Acheter dans le neuf ou l’ancien : comment bien choisir son bien ?

Avant toute chose, un éclaircissement juridique s’impose. Juridiquement, un bien neuf obéit à deux critères : avoir été construit depuis 5 ans maximum et ne jamais avoir été habité. Cette appellation englobe les logements récents, mais aussi les biens qui ne sont pas encore construits ou qui sont en cours de construction (c’est ce que l’on appelle l’achat en VEFA).

Un bien dit « ancien » est quant à lui sorti de terre depuis plus de 5 ans et/ou a déjà fait l’objet d’une opération de « mutation » (c’est-à-dire une vente, une succession, ou une donation par exemple). 

‍À l'achat, une différence de prix entre neuf et ancien

Faut-il acheter neuf ou ancien ? Pour le savoir, un premier élément de comparaison, et non des moindres : le coût d’acquisition. D’un côté, des frais de notaire plus élevés dans l’ancien : de l’autre, un prix au m2 plus élevé dans le neuf. Verdict ?

Malgré des frais de notaire plus élevés dans l’ancien...

Un premier bon point pour l’achat neuf : Un premier bon point pour l’achat neuf : les frais de notaire sont beaucoup moins élevés que dans l’ancien ! On parle de 7 à 8 % du prix de vente dans l’ancien… contre seulement 2 à 3 % dans le neuf ! Cela dit, il existe certaines astuces pour réduire vos frais de notaire dans l’ancien.

Le saviez-vous ?

On imagine souvent que les frais de notaire correspondent à la somme que le notaire empoche. La réalité est toute autre puisque les honoraires du notaire sont plutôt de l’ordre de 1 % du prix de vente. La majorité des frais de notaire correspond en fait à des taxes collectées pour le compte de l’Etat et des collectivités locales.

La différence des frais de notaire dans l’ancien et le neuf se joue précisément sur ce point. Le montant des droits de mutation tourne entre 5 et 6 % du prix du bien dans l’ancien alors qu’ils sont à moins de 1 % dans le neuf.

… Le neuf reste en moyenne beaucoup plus onéreux

En faisant un comparatif du prix de l’immobilier entre le neuf et l’ancien, voilà ce qui saute aux yeux : le prix au mètre carré dans les logements récents est en moyenne 30 % plus élevé (Source : Baromètre SeLoger, 2019). Ce constat perdure malgré les réductions d’impôts permises par les différents dispositifs, Pinel en premier lieu. 

Ce facteur explique en bonne partie pourquoi le neuf est plus cher que l’ancien.

Une nuance est naturellement à apporter en fonction de l’emplacement du bien : selon les communes et les zones, l’écart de prix entre neuf et ancien peut être moins prononcé. D’où l’intérêt de savoir comment évaluer le juste prix du bien visité, par exemple.

Comment cette différence de prix entre le neuf et l’ancien s’explique-t-elle ?  

• Une TVA immobilière à 20 % la plupart du temps (un taux réduit à 5,5 % est possible dans certains cas). Cette TVA n’existe pas pour l’achat d’un bien ancien.
• Le coût des modifications de plan demandées au promoteur immobilier, pour les logements neufs.
• La qualité des matériaux et équipements, puisque les constructions neuves respectent les dernières normes en matière de réglementation environnementale.

Lire aussi : Acheter dans l’ancien ou dans le neuf : comparaison des prix et des coûts

Le charme de l’ancien ou la modernité du neuf ?

Choisir entre un bien ancien et un logement neuf, c’est souvent un dilemme entre émotion et raison. L’ancien séduit par son caractère unique, son histoire, ses moulures, ses parquets patinés ; autant de détails qu’on ne retrouve plus dans les constructions modernes. Acheter dans l’ancien, c’est aussi choisir un quartier souvent plus central, où la vie de quartier est plus ancrée.

Mais cette authenticité a un prix : parfois des travaux à prévoir, des performances énergétiques moins bonnes, et un entretien plus régulier. À l’inverse, le neuf propose un cadre de vie moderne, pensé pour répondre aux normes environnementales et de confort d’aujourd’hui : isolation, domotique, espaces optimisés… Sans parler des plans souvent plus fonctionnels et des équipements neufs.

Au final, tout est question de priorités : voulez-vous un appartement avec du cachet et une âme, au risque d’y consacrer du temps et un budget travaux ? Ou préférez-vous la sérénité d’un logement clé en main, aux dernières normes, quitte à être un peu plus excentré ?

Je veux acheter dans l'ancien mais ça coince au niveau du budget...

Avez-vous pensé à Virgil ? Nous complétons votre apport jusqu'à 150 000 euros pour vous permettre d'acheter le bien dont vous rêvez.

