Réduire ses frais de notaire dans l'ancien : 3 astuces à connaître

S’ils représentent 2 à 3 % de la valeur du bien dans le neuf, les frais de notaire atteignent en moyenne 7 à 8 % dans l’ancien. Une somme importante qu’il faudra pouvoir débourser au moment de l’achat. 

Comment s’expliquent de tels coûts et surtout, comment peut-on réduire les frais de notaire dans l'ancien sans renoncer à son projet d’achat ? Réponses. 

Les frais d'acquisition (dits frais de notaire), qu’est-ce que c’est ?

Si l’expression « frais de notaire » laisse à penser que la somme en question finit tout droit dans la poche du notaire, la réalité est toute autre. Les frais dits « de notaire » correspondent en majorité à des taxes que le notaire collecte pour le compte de l’Etat.

Les frais de notaire se composent de taxes (environ 80 %), de débours (environ 10 %) et d’émoluments (environ 10 %).

Les frais de notaire se composent de : 

• Des taxes (environ 80 %) : ce sont principalement les droits de mutation, versés à l’État et aux collectivités locales. Leur taux est généralement de 5,80 % du prix du bien, sauf dans quelques départements (comme l’Indre ou l’Isère) où il descend à 5,09 %.
  
  
• Des débours (environ 10 %) : ce sont les sommes avancées par le notaire pour réaliser toutes les démarches : demande de documents d’urbanisme, consultation du cadastre, intervention d’un géomètre, etc. En général, ils tournent autour de 600 à 1 200 €.
  
  
• Des émoluments (environ 10 %) : c’est la rémunération du notaire, calculée selon un barème réglementé, auquel on ajoute 20 % de TVA. Elle varie selon le prix du bien, mais reste une part assez modeste des frais totaux.
  
  
• La contribution de sécurité immobilière (0,10 %) : une petite taxe supplémentaire, souvent oubliée : elle sert à enregistrer officiellement la transaction. Elle représente 0,10 % du prix de vente, avec un minimum de 15 €.
  
  

Exemple de calcul des frais de notaire dans l’ancien pour un bien à 200 000 € :

• Taxes (environ 80 % des frais) : à 5,80 % du prix de vente, soit 11 600 €
  
  
• Débours (environ 10 %) : frais fixes avancés par le notaire, environ 900 €
  
  
• Émoluments (environ 10 %) : rémunération du notaire calculée au barème, environ 1 200 € TTC
  
  
• Contribution de sécurité immobilière (0,10 %) : 200 € (0,10 % de 200 000 €)
  
  

Total des frais de notaire : environ 13 900 €

Qu’appelle-t-on un logement ancien ?

On pourrait croire qu’un logement de moins de cinq ans est encore considéré comme neuf… mais ce n’est pas si simple. En réalité, dès qu’un bien a déjà changé de propriétaire au moins une fois, il entre dans la catégorie des logements anciens, même s’il a été construit récemment. C’est cette distinction qui déclenche des frais de notaire plus élevés. Moralité : un appartement de trois ans peut déjà coûter plus cher en frais qu’un bien tout juste sorti de terre.

Déduire la valeur des meubles pour réduire les frais de notaire dans l'ancien

Les frais de notaire se calculent sur le bien immobilier « nu » : tous les équipements qui resteront dans la maison ou l’appartement peuvent donc être déduits du prix de vente avant le calcul des frais de notaire.

Pour utiliser cette astuce et réduire les frais de notaire, voici la marche à suivre concrète :

• Commencez par estimer tous les meubles et équipements amenés à rester dans le bien (cuisine équipée, électroménager, abri de jardin, meuble de salle de bain, etc.) : vous pouvez vous baser sur les factures si le vendeur les a toujours, et éventuellement appliquer un coefficient de vétusté pour tenir compte de l’ancienneté.
• Vous n’aurez pas de justificatifs à fournir sur le montant final de votre évaluation finale, tant que celle-ci reste cohérente. Le plafond informel est de 5 % du prix de la vente. Au-delà, le risque de contrôle fiscal (et d’un éventuel redressement…) est élevé. Si vous restez dans une estimation à 2 - 3 %, vous sécurisez l’affaire.
• Dans le compromis de vente : séparez bien le prix de vente de la maison de celui de la valeur des équipements à déduire. Les frais de notaire seront alors calculés sur une assiette plus petite : le tour est joué ! 

