Comment garder son appartement après une séparation ? Voici vos options.

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Vous avez acheté un bien en couple, à l’époque où tout allait bien dans le meilleur des mondes. Seulement voilà, voici venu le moment de la séparation et, avec elle, la question de ce qu’il advient de l’appartement acheté ensemble. L’un veut le garder, l’autre n’en veut plus.

Première étape du raisonnement : déterminer qui possède quoi, et surtout, qui a les moyens de racheter. Il faudra notamment prendre en compte :

  • le régime matrimonial (mariage, pacs ou union libre)
  • la répartition des quote-parts

Ensuite, deux options s’offrent à vous : l’indivision ou le rachat de soulte. Tour d’horizon avec Laëtitia Quesnel, notaire spécialisée en droit des personnes et de la famille.

Solution n°1: Rester propriétaires en indivision et verser une indemnité d’occupation (un “loyer”)

Une copropriété cadrée par une convention d’indivision 

Ce document clarifie les règles de l’indivision et les modalités précises de la gestion du bien. 

On y retrouve principalement les informations suivantes :

  • Quelle est la part de chaque ex-conjoint sur le bien ?
  • L’indivision est-elle à durée déterminée ?
  • À combien s’élève l’indemnité d’occupation ? 
  • Comment se répartissent les dépenses liées au bien : remboursement du crédit immobilier, charges, travaux, etc. ?

Cette convention d’indivision est un acte authentique et doit donc obligatoirement être écrite par un notaire, qui s’occupera ensuite de la publier au Fichier Immobilier. Cette démarche a un coût, dans lequel il faut principalement compter :

  • Les émoluments du notaire, qui dépendent de la valeur du bien immobilier : pour un patrimoine inférieur ou égal à 29 800 €, le tarif est de 269,43 €. Au-delà, un pourcentage dégressif s’applique selon les tranches dans lequel votre patrimoine immobilier se situe : ce pourcentage commence à 1,578 % pour la première tranche et finit à 0,434 % pour la dernière.
  • La contribution de sécurité immobilière, de l’ordre de 200 €.
  • La taxe d’enregistrement au service de la publicité foncière, de l’ordre de 125 €.

Celui qui part touche un loyer, mais reste co-emprunteur, aux-côtés de celui qui reste. Ce qui risque de rogner sa capacité d’endettement s’il souhaite faire un nouveau prêt pour acheter un futur logement.

Un loyer fixé en fonction des quote-parts

L’indemnité d’occupation est fixée librement entre les parties et en fonction de la quote-part de chacun sur le bien :

  • Si la proportion entre les ex-conjoints est à 50/50 : en général, l’indemnité d’occupation correspondra à la moitié du loyer qui pourrait être demandé si l’appartement était loué.
  • Si les proportions sont inégales, par exemple 60/40 : celui qui reste indemnise l’autre à hauteur de sa part dans la propriété. S’il possède 60 % du bien, il ne paiera donc en principe que 40 % du loyer à celui qui part. 

L’avis d’expert : Il s’agit d’une solution temporaire !

Selon Laëtitia Quesnel :

« Dans la pratique, cette solution est rarement retenue sur la durée. Elle fonctionne plutôt dans un cadre temporaire »

« Le plus souvent quand le couple a des enfants et que la mère, par exemple, reste dans l’appartement avec les enfants. On peut se dire qu’on attend que les enfants entrent au primaire, ou au collège, etc. Les besoins familiaux seront alors différents et la situation sera réévaluée. »

Pour que cette option soit viable dans le temps, tout « dépendra des relations du couple. Dans les faits, c’est très compliqué ».

Solution n°2: Racheter les parts de son ex, le cas du rachat de soulte

Là aussi, les démarches passent nécessairement par un notaire, mais aussi par un avocat en cas de divorce.

Comment la soulte est-elle calculée ?

Le montant de la soulte est déterminé en fonction de plusieurs éléments :

  • Le prix du bien immobilier : Les deux ex-conjoints doivent se mettre d’accord sur une estimation, notamment pour déterminer s’il y a une éventuelle plus-value. En cas de désaccord, il est possible de demander une estimation du bien par un expert (notaire ou agent immobilier par exemple). 
  • La part de chacun des ex-conjoints dans la propriété : Selon la proportion des parts de chacun dans le bien, le montant de la soulte ne sera nécessairement pas le même. 
  • L’existence (ou non) d’un crédit immobilier en cours de remboursement : Dans les faits, celui qui reste dans l’appartement prend en charge le capital restant dû de l’emprunt en cours. Celui qui part devra se désolidariser du prêt.

Rachat de soulte : quels frais de notaire ?

Tout comme l’établissement d’une convention d’indivision, le rachat de soulte implique des frais de notaire, puisque celui-ci devra rédiger un acte officiel et intervenir sur le Fichier Immobilier.

Le montant des frais de notaire est proportionnel à celui de la soulte. Le taux est fixé par un barème national. En pratique :

  • Comptez entre 2 et 3 % pour les biens immobiliers neufs ou de moins de 5 ans.
  • Dans les autres cas de figure, prévoyez entre 7 et 8 % en moyenne.

Le saviez-vous ?

Dans ces frais de notaire, on trouve à la fois les émoluments du notaire, basés sur un barème national, mais aussi des taxes et impôts que le notaire collecte pour le compte du Trésor Public et des collectivités locales. Parmi les taxes collectées, on trouve notamment le droit de partage, l’impôt dû au Trésor Public suite au partage des biens des ex-conjoints.

Le rachat de soulte, une occasion de renégocier son prêt !

« Il y a une dizaine d’années, on empruntait à 3 %. Aujourd’hui, on emprunte à moins de 1 %. Donc il y a aussi un intérêt de solder ses prêts dans le cadre d’un rachat de soulte », explique Laëtitia Quesnel.

Les recommandations de l'experte

Bien souvent après une séparation, « personne n’a envie de rester dans l’appartement. Donc, la plupart du temps, le bien va être vendu ». Si la vente n’est pas envisagée : pour savoir qui peut garder le bien, « la question principale va être financière. Et est-ce que celui qui veut rester dans l’appartement en a les moyens ? ».

Le réflexe à avoir : préparer le terrain dès l’achat

« Notre travail de notaires consiste aussi à alerter les couples au moment de l’achat. D’expérience, il faut traiter certaines questions dès le début. »

Par exemple, « je préconise systématiquement, quand je n’ai pas d’époux en communauté, de bien mentionner la provenance des fonds en cas d’apport personnel ». On peut aussi « prévoir dès l’origine la répartition du prix en cas de revente et, a fortiori, on pourrait prévoir une répartition du prix en cas de séparation ».

Lorsqu’on achète un appartement en couple, idéalement, « on détermine les proportions de propriété de chacun en fonction d’un éventuel apport et en fonction de la capacité de remboursement de chacun.

Au moment où l’on vend l’appartement, quelle qu’en soit la raison, on rembourse d’abord le prêt, puis on affecte la plus-value selon telles modalités, et enfin on répartit le disponible entre chacun ».


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Et si vous pouviez déjà devenir propriétaire sans renoncer à vos critères ?

Ils ont acheté avec Virgil

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