Acheter dans l'ancien ou dans le neuf : comparaison des prix et des coûts

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Prendre la décision d’acheter dans le neuf ou dans l’ancien ne se résume pas à une affaire de goût personnel. Frais de notaire, charges, taxe foncière, revente… Quels sont les avantages et inconvénients à connaître au moment d’acheter un bien immobilier ? Tour d’horizon des impacts concrets d’une telle décision en termes de coûts.

À l’achat, le neuf reste plus cher que l’ancien

Des frais de notaire moins élevés pour le neuf...

Alors que les frais de notaire s’élèvent à 7 à 8 % du prix de vente dans l’ancien, ils représentent “seulement” à 2 à 3 % pour un bien neuf. Dans certains programmes immobiliers neufs, les frais de notaire peuvent même être pris en charge par le vendeur : c’est ce que l’on appelle un achat immobilier « acte en main ».

Pourquoi une telle différence ?

Les frais de notaire ne correspondent pas à la rémunération du notaire, enfin pas seulement. Les honoraires du notaire ne représentent en réalité que 0,799 % à 3,870 % du prix d’achat (le taux applicable varie en fonction des tranches de prix du bien). La majorité des frais de notaire sont en fait collectés pour le compte de l’Etat et des collectivités locales. Ces sommes, appelées « droits de mutation » sont beaucoup moins élevées dans le neuf, d’où la nette différence avec les frais de notaire dans l’ancien.

... mais le prix à l'achat reste moins cher dans l'ancien

La différence est d’ailleurs significative : l’écart moyen au m² entre le neuf et l’ancien est d’environ 30 % (Source : Baromètre SeLoger, 2019). Tout dépend néanmoins des spécificités propres à votre marché immobilier local, l’écart étant plus ou moins important selon les villes.

Cette différence s’explique par : 

  • la qualité des prestations d’un bien neuf comparé à un bien ancien : construction et équipements répondant aux dernières normes, assurances et garanties, parfois une place de parking comprise, etc.
  • le coût des modifications de plan que vous demanderez au promoteur. Il pourrait vous en coûter pas moins de 2000 euros pour passer d’une baignoire à une douche, ou simplement changer l’emplacement des toilettes. De même, tout changement de finition hors catalogue du promoteur entraînera des surcoûts.
  • une TVA à 20 % quand on achète un bien immobilier neuf. Collectée par le promoteur, cette somme sera ensuite intégralement reversée à l’Etat. Dans l’ancien, aucune TVA à payer !

Acheter neuf : Un taux de TVA réduit à 5,5 % dans certains cas

Les conditions d’éligibilité à cette TVA réduite comprennent des plafonds de ressources, de prix de vente du bien, ainsi que des restrictions en termes de localisation du bien. Tous les détails sur le site officiel des impôts.

Quelles aides à l'achat pour le neuf ?

Acheter dans le neuf permet d’accéder à des aides qui n’existent pas pour un achat dans l’ancien :

  • Le prêt à taux zéro (PTZ) : il permet d’emprunter, sans intérêts, une partie de la somme nécessaire à l’achat de sa résidence principale, sous conditions de ressources. La somme maximale pouvant être empruntée dépend de la zone où se situe le bien. Pour être éligible au PTZ, il faut par ailleurs ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 2 dernières années.
  • Le dispositif Pinel : il ouvre droit à des réductions d’impôt si vous achetez dans le neuf, en contrepartie d’un engagement à louer le bien pendant un certain nombre d’années (entre 6 et 12 ans). Notez que les taux de réduction d’impôt sont amenés à diminuer à partir de 2023.

Les collectivités locales proposent elles aussi souvent des aides pour l’achat dans le neuf. On peut par exemple citer le Chèque Premier Logement proposé par la ville de Marseille. Pour connaître les aides spécifiques auxquelles vous avez peut-être droit, renseignez-vous auprès de l’ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) de votre département.

Des aides parfois accessibles dans l’ancien

Dans certains cas, un achat dans l’ancien peut également bénéficier d’un PTZ ou de la loi Pinel. Cela dit, les conditions d’octroi de ces aides dans l’ancien sont très restrictives : des travaux importants doivent être prévus dans le bien acheté (au moins 25 % du montant total de l’opération).

