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Seul inconvénient, le “diagnostic de performance énergétique” n'est pas très bon...
Instauré depuis 2006, le fameux DPE est une estimation de la consommation d'énergie et du taux d'émissions de gaz à effet de serre. Le logement se voit ainsi attribuer une note de A (très bon) à G (très mauvais). Le gouvernement ayant durci le ton, la location des logements classés F et G sera progressivement interdite à compter de 2023, et 2032 pour les logements classés E.
L’objectif est que les propriétaires de “passoires thermiques” (classées F et G) engagent des travaux de rénovation pour remonter au classement, au minimum vers C ou D pour des biens anciens. Donc si vous visitez un bien avec un mauvais DPE, mieux vaut savoir où vous mettez les pieds avant de vous engager.
Le DPE, un moyen de budgétiser ses travaux
Le DPE, qui a une durée de validité de 10 ans, est obligatoire pour toute vente ou location en France métropolitaine. Il doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) et remis à l'acquéreur ou au locataire. Pendant longtemps, sa fiabilité a été questionnée. Mais depuis 2021, sa méthode de calcul a été profondément revue et ne s’appuie plus uniquement que sur les anciennes factures.
Il prend désormais en compte d’autres paramètres beaucoup plus précis : les caractéristiques physiques du bâtiment, la qualité de l’isolation, les déperditions thermiques, le système de chauffage, le type de fenêtres, l’éclairage, la ventilation…
Le DPE est donc aujourd’hui un très bon moyen de savoir si de gros travaux seront nécessaires pour mettre fin à ce gouffre énergétique.
Comprendre le DPE E
Le classement « E » dans le diagnostic de performance énergétique indique que le logement consomme encore entre 231 et 330 kWh/m²/an d’énergie primaire, ce qui reste élevé. Ce niveau traduit souvent des défauts d’isolation — que ce soit au niveau des murs, des fenêtres ou de la toiture — ainsi qu’un système de chauffage obsolète ou peu efficace.
Concrètement, un logement classé E génère des factures énergétiques significativement supérieures à la moyenne nationale : on estime souvent un surcoût de 20 à 40 % par rapport à un logement bien isolé (classe A ou B). L’impact environnemental est également notable, avec des émissions de gaz à effet de serre comprises généralement entre 11 et 20 kg CO2/m²/an.
Un logement classé E reste aujourd’hui légalement vendable et louable, mais ce classement constitue un avertissement clair. Il signale qu’il faudra envisager des travaux d’amélioration, notamment pour atteindre un seuil minimal de performance (généralement au moins un classement C ou D), afin d’éviter que la réglementation ne devienne plus contraignante, notamment avec les interdictions progressives de location des logements les moins performants d’ici 2032.
Mauvais DPE : Comment se projeter sereinement ?
Acheter un bien avec un mauvais DPE peut sembler risqué, mais ce diagnostic ne reflète pas toute la qualité du logement ni son potentiel réel. Il sert surtout à identifier les travaux indispensables pour réduire les dépenses énergétiques et améliorer votre confort.
Avant de vous engager, faites appel à un professionnel pour une expertise précise des travaux à prévoir. Cela vous permettra d’évaluer le budget rénovation avec plus de sérénité, sans mauvaises surprises. Sachez aussi que le prix d’achat doit tenir compte de cette rénovation nécessaire, ce qui vous donne une marge de négociation.
En planifiant bien vos travaux et en bénéficiant des aides existantes, acheter un bien avec un mauvais DPE peut devenir une vraie opportunité pour valoriser un logement tout en maîtrisant vos coûts.
Un mauvais DPE doit permettre de négocier le prix
Pas de panique, un mauvais DPE ne doit pas forcément vous décourager.
Première raison : vous avez une marge de négociation. Surtout si l'appartement ou la maison est noté F ou G, impliquant forcément des travaux.
La marge sera moindre si vous visez un bien noté D ou E, mais elle se tente aussi... Cela vous permettra donc de mettre davantage de budget sur des travaux de rénovation.
Deuxième raison : l’Etat a mis en place de nombreux dispositifs afin que vous puissiez bénéficier d’aides à la rénovation.
Le DPE va donc jouer son rôle de guide pendant vos travaux. Il suffit donc de bien identifier les postes de dépenses pour votre rénovation avec un professionnel.
N’hésitez pas à faire une contre-visite avec un deuxième entrepreneur afin d’avoir une estimation la plus fiable possible. Puis lorsque vous faites les travaux, prévoyez une marge. Votre maître d'œuvre aura beau être le plus précis possible, acheter un bien, c’est aussi prévoir quelques dépenses impromptues. En moyenne, entre 10 et 20% en plus par rapport à votre budget initial.
bonne ou mauvaise affaire ?
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Quelles aides pour financer les travaux de DPE
Pour vous aider à financer les travaux de rénovation énergétique, plusieurs aides sont disponibles :
- MaPrimeRénov’ : une aide financière directe selon vos revenus et les travaux réalisés.
- Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) : un prêt sans intérêt pour financer vos travaux.
- Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d’énergie pour encourager les économies d’énergie.
- Aides des collectivités locales : subventions spécifiques proposées par certaines régions, départements ou communes.
- TVA réduite à 5,5 % : taux de TVA réduit sur certains travaux de rénovation énergétique.
- Aides spécifiques pour les copropriétés : dispositifs dédiés aux travaux réalisés en parties communes.
Un mauvais DPE : un bon investissement si le prix des travaux ne fait pas flamber votre budget
Même si parfois les travaux peuvent rebuter, rénover un logement avec un mauvais DPE peut s’avérer être une bonne affaire dans le cas d'un achat de résidence principale. Mais à deux conditions : le prix fixé doit être en dessous du marché et vos travaux doivent être bien identifiés et chiffrés.
Votre bien, qui avait un mauvais DPE à la base, va ainsi prendre de la valeur une fois rénové. Surtout, vous allez goûter les joies d’un logement de qualité, plus confortable et à votre goût.
Et si éventuellement vous souhaitez à un moment vous en séparer pour acheter plus grand, vous pourrez tout à fait le louer.
Et si vous augmentiez votre budget travaux ?
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