Il est, a priori, plus agréable de penser hauteur sous plafond et baie vitrée avec vue sur un parc que de se concentrer sur le fonctionnement d’une copropriété, fusse-t-elle la vôtre. C’est d’ailleurs pourquoi beaucoup de futurs propriétaires ne font que survoler les trois derniers PV d’AG (procès verbaux d’assemblée générale) qui leur sont fournis avant la signature du compromis de vente. 

Mais pour profiter longtemps de cette vue sans crainte de surprises ultérieures, le plus sain est pourtant de bien comprendre les impacts que ce futur statut de copropriétaire aura pour vous en termes de coûts, de droits et de devoirs. 

Je n’ai pas hésité à surligner tout ce qui n’était pas clair pour moi dans les documents reçus et à demander des explications à l’agence et au notaire, quitte à passer pour une enquiquineuse.

Je me suis dit que ça fait partie de leurs compétences métier, celles pour lesquelles je les payais ”, confie Alice, propriétaire depuis 2 ans d’un appartement dans le 17 ème.

La copropriété, ça concerne qui ?

Légalement, dès qu'un bien immobilier compte au moins deux propriétaires différents, il y a copropriété. Donc, à moins d'habiter un immeuble entier à votre seule famille, vous devenez simultanément, en achetant un appartement, propriétaire de votre “chez vous à vous” et copropriétaire des espaces et des biens partagés de l’immeuble  : hall d'entrée, escaliers, ascenseur, chaudière, toiture, canalisations, etc. 

Concrètement, cela signifie que ces parties-là vous co-appartiendront, comme à l’ensemble des propriétaires. Et que vous en serez tous responsables, en termes d'usages et de charges.

Syndic de copropriété, AG et conseil syndical : les 3 piliers de la copropriété

A l’image d’une petite ville ou d’une entreprise, le fonctionnement de chaque copropriété s’articule autour de 3 organes : 

Le syndic de copropriété

“On peut considérer le syndic de copropriété comme le représentant légal de la copropriété”

explique Damien Bapt, fondateur de Syndic pour tous et Geretacopro.com, deux entreprises spécialistes du sujet. “Comme toute société - ce qu’il est - le syndic doit être immatriculé, enregistré à l’ANAH (agence nationale de l’habitat) et tenir une comptabilité détaillée de l’immeuble”.

Quelle est la mission d’un syndic de copropriété ?

Exécuter les décisions votées en assemblée générale (demandes de devis, suivi des travaux et des litiges éventuels…). Et pour ce faire, il est responsable de :

L’intranet, une aubaine pour les (futurs) propriétaires

Depuis 2019, et dans un souci de transparence, le syndic doit mettre à la disposition des copropriétaires un intranet grâce auquel ils ont désormais un accès permanent à tous les documents relatifs à la gestion de leur copropriété : pièces comptables, courriers, contrats, relevés bancaires, PV d’AG, règlement de copropriété, montant et paiement des charges de chacun, etc. 

C’est une source fiable d’informations qui permettent de vérifier la bonne tenue de l’immeuble, de prendre conscience des coûts qu’il supporte et d’anticiper sur les futures dépenses.

Astuce :

Avec l’accord de votre vendeur qui vous en donnera l’accès, étudiez le contenu de l’intranet pour avoir une vue précise de ce qui vous attend. Et d’appréhender votre futur en toute connaissance de cause.

L’assemblée générale, le rendez-vous à ne pas manquer

Pour la vie au sein de l’immeuble

Tenue chaque année, l'assemblée générale est “le” moment clé dans la vie de l'immeuble. Chaque propriétaire y a le droit de vote ainsi que celui d’y proposer des sujets à mettre à l’ordre du jour. 

On y parle par exemple :

C’est parfois épique, ça peut sembler ennuyeux, mais y assister vous permettra d’avoir une vue précise de la vie de votre immeuble et aussi d’y défendre vos intérêts personnels, qu’ils concernent la vie quotidienne (massifs de fleurs ou jeux pour les enfants au rez-de-jardin ?) ou les dépenses à venir. 

Car tous les propriétaires d’un même immeuble n’ont ni les mêmes intérêts, ni les mêmes moyens. Il y a :

Ne pas assister à l’AG c’est donc risquer de subir les choix pour lesquels vous n’auriez pas voté. Et devoir les assumer.

Pour la tenue des comptes

Puisqu’il y est beaucoup question d’argent, la tenue de l’AG correspond également, en amont de celle-ci, au moment de la vérification des comptes par un membre au moins du conseil syndical. Et aussi à l’examen avant validation d’éventuels devis proposés pour des travaux à venir, l'amélioration des communs, le remplacement de la société de ménage... 

“ La première année, on ne m’avait pas prévenue qu’il y avait une date butoir pour mettre un point à l’ordre du jour. Du coup, lorsque l’appartement de mes voisins a été vendu, c’est la première chose dont j’ai informé la nouvelle propriétaire.”, explique Emmanuelle.

À retenir :

L’AG, c’est « votre » moment. Celui où vous pourrez voter “oui” ou “non” à chaque projet concernant l’immeuble. Et aussi proposer un changement dans la copropriété. Ensuite, c’est le jeu du vote. Et vous devrez appliquer les points acceptés, l’ensemble des copropriétaires étant solidaires les uns des autres.

Le conseil syndical ou « les sentinelles de la copropriété »

Le conseil syndical est formé par un ensemble de copropriétaires volontaires, bénévoles et élus en AG. Leur mission est d’assister mais aussi de contrôler le syndic dans sa bonne gestion de l’immeuble.

Y vivant, pour certains au moins (les propriétaires loueurs peuvent faire partie du conseil), ses membres seront les premiers à surveiller cette petite tache sur le mur qui pourrait être le signe d’une fuite d’eau quelque part ou à constater que cela fait deux semaines que le ménage est bâclé dans les étages. C’est également l’un d’eux qui pourra recevoir l’entreprise chargée de vérifier la chaudière, et économiser ainsi « deux heures de déplacement syndic ».

Enfin, le conseil syndical est également là pour contrôler ce même syndic et notamment les comptes. 

“ Avant de devenir propriétaires, nous n’avions pas conscience de tous les coûts dans un immeuble : les milliers de litres d’eau, le plein de la cuve de fioul, le changement d’ampoule dans le hall qui coûte un déplacement de technicien si on ne le fait pas nous. Toutes les semaines il y a une petite chose à régler, soit nous-même, soit en numéraire. C’est pour ça que dès la deuxième année, mon mari s’est présenté au conseil syndical. “, explique Hélène.

Pour résumer :

Une fois l’appartement de vos rêves trouvé et les parties communes attentivement examinées pour vérifier qu’elles ne sont pas maltraitées (car pour leur entretien, c’est vous qui payerez !) :

1. Regardez l’intranet, on épluche les comptes et les PV d’AG et assurez-vous qu’il n’y a aucune zone d’ombre.

2. Demandez à votre agent immobilier, à votre notaire ou à toute personne de confiance dont c’est le métier, de regarder attentivement ces mêmes documents.

3. Tout est OK. Les comptes sont sains, il n’y a pas de mauvais payeur(s) dans la copropriété, l’immeuble est bien tenu et vous avez validé avec votre banquier que vous pourrez payer les charges courantes et les prochains travaux.

Il est temps de vous projeter sous ces plafonds hauts devant cette magnifique vue sur le parc. Et c’est vrai qu’elle est très belle !

Copyright : Guillaume Flandre