Acheter à plusieurs : quelle est la meilleure option entre SCI ou indivision ?

Pour beaucoup, la SCI est la solution idéale pour acheter un logement à plusieurs, que ce soit en couple, en famille ou entre amis. Mais dans bien des cas, l'indivision est plus appropriée car plus simple et moins chère. Passage en revue des différentes situations dans lesquelles la question du choix entre une société civile immobilière et l'indivision se pose. ‍

Acheter en couple quand on n'est pas mariés : avantage indivision

Beaucoup de couples non mariés pensent, à tort, qu'il est préférable de faire une SCI pour acheter à deux. Cela permet notamment, si les deux personnes du foyer n'ont pas le même apport ou le même niveau de vie, de bien les protéger en séparant les parts de chacun. Mais c'est la même chose en indivision !

Il suffit de mentionner dans l'acte d'achat les quotes-parts qui correspondent à vos apports respectifs et à vos futurs remboursements. 

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Et en cas de revente ?

En cas de revente pour acheter plus grand, chacun récupère sa part, à proportion de ce qui est indiqué dans le contrat de prêt, plus-value incluse. Si vous avez 60 % des parts, vous récupérerez donc 60 % de la somme investie et 60 % de la plus-value. Et vous n'avez aucun autre frais que les indemnités de remboursement anticipé, contrairement à une SCI, qui coûte de 300 à 3 000 euros selon que vous la créiez vous-même ou avec des professionnels. 

Et en cas de séparation ? 

Personne ne vous le souhaite, mais vous devez l'envisager : que se passe-t-il si vous vous séparez ?

En indivision comme en SCI, vous avez deux options : vendre vos parts, ou vous mettre d'accord avec l'autre pour vendre le bien.

Ne vous faites pas d'illusions, vos parts de SCI comme votre quote-part d'indivision n'intéressent potentiellement que votre ex-conjoint. S'il ne rachète pas (il n'a peut-être pas les moyens), vous devez donc être d'accord pour vendre le bien. Sauf que le Code civil est clair : « nul ne peut être contraint à rester dans l'indivision ». En cas de refus de l'autre pour vendre, l'indivision vous permet de provoquer la vente forcée du bien immobilier pour récupérer votre argent ! Alors qu'en SCI, vous êtes bloqué…

Gérer un bien dont on est copropriétaire : avantage indivision

Vous avez ou envisagez de mettre en location le bien dont vous êtes copropriétaire avec votre moitié. Là encore, l'indivision est plus appropriée. Chacun des propriétaires touche une part du loyer perçu à proportion de sa part. Si vous louez votre appartement 1 000 euros et que vous le détenez à 60 %, vous touchez donc 600 euros. C'est aussi simple que cela. 

La SCI est conseillée dans le cadre d'un investissement immobilier conséquent à plusieurs. Elle vous permet d'organiser par écrit les modalités de gestion de votre appartement – c'est tout l'objet des statuts de votre société.

Ainsi, vous désignez un gérant et vous l'autorisez à s'occuper du bien au quotidien. C'est lui qui gère les travaux d'entretien et qui fait la compta, par exemple. Si vous mettez votre bien en location, il peut aussi s'occuper de la gestion locative.

En pratique, cet avantage n'est pas très utile pour un achat en couple. La répartition des tâches se fait naturellement, pas besoin de statuts pour l'organiser.

Sachez en outre (car beaucoup l'ignorent) que vous pouvez organiser la gestion du bien en indivision de la même manière qu'en SCI : vous faites une convention d'indivision et désignez un mandataire.

Cette solution est adaptée si vous achetez un bien entre amis ou en famille, et que vous êtes tous dispersés aux quatre coins du monde.

Optimiser son investissement et réduire ses impôts : match nul

Vous mettez votre bien en location et vous avez entendu dire que la SCI permettait de faire de l'optimisation fiscale. Prenez cette info avec précautions : non, vous ne payez pas d'office moins d'impôts en SCI.

Le seul avantage est de pouvoir choisir entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés.

Amortissement, charges récupérables ou encore impôt sur la plus-value : le montant des impôts diffère à l'IS et à l'IR selon les revenus que vous déclarez. Chaque cas est différent, il est conseillé de demander à votre comptable de simuler les deux options pour choisir la plus avantageuse.

Transmission d'un patrimoine à ses enfants : avantage SCI

La SCI a l'avantage de diviser fictivement le bien immobilier en parts sociales. Et c'est très utile au moment d'anticiper votre succession. Vous pouvez donner des parts de SCI à vos enfants, de votre vivant, pour alléger leurs droits de succession. De même, vous pouvez donner votre quote-part du bien indivis. Vous pouvez ainsi donner des parts à chacun de vos enfants, tous les 15 ans, dans la limite d'une valeur totale de 100 000 euros : vous ne payez ni droits de donation ni droits de succession. En indivision en revanche, votre quote-part représente une « masse » unique et indivisible : si la valeur de votre quote-part est supérieure à 100 000 €, vous payez des droits de donation.

Presque toujours, privilégiez l'indivision

Pour résumer les choses simplement, la SCI ne vaut que dans deux cas précis : construire à plusieurs un empire immobilier et préparer sa succession. Dans tous les autres cas, recourir à l'indivision sera beaucoup plus simple, moins cher et moins chronophage.

Comme la SCI, l'indivision permet d'acheter à plusieurs, mais contrairement à la SCI, l'indivision est totalement gratuite puisque la répartition des parts se fait chez le notaire au moment de la signature de l'acte de vente.

Aucune autre formalité ou coût n'est à prévoir.