Ce qu’il faut retenir

Il est une idée répandue qu’un achat neuf réduit le coût final, grâce à une limitation des frais de notaires et l'absence de travaux à réaliser par le propriétaire. Mais quand on fait les calculs, ce point d’avance ne suffit généralement pas à compenser l’écart de prix entre neuf et ancien. Il y a plein d’excellentes raisons de vouloir acheter neuf, mais l’espoir d’une bonne affaire n’est généralement pas la meilleure ! Méfiez-vous des discours du promoteur.

Après l’achat, les coûts cachés de l’ancien

Une enveloppe à prévoir pour les travaux

Quand on opte pour un bien dans l’ancien, contrairement au neuf, une enveloppe travaux sera quasiment incontournable : rafraîchissement des peintures, changement des sols, rénovation de la cuisine, d’une salle de bain, changement de la chaudière, etc.

Cette enveloppe travaux dépendra évidemment de l’état de l’appartement : si un simple rafraîchissement réalisé par vos soins peut être estimé à 500 euros du mètre carré, une rénovation intégrale avec refonte des réseaux, sous la houlette d’un professionnel de l’aménagement qui assurera le suivi de chantier, pourra monter autour de 2000 euros/m², notamment à Paris et Couronne. Pensez à faire une contre-visite avec un artisan pour chiffrer ce montant.

Dans l’achat neuf, des garanties et assurances existent pour couvrir le parfait achèvement du logement, vous protégeant d’éventuels dommages les premières années d’occupation. Pour n’en citer qu’une : la garantie qui couvre les dégâts et désordres les plus importants court pendant 10 ans. 

Des aides de l’état pour financer certains travaux

Si les travaux engagés dans le bien ancien permettent de réaliser des économies d’énergie, vous avez peut-être droit à une aide de l’Etat. Plus d’infos sur le site du gouvernement : MaPrimeRénov’.

Des charges plus importantes dans l'ancien

Les logements neufs répondent aux dernières normes énergétiques et sont donc peu énergivores. Dans l’ancien, c’est une autre histoire : isolation pas toujours efficace, système de chauffage gourmand en énergie, etc.

De fait, les charges courantes sont plus élevées dans l’ancien que dans le neuf. C’est également vrai pour les charges de copropriété.

Des logements neufs qui produisent de l’énergie

Avec l’application prochaine de la RE 2020, les nouveaux logements individuels devraient produire plus d’énergie qu’ils n’en consomment, ou tout du moins avoir un bilan énergétique nul. La promesse de belles économies sur les factures énergétiques !

Dans le neuf, pas de taxe foncière pour les deux premières années

La plupart des habitations neuves sont exonérées de taxe foncière pendant 2 ans. 

Attention, tous les logements neufs ne sont pas concernés, car la part communale de la taxe foncière n’est pas toujours comprise dans l’exonération. Ce sont les communes qui décident si elles renoncent à cette part ou non. Il faut donc se renseigner auprès de la commune du bien pour savoir si l’exonération est totale ou partielle.

Attention : pour bénéficier de l’exonération de taxe foncière, il faut en faire la demande ! Cela passe par une déclaration aux impôts, au maximum 90 jours après la date d’achèvement des travaux.

Ce qu’il faut retenir

En achetant dans l’ancien ne négligez pas le coût des travaux et de l’entretien dans la durée, extrêmement variables d’un projet à l’autre. La comparaison entre neuf et ancien cache parfois l’énorme diversité de projets dits anciens : entre l’appartement “ancien” presque neuf ou parfaitement rénové, où il suffit de poser ses valises et le bien vétuste où tout est à refaire, il y a tout un monde.

À la revente, le neuf se déprécie plus vite que l’ancien

Un achat dans l’ancien ou dans le neuf n’a pas les mêmes conséquences dans une optique de revente :

  • Un bien neuf est en moyenne plus cher à l’achat. A la revente, votre bien sera passé dans la catégorie des biens anciens et subira donc une dépréciation immédiate. Réaliser une plus-value à la vente est donc souvent compliqué.
  • Au contraire, un bien ancien peut avoir le potentiel de s’apprécier dans le temps : charme de l’ancien, localisation intéressante, prestations originales, etc. Autant d’arguments qui peuvent faire mouche auprès d’acquéreurs potentiels et susciter un coup de cœur.

Conclusion

À l’achat, les prix de l’ancien sont en général plus avantageux. Côté charges, travaux et entretien, le neuf reviendra souvent moins cher... Au-delà du coût, et à condition d’avoir ces éléments en tête, il n’y a donc pas de mauvais choix, seulement un choix personnel, éclairé à la lumière de nos conseils !

Crédit photo : Lucas Chombart

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