Peut-on faire un investissement locatif sans apport ?

On vous explique ici en détail pourquoi et comment, même s’il est possible de faire un investissement locatif sans apport, ce n’est pas forcément la première chose à faire si vous n'êtes pas encore propriétaire…

Peut-on faire un investissement locatif sans apport ?
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Virgil ajoute jusqu’à 100 000 euros d’apport pour compléter votre financement. Prêt à découvrir ce que vous pourriez acheter avec nous ?

Dans l’immobilier comme ailleurs, les idées reçues ont la vie dure. Une première croyance établie voudrait que tout investissement dans l’immobilier suppose de posséder un apport. Et, selon une autre idée très répandue, il serait intéressant de commencer à construire son portefeuille immobilier avec un bien destiné à la location.

On vous explique ici en détail pourquoi et comment, même s’il est possible de faire un investissement locatif sans apport, ce n’est pas forcément la première chose à faire si vous n'êtes pas encore propriétaire…  

Qu'est-ce qu'un investissement locatif ?

L’investissement locatif, une opération blanche ? 

De manière générale, on pense souvent que le manque d’apport est un frein à l’achat d’une résidence principale. C’est vrai, sans apport immobilier, il est difficile non seulement de convaincre un banquier de vous accorder un prêt, mais aussi un vendeur de choisir votre dossier parmi d’autres si plusieurs offres lui sont proposées. 

Mais voilà, vous avez envie d’investir quand même, alors vous envisagez alors peut-être de rester locataire encore un moment tout en vous tournant vers un investissement locatif. C’est vrai, l’investissement locatif est parfois encore perçu comme une “opération blanche”, un investissement qui finalement ne vous coûterait rien, puisque votre emprunt serait remboursé par les loyers perçus. 

Ça, c’est sur le papier. Dans la réalité, on se retrouve vite coincé entre le prêt à rembourser, les charges et frais de gestion à payer, son propre loyer à honorer…

De beaux avantages à première vue

L’investissement locatif présente en effet l’avantage considérable de générer des revenus locatifs réguliers, qui peuvent constituer une source de revenus complémentaire, et vous aider à couvrir les frais liés à l'achat et à l'entretien du bien que vous avez mis à la location.

Mais, à bien des égards, c’est un investissement risqué

En réalité, l’investissement locatif présente également de nombreux risques et inconvénients. En premier lieu, il comporte des coûts cachés : frais de gestion, taxe foncière, travaux d’entretien… qui, ajoutés aux mensualités du prêt bancaire, peuvent contrebalancer - et même, la plupart du temps, dépasser les loyers perçus.

En outre, même dans une zone à forte densité comme Paris, vous devrez à un moment ou à un autre faire face à des périodes de vacance locative. On n’est jamais à l’abri d’un locataire qui donne son préavis et il n’est pas toujours évident de trouver un nouveau locataire rapidement. Dans ces moments-là, le remboursement de l’emprunt devra sortir exclusivement de votre poche.

Enfin, sachez que l’investissement locatif peut porter atteinte à votre capacité d’emprunt future auprès de votre banque. Dommage, surtout si vous aviez prévu d’enchaîner à court ou moyen terme avec l’achat de votre résidence principale. En effet, la banque prend en compte 100% de vos charges, mais uniquement entre 70 et 90% du loyer perçu de votre investissement locatif, ce loyer étant considéré comme une rentrée d’argent instable (à cause du risque de vacance locative dont on vient de parler)… 

Un investissement locatif pourrait bien ainsi vous empêcher d’acquérir votre résidence principale ! 

Oui, il est possible de faire un investissement locatif sans apport

Dans quelles conditions ? 

Cela étant, puisque c’est le sujet qui nous occupe ici, il est bien possible sous certaines conditions de réaliser un investissement locatif sans apport.

Emprunter sans apport revient à emprunter un montant cumulant la somme correspondant au bien que vous souhaitez acquérir et au montant équivalent aux frais d’acquisition (garanties, frais d’agence, frais de notaire, etc.).

Ainsi, un prêt sans apport est communément appelé prêt à 110 % car il agrège 100 % du prix d’achat auquel s'ajoutent 10 % de frais annexes que nous évoquions précédemment. 

