Si l’indivision et la SCI sont toutes deux des modalités pour acheter et gérer un bien immobilier à plusieurs, elles fonctionnent de façon bien différente. L’indivision constitue le régime par défaut et se distingue par sa simplicité, puisqu’il s’agit d’une copropriété, dans laquelle chacun possède une quote-part, de façon égalitaire. La SCI (société civile immobilière) suppose quant à elle de créer une structure juridique, au sein de laquelle chaque personne a le statut d’associé et des parts sociales en fonction de son apport. Quelle formule privilégier ?

Les formalités et les coûts de création


La création d'une SCI : des formalités plus contraignantes à prévoir

Comme toute société, une société civile immobilière (SCI) ne peut voir le jour que si un certaines formalités sont effectuées. Prévoyez les démarches suivantes.

Au total, il faut prévoir un budget d’environ 250 €, celui-ci augmentant de façon significative si vous sollicitez l’intervention d’un avocat, d’un notaire ou d’un expert-comptable pour la rédaction des statuts. Si celle-ci n’est pas obligatoire, elle peut cependant s’avérer pertinente pour vous aider à définir des règles de gestion vraiment adaptées à la situation (ce qui n’est pas toujours le cas lorsqu’on utilise les modèles disponibles sur internet).

L'indivision ne coûte rien

Contrairement à la SCI, l’indivision ne coûte rien, dans la mesure où elle n’implique aucune formalité.  Le régime correspond en effet à une situation juridique : plusieurs personnes sont, de fait, propriétaires ensemble d’un même bien, de façon égalitaire. Il n’y a donc pas de règles pour la création, ni de frais. Ceci étant, il est possible de définir un mode de répartition des quote-parts dans une convention d’indivision, conclue pour une durée de cinq ans renouvelable. Dans ce seul cas, l’indivision engendre des frais parce que la convention doit être rédigée par un notaire et faire l’objet d’une publication au service de publicité foncière.

Bilan : l’indivision est bien plus simple à mettre en place.

Si vous souhaitez acheter un bien à plusieurs rapidement sans frais, privilégiez l’indivision ! Vous pourrez si besoin passer en SCI plus tard, en organisant la vente du bien à la société. Les personnes souhaitant devenir associés intègreront la SCI, tandis que les autres récupèreront simplement leur quote-part.

Les différences de fonctionnement entre indivision et SCI

Elles sont importantes, aussi bien en matière de gestion courante, de prise de décision que de fiscalité.

La fixation des règles : une plus grande flexibilité en SCI 

Dans une SCI, les règles de gestion sont fixées par les statuts, ceux-ci étant complètement personnalisables :

Il existe donc une souplesse pour décider de qui prendra en charge la gestion de la SCI, sachant que le rôle de gérant représente une responsabilité assez lourde. Selon l’article 1848 du code civil, il accomplit en effet « tous les actes de gestion » (relations avec les tiers, entretien du bien immobilier, gestion locative…). Le gérant doit notamment tenir une comptabilité, ce qui demande souvent, en pratique, de faire appel à un expert-comptable, en particulier si la SCI est soumise à l’IS.

En matière d’indivision en revanche, les règles sont figées, car fixées dans les articles 815 et suivants du code civil sans pouvoir être adaptées. Il n’y a par ailleurs pas l’équivalent du rôle de gérant.

La prise de décision: des risques de conflits en indivision

La SCI fonctionne comme n’importe quelle société : les associés prennent les décisions en assemblée générale, dans le respect d’un certain formalisme (les associés doivent recevoir une convocation et le vote doit donner lieu à l’établissement d’un procès-verbal). Là-encore, ce sont les statuts qui fixent les règles de majorité selon les sujets (majorité des deux tiers, des trois quarts, unanimité…).

L’indivision repose quant à elle sur l’administration collective des biens, avec des règles de majorité fixées dans le code civil de la façon suivante.

Sans surprise, ce mode de fonctionnement est susceptible d’entraîner des blocages, voire des conflits. En effet, deux tiers des indivisaires peuvent tout à fait prendre une décision et mettre les autres devant le fait accompli, ceux-ci devant de surcroît participer aux frais.

Une convention d'indivision pour éviter les blocages

Les relations sont toutefois différentes si une convention d’indivision a été mise en place à la création. En effet, cet acte sert précisément à fixer les règles du jeu d’emblée, en permettant aux indivisaires de nommer un gérant, de fixer le montant d’une indemnité d’occupation (laquelle serait due en cas d’occupation du bien par un indivisaire) ou encore de répartir les dépenses.