MON BUDGET AVEC VIRGIL

La localisation : un bon point pour l'ancien

Pour ce qui est du choix de l’emplacement, la balle est clairement dans le camp de l’ancien : 

• Les promoteurs déploient rarement leurs programmes immobiliers neufs en centre-ville. On les retrouve plutôt dans les quartiers en périphérie des villes, où il est plus facile de trouver des terrains à bâtir. Vigilance donc sur l’accès à votre boulot, aux commerces de proximité, aux écoles, etc. 
• Dans le cas d’un logement ancien, l’offre est beaucoup plus développée et l’achat d’un bien en centre-ville est une option plus facilement envisageable. Vous hésitez entre acheter neuf ou ancien ? Si vous visez le coeur des grandes villes françaises, l’ancien est généralement la seule option… Tout en évitant les problèmes de structure en se faisant accompagner par Virgil !

Lire aussi : Quels sont les signes précurseurs d’un quartier en hausse ?

Délais d’achat : entre immédiateté et attente

Dans l’ancien : un parcours plus rapide

Acheter dans l’ancien, c’est souvent pouvoir emménager rapidement. Une fois l’offre acceptée, les délais classiques s’étalent entre 2 et 3 mois avant la signature définitive chez le notaire. Pas de longue attente de livraison, pas de risques de retard liés aux travaux. Vous voyez le bien, vous aimez, vous achetez, vous vous projetez rapidement.

Cela dit, attention aux visites et diagnostics qui peuvent révéler des travaux imprévus. Et parfois, dans des secteurs très demandés, la concurrence peut jouer sur la vitesse de décision.

Dans le neuf : un horizon plus lointain mais plus encadré

Le neuf, c’est un investissement à plus long terme. Vous achetez souvent sur plan, ce qui signifie une attente pouvant aller de plusieurs mois à plus d’un an avant la remise des clés. Cette durée peut paraître longue, mais elle s’accompagne d’une meilleure visibilité sur le planning grâce aux garanties légales.

Le gros avantage : tout est neuf, conforme aux normes, avec un cadre sécurisant (garantie décennale, parfait achèvement, etc.). Vous pouvez donc planifier sereinement votre emménagement et votre financement.

Charges et garanties : le neuf, plus rassurant ?

Des frais de fonctionnement plus légers dans le neuf

Un des grands avantages du neuf, c’est sa performance énergétique. Isolation thermique et phonique, équipements modernes, système de chauffage performant : tout cela se traduit souvent par des charges mensuelles moins élevées qu’un logement ancien.

Moins de frais de copropriété liés à la maintenance ou à la rénovation des parties communes, pas de dépenses surprises liées à une chaudière ancienne ou à une façade à refaire. Pour un budget maîtrisé sur le long terme, le neuf fait clairement la différence.

Des garanties solides qui sécurisent l'achat

Enfin, acheter dans le neuf offre un cadre légal plus protecteur. Les garanties légales obligatoires comme la garantie décennale (10 ans sur les gros ouvrages), la garantie de parfait achèvement (réparations la première année) et la garantie biennale (2 ans sur les équipements) sont de vrais filets de sécurité.

En cas de défaut ou de problème, vous êtes mieux protégé, et le constructeur est responsable des réparations. Dans l’ancien, vous achetez “tel quel” et la responsabilité du vendeur est plus limitée, ce qui peut engendrer des coûts imprévus.

Pas les mêmes garanties dans le neuf et dans l'ancien

Acheter un bien immobilier ancien ou neuf n’offre pas le même niveau de garantie :

• Dans l’ancien : l’état du logement est détaillé dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Il est impératif d’éplucher ce document pour acheter le bien en toute connaissance de cause et éviter les éventuelles mauvaises surprises. Si vous repérez un défaut après la vente, vous n’aurez aucun recours possible contre le vendeur s’il en était fait mention dans le DDT. 
• Dans le neuf : de nombreuses garanties et assurances protègent l’achat d’un logement neuf (garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement, garantie décennale, etc.). Il est bien sûr toujours possible que ces assurances aient leur trou dans la raquette. Mais elles offrent un degré de protection incomparable par rapport à un achat dans l’ancien. Si vous vous demandiez pourquoi acheter du neuf, voilà un argument de taille.

Acheter neuf ou ancien : ce qu’il faut retenir

• D’abord, une question de coûts ! Un budget dans le neuf ne se calcule pas de la même façon qu’un budget pour de l’ancien. Systèmes d’aide, frais de notaire, prix moyen au m2, enveloppe travaux… Avant tout investissement, on vous conseille la lecture de notre article comparatif sur la différence de prix entre un immobilier neuf et ancien.
• Ensuite, une question de goût : à ma gauche, le charme et la localisation centrale de l’ancien ; à ma droite, la praticité et le confort du neuf. À vous de choisir !
• Enfin, le parcours d’achat et le parcours notarial diffèrent fortement, avec une implication sur les délais d’une part (à la faveur de l'ancien) et du niveau de garantie de l’autre (à la faveur du neuf). 

Vous avez maintenant les clefs en main pour faire votre choix entre un achat dans le neuf ou dans l’ancien ! Vous souhaitez aller plus loin ? Utilisez notre simulateur Virgil de scénarios d’achat pour faire le point sur votre situation.