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Qui n'a jamais imaginé acheter une ruine pour trois fois rien, la retaper et la revendre le double de son prix ? Un projet tentant, mais qui tient plus du rêve que de la réalité. Oui, vous trouverez toujours des appartements insalubres au cœur de Paris en dessous du prix du marché, mais attention aux nombreux pièges qui se dresseront sur votre route !
Entre la forte tension immobilière à Paris, les travaux longs et les frais indirects, le rêve peut vite tourner au cauchemar.
Un marché toujours tendu dans la capitale
Commençons par l'essentiel : le prix du marché. Paris est un secteur où la tension immobilière est énorme. Même insalubre, un appartement parisien aura toujours un prix au mètre carré tel qu'il sera impossible de le multiplier par deux en quelques mois. Surtout que vous devez prendre en compte dans votre calcul les frais d'acquisition et les travaux.
Faites bien le tour de toute la partie comptable et n'oubliez jamais : la plus-value, ce n'est pas “ Prix de revente - prix d'achat ”. Mais bien : “ Prix de revente - prix d'achat - frais d'acquisition - coûts des travaux ” !
Rénover un appartement peut être long… et compliqué !
Rafraîchir n’est pas rénover. Vous pourrez aisément vous occuper de la première partie (peintures, choix du mobilier, agencement des meubles, etc.) mais pas de la seconde. A moins d'avoir une tante architecte d'intérieur et un cousin électricien, il vous faudra faire appel à des professionnels pour les travaux plus lourds :
- Aménagement de l’espace (redistribution de pièces, abattement de cloisons…),
- Mises aux normes de sécurité de la plomberie et de l’électricité (remplacement du tableau électrique, gaines électriques dans les cloisons, installation de prises, mise en conformité...),
- Retrait de matériaux toxiques (peinture au plomb, présence d’amiante…),
... Ce qui prend du temps et de l'argent.
La priorité est donc d'évaluer l'ampleur de la tâche, chiffrer le montant des travaux et avoir une idée la plus précise possible des délais.
Bien prendre en compte les normes de rénovation énergétique
Qui dit appartement insalubre dit sans doute passoire thermique. Or, la loi Climat et résilience interdit la location des logements classés F et G au niveau de leur diagnostic de performance énergétique (à partir de 2025 pour les G et 2028 pour les F). Pour éviter de déprécier son bien et espérer réaliser une plus-value à la revente, il est impératif d’améliorer leur « valeur verte », c’est-à-dire leur empreinte écologique. Cela passe par des travaux compliqués et/ou très coûteux (isolation, changement de fenêtres, amélioration des systèmes de chauffage…).
Principal risque : faire exploser la note finale avec les frais cachés
Les travaux sont chiffrés et vous avez même prévu une enveloppe un peu plus large pour les imprévus, bravo ! Mais avez-vous pensé aux "frais cachés" ?
Les frais d'acquisition (les fameux frais de notaire)
Ils représentent environ 7 % du prix d'achat et doivent absolument être inclus dans votre calcul. Certes, ils ne sont calculés que sur le prix d'achat et pas sur les travaux, mais cela représente quand même 14 000 euros pour un appartement à 200 000… Et ils seront à déduire de votre plus-value.
Les loyers que vous devrez payer en parallèle
Car qui dit chantier du gros-œuvre dit appartement inhabitable. Vous devrez donc vivre ailleurs pendant ce temps et potentiellement payer un loyer en supplément de vos premières échéances de crédit. Et il se peut, dans certains cas, que la nature des travaux impose d'avoir l'autorisation de la copropriété (abattage d'un mur, modification du circuit de chauffage, etc.), rallongeant de fait les délais d'attente. Là encore, ces loyers supplémentaires seront à retrancher de votre plus-value.
Conclusion : ne vous faites pas d'illusions mais rêvez quand même !
Soyons clair tout de suite : non, vous ne ferez pas une bascule de folie en achetant sur cette opération. C'est un pari (et un métier) à laisser aux professionnels. Mais la plus-value ne réside pas seulement dans la valeur financière de votre bien.
Acheter un appartement insalubre, le retaper totalement en le personnalisant à votre image pour, in fine, s'y sentir bien, est, déjà, un investissement certain.
Sans oublier que l'économie se fait aussi sur les loyers que vous ne versez plus une fois propriétaire. Et qui sait : peut-être que dans cinq ou dix ans, quand vous le revendrez, vous ferez une belle plus-value ?
Et si vous augmentiez votre budget travaux ?
Vous avez trouvé le bien parfait qui tient tout juste dans votre budget. Seulement voilà : il ne vous restera rien pour financer la rénovation dont votre futur chez vous aurait tant besoin. Tout change avec Virgil. Nous complétons votre apport en investissant jusqu’à 100 000 euros d’apport pour vous permettre de financer le bien de vos rêves sans sacrifier les travaux qui vont avec.