La fiscalité : des régimes différents en SCI et en indivision 

En matière de SCI, il existe deux régimes fiscaux. Par défaut, l’impôt sur le revenu s’applique. Dans ce cas, la société ne paie pas d’impôt et les bénéfices de la SCI sont intégrés dans les revenus fonciers des associés. Concrètement, chacun paie des impôts en fonction de sa participation dans le capital social. Toutefois, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, ce sont les bénéfices de la société qui sont taxés directement, les associés n’étant imposés que sur les dividendes.

Pour l’indivision, un choix de ce genre n’est pas prévu. Chaque indivisaire est imposé sur les revenus que lui rapporte l’indivision.


Bilan : la SCI est bien plus efficace pour gérer un bien à plusieurs et dans la durée.

Comme vous le constatez, la SCI se distingue par une plus grande flexibilité. Qu’il s’agisse de la gestion courante, de la prise de décision ou de la fiscalité, plusieurs options sont disponibles. En cela, la SCI est un meilleur outil que l’indivision pour gérer un bien immobilier à plusieurs dans la durée, de façon efficace et sécurisante.

Succession et transmission : plutôt indivision ou SCI ?

Pour bien comprendre les avantages et inconvénients de chacune des formules, il faut savoir qu’il existe un abattement concernant les donations parent/enfant. Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant sans avoir à payer de droits de donations (un couple peut donc donner 200 000 € à chacun de ses enfants). L’abattement s’applique en une ou plusieurs fois tous les 15 ans.

Au stade de la préparation de la succession

En application du principe précité (voir encadré ci-dessus), un indivisaire est tout à fait libre de faire donation de sa quote-part à ses enfants. Cependant, des droits de donation seront à régler au-delà de 100 000 €.

S’agissant d’une SCI, la donation de ses parts est elle aussi possible, bien que parfois soumise par les statuts à l’agrément des associés. L’avantage de la SCI consiste à pouvoir céder son patrimoine de façon progressive, en faisant des donations de parts sociales étalées dans le temps et en bénéficiant de l’abattement de 100 000 €. Il est également possible de démembrer la propriété des parts sociales, en ne donnant aux enfants que la nue-propriété (et en conservant la jouissance du bien).  Au moment du décès, les enfants accèdent alors à la jouissance du bien sur leur part sans avoir à payer d’impôt sur celle-ci.

Au moment de l’héritage

Les règles dépendent de ce que prévoient les statuts pour les SCI mais globalement, et sauf clause d’agrément, on trouve dans la SCI et l’indivision une même règle : les héritiers viennent remplacer la personne décédée.

Dans une SCI, les associés restent toutefois libres de vendre leurs parts sociales, à un autre associé ou un tiers. Les choses sont en revanche susceptibles de prendre un tour plus litigieux dans une indivision, les autres indivisaires pouvant engager des démarches pour une vente forcée du bien immobilier.

De façon assez nette, il est plus simple de transmettre son patrimoine immobilier dans le cadre d’une SCI. Les héritiers sont plus avantagés que dans une indivision.

Sortir d’une SCI ou d’une indivision

Si les associés d’une SCI ne peuvent décider seuls de la dissolution de la société, ils sont libres d’en sortir à tout moment en vendant leurs parts sociales. La seule contrainte tient au respect des statuts, qui prévoient en général l’agrément des associés pour la cession.

Pour l’indivision, c’est la liberté qui prévaut. L’article 815 du code civil prévoit ainsi que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision », ainsi que la possibilité pour chaque indivisaire de provoquer le partage. En pratique, cette règle donne la possibilité à un indivisaire endetté de forcer la vente pour régler ses problèmes personnels.

Bilan : sur le terrain de la sortie, l’indivision est donc la solution la plus simple.

Alors, SCI ou indivision ?


Au final, SCI et indivision ont chacune leurs avantages et leurs inconvénients. L’indivision est une formule adaptée pour un projet à court terme. Elle est donc idéale pour gérer un bien immobilier à plusieurs de façon temporaire, par exemple le temps d’organiser une vente après un héritage.La SCI est quant à elle une solution préférable sur le long terme, car elle s’inscrit dans une véritable logique de gestion de patrimoine en laissant une certaine liberté d’organisation dans son mode de fonctionnement. Elle est de surcroît plus intéressante en ce qui concerne la succession.