Acheter à deux : la répartition des parts dépend avant tout de votre situation et de votre régime matrimonial

Lorsque vous achetez un bien à deux, la répartition des parts de propriété de chacun va d’abord dépendre de votre régime matrimonial.

Couple marié sous le régime de la communauté universelle

Par défaut, dans le régime de la communauté universelle, tous les biens possédés par les époux, présents et à venir, sont mis en commun, quels que soient la date d’acquisition (avant ou après le mariage), l’origine (achat, donation, etc.) et le mode de financement. Un couple marié sous ce régime matrimonial peut également acheter un bien immobilier en indivision. Cependant, le logement sera alors détenu à parts égales, quel que soit l’apport financier de chacun.

Couple marié sous le régime de la séparation des biens

Lorsqu’un couple marié sous le régime de la séparation des biens acquiert un bien immobilier en indivision, chacun devient propriétaire à hauteur de sa contribution financière. Chacun des époux est responsable et propriétaire des biens qu'il a acquis, que ce soit avant ou pendant la vie commune. Il a ainsi tous les droits sur ses biens, notamment de les vendre sans demander son avis à son conjoint.

Couple pacsé

Depuis le 1er janvier 2007, les partenaires concluant un Pacs sont automatiquement soumis au régime de la séparation des biens. Cependant, la loi leur permet d’opter pour un régime d’indivision. Celui-ci devra être précisé dans la convention de Pacs, ou dans l’acte de vente du bien acheté conjointement afin de préciser l’apport de chacun.

Concubins

Pour les couples en concubinage – ni mariés ni pacsés – aucun texte spécial ne régit l'acquisition d’un bien immobilier à deux. L'indivision s'applique alors de plein droit. Autrement dit, en l’absence de précisions contraires dans l'acte de vente, les concubins sont soumis automatiquement à ce régime notarial. Ce dernier implique que si les concubins se séparent et que cette séparation se passe mal, la seule solution qui s'offre à eux est de saisir le tribunal de grande instance.


À savoir

En cas de Pacs ou de concubinage, il est conseillé de signer une « donation au dernier vivant » chez un notaire : elle permettra au survivant de bénéficier de l’usufruit du logement. À défaut de testament pour les couples non-mariés, ce sont les héritiers du concubin qui hériteront de sa quote-part.

Pour résumer, à moins d’être marié en communauté universelle, la question de la répartition des parts est donc essentielle avant de vous lancer dans un projet d’achat à deux. 

Quel régime notarial choisir quand j'achète en couple ?


L’indivision, régime de prédilection pour acheter en couple

« En général, les couples achètent sous le régime de l’indivision, la solution la plus facile pour acheter un bien à deux », estime Maître Claire Besançon, notaire. C’est-à-dire que le bien appartient aux deux conjoints à parts égales, quel que soit le financement de chacun.

Chaque conjoint devient propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière lors de l’achat, sans que sa quote-part ne soit matériellement distinguée. Comme le précise Maître Besançon :

« En indivision, on va indiquer dans l’acte de vente (à la signature finale) les parts de propriété de chacun en prenant en compte, en plus du prix d'acquisition, l’intégralité des coûts du projet »

Ces coûts comprennent :

Si l’effort de financement initial (c’est-à-dire l’apport) n’est pas le même entre les parties, le notaire peut inscrire le montant exact apporté par chacun.

L’indivision dans le cadre d’une succession

Notez que l’indivision n'est pas toujours une situation choisie. Elle peut être subie à l’occasion d’un décès, par exemple, en attendant que la succession entre les héritiers soit liquidée, ou lors de la dissolution d’une communauté conjugale au moment d’un divorce (indivision post-communautaire). Qu’elle soit constituée de manière volontaire ou pas, l’indivision demeure soumise aux mêmes règles.

