qu’en région parisienne surtout, l’emplacement est capital : un bien avec quelques points faibles mais situé à une adresse très prisée ne subira pas nécessairement de décote, ou une décote moindre. 

Le cas des travaux

L’état général du bien et les travaux à prévoir représentent le dernier gros volet susceptible de faire varier le prix de l’appartement.

Naturellement, la décote appliquée dépendra de l’ampleur des travaux à réaliser, mais on peut compter en moyenne : 

Parmi les travaux incontournables à prévoir, qui peuvent influer sur le prix de l’appartement, on peut citer :

À noter

il n’est pas toujours évident d’évaluer les travaux à réaliser dans un appartement. Prévoyez une rallonge de 10 à 15 % dans vos estimations, pour prévoir un budget au plus proche de la réalité. Et n’hésitez pas à faire une contre-visite avec un expert, qui aura l’œil pour estimer avec précision l’étendue et le coût des travaux.

Conclusion


Les éléments principaux à prendre en compte pour estimer le prix d’un appartement sont : son emplacement, sa surface, son agencement, son état général, son orientation, ainsi que son positionnement au sein de l’immeuble.

Comparer l’appartement visité avec d’autres biens aux caractéristiques proches vous permettra de vous faire une idée assez juste de son prix.

Toutefois, il faut avoir en tête qu’à partir du moment où un type de bien est rare, les décotes éventuelles resteront minimes. C’est la loi de l’offre et de la demande qui fixe les prix.

Si vous avez un doute, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel. 

Crédit photo : Guillaume Flandres