Par exemple, même si l'appartement est vide, les cuisines restent souvent équipées lors de la vente d'un appartement. Gardez en tête que vous pouvez inclure l'équipement de la cuisine et même l'électroménager qui est sont présents dans le bien au moment de la promesse de vente.

Déduire le montant des frais d’agence 

Si vous passez par une agence immobilière pour acheter votre bien, vous pouvez déduire les frais d’agence du prix de vente pour le calcul des frais de notaire. Les frais de notaire seront calculés sur la somme nette vendeur.

Attention, pour profiter de cette réduction, il est impératif que :

• le mandat de l’agence précise que c’est bien vous (l’acheteur) qui êtes redevable des frais d’agence ;
• le compromis de vente apporte bien la distinction entre le prix de vente du bien immobilier et le montant des frais d’agence ;
• les frais d’agence soient réglés séparément de la somme à verser pour acheter le bien immobilier.

Besoin de conseils pour réduire vos frais de notaire pour l'achat de votre appartement ?

On peut se sentir démunis face au parcours d'achat. Chez Virgil, on vous conseille : est-ce le moment de vous lancer ? Comment y arriver ? Et ce, des visites jusqu’au notaire et la remise des clés. Mais on fait plus que ça : on achète avec vous en ajoutant jusqu’à 100 000€ d’apport à votre budget. Et si finalement vous n'aviez plus besoin de réduire vos frais de notaire ?

Prêt à découvrir ce que vous pourriez acheter avec Virgil à vos côtés ?

MON BUDGET AVEC VIRGIL

Négocier la rémunération du notaire, c'est possible ?

Depuis 2016, les notaires peuvent consentir à une remise sur la partie des frais qui constitue leur rémunération.

Cette remise est encadrée par la loi : 

• Le taux maximal de la remise est passé à 20 % le 1er janvier 2021. Avant cette date, elle était plafonnée à 10 %.
• Cette remise est possible dès lors que la transaction est d’au moins 100 000 € (contre au moins 150 000 € avant le 1er janvier 2021).
• La remise se calcule sur la part de la rémunération du notaire qui se calcule sur la tranche supérieure à 100 000 €.

Les notaires n’ont pas l’obligation d’appliquer cette ristourne mais s’ils choisissent de le faire, elle doit s’appliquer à tous leurs clients, pour une prestation de même type (par exemple pour tous les achats immobiliers). 

Le notaire : votre allié dans l'achat de votre appartement

Le notaire est un officier public dont le rôle est de garantir l’authenticité d’actes privés, d’en certifier la date, et d’en assurer la conservation. Ses domaines d’intervention sont multiples, mais les principaux sont l’immobilier et les actes de famille (contrats de mariage, de Pacs, testaments, etc.).

C’est un allié précieux dans votre démarche d’achat immobilier :

• il garantit la sécurité juridique de la transaction immobilière ;
• il épluche et déchiffre les PV d’AG pour vous éviter toute mauvaise surprise ;
• il vous conseille pour protéger votre patrimoine en fonction de votre situation personnelle (un must si vous achetez à deux !), etc.

Quelle différence entre les frais de notaire dans l’ancien et dans le neuf ?

Dans le neuf, les frais de notaire représentent environ 2 à 3 % du prix d’achat. Dans l’ancien, ils s’élèvent plutôt à 7 à 8 %. Une différence significative, qui s’explique en grande partie par la fiscalité. En effet, les droits de mutation (les fameuses "taxes d'enregistrement") sont beaucoup plus élevés dans l’ancien.

Cette disparité a un impact direct sur votre budget global : acheter dans l’ancien implique de prévoir une somme plus importante pour les frais d’acquisition. Heureusement, des solutions existent pour les réduire, sans compromettre votre projet immobilier.