Deux autres options pour acheter à deux : 

La SCI
Dans une société civile immobilière, chacun est propriétaire de parts sociales à la hauteur de son financement. Elle permet des statuts souples et une optimisation fiscale, mais son montage et sa maintenance peuvent être coûteux, et sa revente difficile.


Le pacte tontinier
Une tontine implique que les parts d’un acheteur décédé seront réparties entre les acquéreurs survivants. Les droits de succession ne s’appliqueront qu’aux parts transmises. À noter que le pacte tontinier doit faire l’objet d’une clause spéciale dans l’acte d’achat.

Comment fixer la répartition des parts en indivision ?  


Qui rembourse quoi et qui détient quoi ?

La propriété de chaque conjoint est déterminée par sa quote-part, c’est-à-dire le pourcentage du bien dont il est propriétaire, tel que consigné dans l’acte de vente. Ce pourcentage influe aussi sur les revenus fonciers, en cas de location du bien, et sur les dépenses (charges, travaux, etc.). Chacun des propriétaires (appelé indivisaire) a des droits sur la totalité du bien.

Dans le régime de l’indivision, s'il n’y a pas d’indications dans l’acte, on considérera que les deux acheteurs deviennent propriétaires à parts égales, et ce, même si dans les faits l’un des indivis a financé l’intégralité de l’apport initial ou remboursé 80 % des mensualités du crédit immobilier. Il est donc important de compléter l’acte de vente pour éviter que l’un des conjoints ne soit lésé dans la répartition et le remboursement.

Le mieux pour éviter les conflits ultérieurs est que le titre corresponde à la finance.

« Il faut distinguer le “titre” – c’est-à-dire la répartition de la propriété entre les acheteurs – et la “finance” - c’est-à-dire qui va financer quoi et à quelle hauteur », explique Maître Frezouls. « Avant d’acheter, regardez comment vous allez financer l’achat du bien. Le mieux pour éviter les conflits ultérieurs est que le titre corresponde à la finance. »


Comment rééquilibrer les quotes-parts ?

Chaque conjoint est propriétaire à hauteur de son effort financier : l’apport financier en capital apporté par chacun, et répartition du crédit. Par exemple, si le remboursement de l’emprunt est réparti de manière inégale dans le couple, on détermine des parts de propriété proportionnelles à l’effort financier de chacun, par exemple 60/40 ou 70/30. 

Le conseil de maître Besançon :

« N’hésitez pas à ouvrir un compte affecté exclusivement au remboursement du crédit. Vous avez ainsi la trace des contributions de chacun au paiement des échéances de prêt »


Comment anticiper les conflits ?

Étant donné que chacun des conjoints est tenu de régler les dettes de l’indivision (crédit, impôts ou travaux) à proportion de sa quote-part, il est essentiel pour un couple d’anticiper les risques de désaccord avant l’achat. Souvenez-vous que dans ce régime, les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité.

Mieux vaut équilibrer la situation grâce à la signature d'une convention d'indivision. Cet acte précisera les droits de chacun. Dans le cas d’un bien immobilier, cette convention doit être rédigée par un notaire et faire l’objet d’une publication au Service de publicité foncière.

Elle peut être conclue pour une durée déterminée (cinq ans au maximum). Dans ce cas, les conjoints sont libres de la renouveler sur simple accord. Une reconduction tacite est également possible.

La convention d’indivision a pour but d’organiser la gestion de l’indivision et d’en fixer les conditions.

Un couple peut ainsi organiser la répartition des dépenses, nommer un gérant (qui peut être l’un des conjoints ou une tierce personne), arrêter le montant d’une indemnité d’occupation (si l’un d’eux occupe seul le bien), etc.

Rien ne vaut le conseil d'un notaire

Pour prendre votre décision de manière éclairée, n’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un notaire ou d’un avocat qui saura vous aiguiller en fonction de votre régime matrimonial. Mieux vaut payer une consultation avant l’achat que de devoir financer plus tard un procès en liquidation qui peut durer des années !