Apport ou emprunt : comment financer ses travaux dans l’ancien ?

Si les prix de l’ancien s’avèrent généralement plus avantageux que ceux du neuf, il n’est pas rare de devoir ajouter une enveloppe travaux, à faire estimer de façon fiable dès le début du projet immobilier. Une fois l’estimation en poche se pose la question du financement : vaut-il mieux utiliser son apport ou recourir à l’emprunt pour financer ses travaux ?

Découvrez les trois options à votre disposition pour prendre la bonne décision.

Financer les travaux grâce à son apport

L’apport sert avant tout à financer les frais annexes à l’achat immobilier (frais de notaire, fais de garantie, etc.) représentant environ 10% du prix d’achat. Les banques conditionnent d’ailleurs généralement l’octroi de leur prêt à ce seuil d’apport minimum. 

Si vos revenus vous permettent d’emprunter dans de bonnes conditions et que vous disposez d’une épargne  disponible supérieure à ces 10% du prix d’achat, vous avez la possibilité de financer directement les travaux avec cet apport. 

Cette solution présente deux avantages : 

• Vous évitez de régler des intérêts sur un prêt supplémentaire.
• Vous conservez une liberté totale vis-à-vis de la banque quant aux travaux que vous voulez mener.  

Mais… Financer les travaux avec son épargne, c’est renoncer à la placer ou à conserver une épargne de précaution.

Si les taux immobiliers sont bas et que vous pouvez emprunter de façon relativement confortable, il sera plus intéressant de conserver votre épargne :

• pour la placer et la faire fructifier, 
• pour faire face à des besoins futurs (imprévus, achat d’une voiture…),

Notez également que conserver une épargne de précaution rassurera votre banquier au moment de l'obtention de votre prêt.

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Financer ses travaux grâce à un crédit immobilier global

Le principe : solliciter auprès de la banque un crédit immobilier global couvrant à la fois l’achat de votre appartement ou de votre maison et les travaux que vous projetez de réaliser.

Quels sont les avantages d’un crédit immobilier global ? 

Contracter un seul prêt immobilier permet de bénéficier des mêmes conditions que celles fixées pour l’achat du bien. Concrètement, l’effort financier se ressent moins grâce à :

• un taux plus avantageux qu’un prêt travaux,
• une durée de prêt plus longue,
• un prélèvement unique chaque mois, plus simple à suivre et anticiper.

Dans quels cas est-il intéressant de recourir à un prêt immobilier global ? 

1) Une précaution si vous avez peu d’argent de côté

Vous avez un apport modeste, que vous souhaitez investir intégralement dans l’achat de votre logement, et vous débrouiller plus tard avec un second prêt dédié aux travaux ? 

Méfiez-vous : ils vous sera alors beaucoup plus difficile de négocier un second crédit car :

• vous serez déjà endetté
• vous n’aurez plus d’épargne pour rassurer le banquier. ‍

2) La rénovation dans le cadre d’un investissement locatif‍

Si vous achetez un bien immobilier en vue de le louer, vous pourrez déduire de vos revenus fonciers un certain nombre de travaux : mise aux normes de l’électricité, changement des chauffages ou encore travaux de plomberie par exemple. Tant que vos revenus locatifs ne couvriront pas le montant total des travaux, vous serez en situation de déficit foncier et paierez par ricochets moins d’impôts.‍

Lire aussi : Les coûts cachés de l’investissement locatif

‍3) Les travaux dans le cadre d’un prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro (PTZ) n’est pas à proprement parler un prêt immobilier global, puisqu’il s’agit obligatoirement d’un prêt complémentaire ne pouvant pas financer plus de 40% du montant total de l’opération immobilière. Il n’est de surcroît pas ouvert à tout le monde :

• il faut remplir des conditions tenant notamment au secteur géographique et au niveau de ressources.
• il faut que les travaux représentent au moins 25% du prix d’achat (sont comptabilisés les travaux consistant à améliorer l’existant ou à réaliser des économies d’énergie par exemple).
  

En pratique, il est donc possible (et même obligatoire) d’inclure des travaux dans un PTZ.

Si vous êtes éligible, le mécanisme est intéressant : le PTZ étant un prêt à “taux zéro”, vous ne vous ne paierez en effet pas d’intérêts sur une partie de votre emprunt.

‍Deux montages possibles pour le crédit immobilier global

D’un point de vue technique, ce montage peut prendre deux formes : ‍

Option 1 : une seule ligne de crédit

Le principe : la banque fixe une seule limite de montant et de durée de crédit pour l’ensemble de l’opération (achat et travaux) et débloque le capital au moment de l’achat du bien immobilier. Les travaux peuvent alors démarrer et le mécanisme de remboursement des mensualités s’enclenche.

En pratique, il est souvent difficile de commencer à payer pour un appartement ou une maison qui n’est pas encore habitable, tout en continuant à assumer un loyer ou le crédit du bien immobilier qu’on quittera une fois les travaux terminés. 

