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Après plusieurs mois de recherches, vous avez enfin trouvé la perle qui coche toutes les cases : bonne situation géographique, spacieux et à un tarif en dessous du marché.
Seul inconvénient, le “diagnostic de performance énergétique” n'est pas très bon...
Instauré depuis 2006, le fameux DPE est une estimation de la consommation d'énergie et du taux d'émissions de gaz à effet de serre. Le logement se voit ainsi attribuer une note de A (très bon) à G (très mauvais). Le gouvernement ayant durci le ton, la location des logements classés F et G sera progressivement interdite à compter de 2023, et 2032 pour les logements classés E.
L’objectif est que les propriétaires de “passoires thermiques” (classées F et G) engagent des travaux de rénovation pour remonter au classement, au minimum vers C ou D pour des biens anciens. Donc si vous visitez un bien avec un mauvais DPE, mieux vaut savoir où vous mettez les pieds avant de vous engager.
Le DPE, un moyen de budgétiser ses travaux
Le DPE, qui a une durée de validité de 10 ans, est obligatoire pour toute vente ou location en France métropolitaine. Il doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) et remis à l'acquéreur ou au locataire. Pendant longtemps, sa fiabilité a été questionnée. Mais depuis 2021, sa méthode de calcul a été profondément revue et ne s’appuie plus uniquement que sur les anciennes factures.
Il prend désormais en compte d’autres paramètres beaucoup plus précis : les caractéristiques physiques du bâtiment, la qualité de l’isolation, les déperditions thermiques, le système de chauffage, le type de fenêtres, l’éclairage, la ventilation…
Le DPE est donc aujourd’hui un très bon moyen de savoir si de gros travaux seront nécessaires pour mettre fin à ce gouffre énergétique.
Quels sont les signes d’un logement énergivore ?
Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. C’est au propriétaire de vérifier la validité de cette certification. Depuis 2021, le DPE est également pleinement opposable dans le droit. Un exemple : si un propriétaire vous vend un appartement classé E alors qu’en fait c’est une passoire thermique, vous pouvez vous retourner contre lui. Mais comment savoir que vous êtes dans un logement où vos factures risquent de s’envoler ? Voici quelques pistes :
- Des fenêtres avec du simple vitrage,
- Un chauffage au fioul ou électrique avec des radiateurs type “grille pain”,
- Vous sentez des différences de températures au sein d'une même pièce, près des fenêtres ou des murs,
- Des traces d’humidité sur les murs, des traces de condensation sur les fenêtres,
- en été, il fait trop chaud… et en hiver, il fait trop froid !
Un mauvais DPE doit permettre de négocier le prix
Pas de panique, un mauvais DPE ne doit pas forcément vous décourager.
Première raison : vous avez une marge de négociation. Surtout si l'appartement ou la maison est noté F ou G, impliquant forcément des travaux.
La marge sera moindre si vous visez un bien noté D ou E, mais elle se tente aussi... Cela vous permettra donc de mettre davantage de budget sur des travaux de rénovation.
Deuxième raison : l’Etat a mis en place de nombreux dispositifs afin que vous puissiez bénéficier d’aides à la rénovation.
Le DPE va donc jouer son rôle de guide pendant vos travaux. Il suffit donc de bien identifier les postes de dépenses pour votre rénovation avec un professionnel.
N’hésitez pas à faire une contre-visite avec un deuxième entrepreneur afin d’avoir une estimation la plus fiable possible. Puis lorsque vous faites les travaux, prévoyez une marge. Votre maître d'œuvre aura beau être le plus précis possible, acheter un bien, c’est aussi prévoir quelques dépenses impromptues. En moyenne, entre 10 et 20% en plus par rapport à votre budget initial.
bonne ou mauvaise affaire ?
Mais alors comment savoir si vous achetez la pépite du siècle (qui une fois rénovée se vendra une fortune) ou un simple taudis ? Grâce à Virgil ! Nos Spécialistes vous conseillent dans toutes les étapes de l'achat immobilier. Et le petit plus qui change tout, Virgil investit jusqu'à 100 000 euros pour compléter votre apport. Alors, on en parle ? 👇
Un mauvais DPE : un bon investissement si le prix des travaux ne fait pas flamber votre budget
Même si parfois les travaux peuvent rebuter, rénover un logement avec un mauvais DPE peut s’avérer être une bonne affaire dans le cas d'un achat de résidence principale. Mais à deux conditions : le prix fixé doit être en dessous du marché et vos travaux doivent être bien identifiés et chiffrés.
Votre bien, qui avait un mauvais DPE à la base, va ainsi prendre de la valeur une fois rénové. Surtout, vous allez goûter les joies d’un logement de qualité, plus confortable et à votre goût.
Et si éventuellement vous souhaitez à un moment vous en séparer pour acheter plus grand, vous pourrez tout à fait le louer.
Et si vous augmentiez votre budget travaux ?
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