Investir dans l'immobilier

Comment réduire les frais de notaire dans l'ancien ? Trois solutions pour y parvenir.

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S’ils représentent 2 à 3 % de la valeur du bien dans le neuf, les frais de notaire atteignent en moyenne 7 à 8 % dans l’ancien. Une somme importante qu’il faudra pouvoir débourser au moment de l’achat. 

Comment s’expliquent de tels coûts et surtout, comment peut-on réduire les frais de notaire dans l'ancien sans renoncer à son projet d’achat ? Réponses. 

Les frais d'acquisition (dits frais de notaire), qu’est-ce que c’est ?

Si l’expression « frais de notaire » laisse à penser que la somme en question finit tout droit dans la poche du notaire, la réalité est toute autre. Les frais dits « de notaire » correspondent en majorité à des taxes que le notaire collecte pour le compte de l’Etat.

Les frais de notaire se composent :

De taxes : comme nous l’évoquions, les taxes représentent la majorité des frais de notaire, soit environ 80 %. Plus communément appelés droits de mutation, droits d’enregistrement, ou encore taxe de publicité foncière, leur montant varie en fonction des départements.

De débours : sous ce terme obscur se cache l’ensemble des frais que le notaire a dû avancer pour le compte de son client. Par exemple, le coût de l’intervention d’un géomètre, des frais cadastraux, de publication de vente ou encore des frais destinés à l’établissement de documents d’urbanisme, etc. Les débours correspondent à environ 10 % des frais de notaire.

D’émoluments : on retrouve naturellement une part de rémunération du notaire. Ils représentent en moyenne 10 % des frais de notaire. Le montant des émoluments du notaire sont réglementés par l’Etat. Le barème a d’ailleurs été revu légèrement à la baisse en janvier 2021. La partie des frais de notaire qui correspond à sa rémunération se calcule en fonction du prix du bien, tranche par tranche :

  • entre 0 et 6 500 € : on applique un taux de 3,870 % ;
  • entre 6 500 et 17 000 € : le taux pour le calcul des émoluments est de 1,596 % ;
  • entre 17 000 et 60 000 € : le taux baisse à 1,064 % ;
  • au-delà de 60 000 € : le taux passe à 0,799 %.

Dans tous les cas, la rémunération du notaire ne peut pas dépasser 10 % de la valeur de l’appartement ou de la maison, avec une somme plancher de 90 € (Article R444-9 du Code de commerce).

Le saviez-vous ?  

Même si plusieurs notaires interviennent dans la transaction immobilière, cela ne changera rien au montant des frais de notaire. Pas même sur la partie « émoluments », qu’ils devront se partager. Aucune raison de se priver de l’appui d’un notaire pour sécuriser son projet immobilier donc !

Déduire la valeur des meubles pour réduire les frais de notaire dans l'ancien

Les frais de notaire se calculent sur le bien immobilier « nu » : tous les équipements qui resteront dans la maison ou l’appartement peuvent donc être déduits du prix de vente avant le calcul des frais de notaire.

Pour utiliser cette astuce et réduire les frais de notaire, voici la marche à suivre concrète :

  • Commencez par estimer tous les meubles et équipements amenés à rester dans le bien (cuisine équipée, électroménager, abri de jardin, meuble de salle de bain, etc.) : vous pouvez vous baser sur les factures si le vendeur les a toujours, et éventuellement appliquer un coefficient de vétusté pour tenir compte de l’ancienneté.
  • Vous n’aurez pas de justificatifs à fournir sur le montant final de votre évaluation finale, tant que celle-ci reste cohérente. Le plafond informel est de 5 % du prix de la vente. Au-delà, le risque de contrôle fiscal (et d’un éventuel redressement…) est élevé. Si vous restez dans une estimation à 2 - 3 %, vous sécurisez l’affaire.
  • Dans le compromis de vente : séparez bien le prix de vente de la maison de celui de la valeur des équipements à déduire. Les frais de notaire seront alors calculés sur une assiette plus petite : le tour est joué ! 

La cuisine aménagée

Même si l'appartement est vide, les cuisines restent souvent équipées lors de la vente d'un appartement. Gardez en tête que vous pouvez inclure l'équipement de la cuisine et même l'électroménager qui est sont présents dans le bien au moment de la promesse de vente.

Déduire le montant des frais d’agence 

Si vous passez par une agence immobilière pour acheter votre bien, vous pouvez déduire les frais d’agence du prix de vente pour le calcul des frais de notaire. Les frais de notaire seront calculés sur la somme nette vendeur.

Attention, pour profiter de cette réduction, il est impératif que :

  • le mandat de l’agence précise que c’est bien vous (l’acheteur) qui êtes redevable des frais d’agence ;
  • le compromis de vente apporte bien la distinction entre le prix de vente du bien immobilier et le montant des frais d’agence ;
  • les frais d’agence soient réglés séparément de la somme à verser pour acheter le bien immobilier.

Négocier la rémunération du notaire, c'est possible ?

Depuis 2016, les notaires peuvent consentir à une remise sur la partie des frais qui constitue leur rémunération.

Cette remise est encadrée par la loi : 

  • Le taux maximal de la remise est passé à 20 % le 1er janvier 2021. Avant cette date, elle était plafonnée à 10 %.
  • Cette remise est possible dès lors que la transaction est d’au moins 100 000 € (contre au moins 150 000 € avant le 1er janvier 2021).
  • La remise se calcule sur la part de la rémunération du notaire qui se calcule sur la tranche supérieure à 100 000 €.

Les notaires n’ont pas l’obligation d’appliquer cette ristourne mais s’ils choisissent de le faire, elle doit s’appliquer à tous leurs clients, pour une prestation de même type (par exemple pour tous les achats immobiliers). 

Un notaire, à quoi ça sert ? 

Le notaire est un officier public dont le rôle est de garantir l’authenticité d’actes privés, d’en certifier la date, et d’en assurer la conservation. Ses domaines d’intervention sont multiples, mais les principaux sont l’immobilier et les actes de famille (contrats de mariage, de Pacs, testaments, etc.).

C’est un allié précieux dans votre démarche d’achat immobilier :

  • il garantit la sécurité juridique de la transaction immobilière ;
  • il épluche et déchiffre les PV d’AG pour vous éviter toute mauvaise surprise ;
  • il vous conseille pour protéger votre patrimoine en fonction de votre situation personnelle (un must si vous achetez à deux !), etc.

Crédit photo : Guillaume Flandre

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