Pour contourner cette difficulté, il est possible de solliciter un différé total des mensualités : grâce à ce mécanisme, vous ne commencez à rembourser l’achat et les travaux qu’après avoir déménagé. Cette solution présente toutefois un coût, puisqu’il faut alors payer des frais intercalaires, lesquels sont dus lorsque le capital d’un prêt est débloqué en plusieurs fois.

Option 2 : deux lignes de crédit

Ici, l’établissement bancaire distingue bien le capital correspondant à l’achat du bien immobilier et celui correspondant aux travaux. Les fonds nécessaires au règlement des travaux sont débloqués au fil de l’eau et sur justificatifs, les banques demandant la communication des factures des entreprises pour les régler.

En général, le règlement des artisans se fait en direct, avec des délais parfois rallongés. Dans tous les cas, vous devez, comme dans l’option précédente, assumer des intérêts intercalaires.‍

L’inclusion des travaux n’est pas toujours possible car certaines banques n’acceptent pas ce montage. Il faut aussi savoir qu’il est exclu de certains prêts aidés, dont le prêt Action Logement.  

Contracter un prêt travaux

Cette troisième option implique de trouver un financement après avoir obtenu un premier prêt pour l’achat de son bien immobilier. Le prêt travaux, moins intéressant financièrement que le crédit immobilier global, s’assimile à un crédit à la consommation. Il faut donc faire preuve de prudence en budgétant bien ses travaux.

Ce qu’il faut savoir avant de contracter un prêt travaux

Comme il est contracté « à part », le prêt travaux conduit à cumuler deux prêts et à avoir deux mensualités. 

De courte durée, il s’obtient plus facilement qu’un prêt immobilier, mais avec un taux bien plus élevé. 

Les conditions d’obtention varient d’une banque à une autre, mais il existe en général une limite de montant, avec des travaux finançables et d’autres qui ne le sont pas. 

Les banques exigent également l’absence de garantie sur le bien immobilier, ce qui contraint en pratique à passer par la même banque.

En revanche, sachez qu’il est possible de lisser les deux crédits, en prévoyant que les mensualités du crédit immobilier soient plus faibles pendant la durée de remboursement des travaux.

Dans quels cas recourir au prêt travaux ?

Le prêt travaux est une solution pertinente si :

• vous avez déjà contracté un prêt pour acheter et n’avez pas l’apport suffisant pour financer vos travaux, vous souhaitez conserver de l’épargne par précaution 
• vous comptez réaliser des travaux relativement simples et peu coûteux : cela vous permettra de les gérer seul.e, sans intervention de la banque.

Le cas de l’éco-PTZ pour les travaux de rénovation énergétique

L’éco-PTZ constitue un prêt particulier, qui s’obtient auprès d’une des banques ayant signé une convention avec l’État. Grâce à ce dispositif, vous ne payez pas d’intérêts sur les travaux visant à réaliser des économies d’énergie.

Toutefois, l’accès et les conditions de ce prêt sont très encadrés.

Le logement doit tout d’abord être construit depuis plus de deux ans et constituer votre résidence principale (ou celle de votre locataire en cas d’investissement locatif). Le prêt est accordé pour un montant variant entre 7000 et 30 000 € selon la nature des travaux, ceux-ci étant limitativement énumérés.

L’éco-PTZ fonctionne ainsi pour les travaux d’isolation des éléments suivants, avec des «quotas » à respecter :

•  l’ensemble de la toiture
• les murs donnant sur l'extérieur (s’ils représentent au moins 50% des surfaces concernées par les travaux d’isolation)
• Ies fenêtres (sous réserve que les matériaux utilisés remplacent des parois en simple vitrage (au moins la moitié des fenêtres)
• les portes donnant sur l'extérieur (au moins la moitié des portes)
• Ies planchers bas sur sous-sol, vide sanitaire ou passage ouvert (100 % des surfaces)

Vous pouvez également bénéficier de l’éco-PTZ pour certains équipements, comme les installations de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire.

Pour finir, sachez que les travaux doivent être réalisés dans les trois ans à compter de l’émission de l’offre de prêt éco-PTZ par un établissement dit « RGE » (Reconnu Garant de l’Environnement).

Apport ou emprunt : à vous de choisir

Le choix du financement des travaux dépend de vos moyens, de votre profil d’acheteur et de la nature des travaux concernés. 

Si votre apport est suffisant et que vous n’avez pas besoin d’une épargne de précaution, ou si les travaux sont minimes, il est tout à fait possible de les financer vous-même . Mais  ne vous mettez pas inutilement à risque : dans tous les autres cas, mieux vaut emprunter, et dans la mesure du possible, intégrer cette enveloppe dans votre prêt existant pour bénéficier de conditions plus avantageuses.