Cependant, cet investissement n’est pas sans contraintes 

Être dans une situation stable

En premier lieu, vous devez apparaître comme gérant raisonnablement vos finances afin de rassurer votre banquier sur votre capacité à honorer le remboursement de votre prêt. Cela suppose de présenter des comptes sans aucun découvert sur les 6 derniers mois, à minima.

Disposer de revenus stables est également un facteur pouvant jouer en votre faveur. À cet égard, les banques ont naturellement tendance à plutôt accorder des prêts à des individus en contrat à durée indéterminée ou pouvant attester de trois années de revenus suffisants dans le cas des indépendants.

Cela étant, rien n’est perdu pour les autres. Toutes les catégories socioprofessionnelles, notamment les personnes en contrat à durée déterminée ou en intérim peuvent emprunter sans apport si elles sont capables de témoigner de revenus stables.

Pas d’apport ? Pas grave ! Il y a Virgil

Vous voulez acheter votre résidence principale, mais vous n’avez pas l’argent nécessaire pour vous offrir le bien de vos rêves… Heureusement, il y a Virgil ! Nous achetons avec vous en complétant votre apport à hauteur de 20% du bien, jusqu'à 100 000€. 

En achetant avec Virgil, vous pouvez ainsi commencer à investir dans l'immobilier sans que toute votre épargne y passe, mais surtout, vous pouvez commencer par acheter votre chez-vous ! C’est une bonne nouvelle ça, non ?

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Démontrer la clarté et la viabilité de son projet

Certes vos revenus actuels demeurent un point central dans l’évaluation de votre dossier, mais vos revenus locatifs à venir peuvent faire la différence.

Ainsi, si vous êtes en mesure de présenter un projet financièrement viable et réaliste, vous maximisez vos chances de réussite. Cela suppose de mettre en balance les charges relatives à votre projet (taxe foncière, assurances, frais de gestion, etc.) et les revenus qu’il générera.

Ces deux grandeurs vous permettront de calculer le rendement locatif de votre logement. Plus ce rendement sera élevé, plus les chances de convaincre votre banque seront élevées.

Avoir un projet séduisant

Pour convaincre votre banquier, il est essentiel que votre bien le séduise. Et pour cela une règle d’or : il faut que celui-ci soit implanté dans une ville dynamique pour trouver des locataires facilement.

Au sein même de la ville envisagée, les quartiers peuvent très sensiblement différer, il est donc essentiel de faire votre choix minutieusement. Les logements proches des commerces, situés en centre-ville, seront bien plus attrayants que des biens situés en périphérie.

La meilleure manière de vous constituer un patrimoine reste d’acheter votre résidence principale

Vous l’avez compris, faire un investissement locatif sans apport, c’est possible, mais c’est contraignant et risqué. Alors, pourquoi ne pas commencer par acheter l’appartement qui vous plaît ?

Chez Virgil, nous pensons qu’acheter une résidence principale est un meilleur point de départ pour établir votre portefeuille immobilier que d’investir dans l'immobilier locatif. On l’a dit, l'investissement locatif est souvent plus cher et moins rentable que vous ne le pensez en raison des charges et des frais de gestion…

Par conséquent, acheter une résidence principale peut même devenir impossible si votre investissement locatif est trop lourd. Quand on y pense, c’est quand même un peu dommage d'acheter un appartement et de le louer à quelqu’un d’autre tout en continuant soi-même à être locataire…

Et si vous commenciez par acheter un bien pour vous ?

Chez Virgil, nous croyons dur comme fer en l’investissement dans la pierre. Et nous savons aussi que la meilleure façon de le faire, c’est d’abord d’acheter sa résidence principale pour arrêter de payer un loyer. Seulement voilà : face aux prix dans les grandes villes, difficile d’acheter un bien dans lequel on se voit vivre. Alors on est tenté de faire les choses à l’envers en commençant par un investissement locatif, malgré tous les risques que cela comprend. Mais ça, c’était avant Virgil : nous investissons jusqu’à 100 000 euros à vos côtés pour vous permettre d’acheter le bien qui vous correspond vraiment.

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