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Dans la capitale et la petite couronne où les prix de l’immobilier ne cessent d’augmenter (+8,0 % sur un an pour les prix d’appartements au deuxième trimestre 2020, comme au premier trimestre et après +6,7 % au quatrième trimestre 2019 d’après l’INSEE), la bonne affaire peut résider dans le fait d’investir dans un "quartier qui monte''.
« Ils attirent les acquéreurs en quête d’un bien moins cher. C’est également la promesse d’une plus-value plus rapide que dans un quartier bourgeois, à marché égal », affirme Pierre Smaïli, directeur commercial de la société Je Rêve d'une Maison. « Accéder à meilleur compte à un traditionnel "parquet-moulures-cheminée" ou trouver un appartement familial de 85 à 90 m² dans une résidence 60-70 devient possible » ajoute Benjamin Persitz, chasseur d'appartements pour la même start-up.
Des raisons qui nous ont poussés à faire le point sur les signaux de la gentrification d'un quartier à ne pas manquer.
Le développement des transports
C’est au-delà du centre de Paris qu’il faut dorénavant miser pour faire les meilleures affaires. Le signe avant-coureur le plus fort de la valorisation d’un quartier réside dans le développement d’infrastructures, en particulier les transports en commun. « Le sud du XIIIe arrondissement sera bientôt relié à l’aéroport d’Orly en 15 minutes », affirme Pierre Smaïli, faisant référence à l’ouverture à l'horizon 2024 du tronçon de la ligne 14 du métro entre Olympiades et l’aéroport.
« On observe déjà une embellie du marché au sud de Bagneux de la part d’investisseurs à long terme », poursuit-il. Et d’évoquer également le projet du Grand Paris lancé en 2014 et la future ligne 15 du métro qui devrait desservir 36 localités de la couronne d’ici une à deux décennies.
L’évolution des commerces
À l’échelle locale d’un quartier, les prémices de la gentrification se mesurent d’abord à l’aune du changement de types de commerces. « Quand les vieux PMU se transforment en bars à vin branchés, que se montent des commerces de proximité, en particulier bio ou fromagerie, c’est toujours le signe que le quartier est en pleine mutation », évoque Benjamin Persitz.
Ce dernier a même un truc infaillible pour repérer l’embourgeoisement progressif d’un quartier : « Vous pouvez être sûrs que lorsqu’un Monoprix s’implante en lieu et place d’un Franprix, c’est qu’il y a une zone de chalandise et de clientèle adéquate. C’est une enseigne toujours bien renseignée »; affirme- t- il.
La multiplication des travaux
Levez les yeux ! Si vous observez dans un quartier de Paris une multiplication de ravalements de façades, de rénovations d’appartements, voire de surélévations de maisons en petite couronne, comme à Montreuil ou Bagnolet, cela doit également vous mettre la puce à l’oreille sur l’évolution d’un quartier.
Notez que, s’il est possible de consulter les dossiers de permis de construire auprès des services de l’urbanisme et sous réserve de l’acceptation de la mairie, Benjamin Persitz le déconseille. « Ce n’est pas la peine pour un particulier d’enquêter sur les dépôts de permis de construire, ce serait beaucoup trop fastidieux. Les bâtiments vétustes qui sont détruits ou les ravalements de façades récurrents suffisent à attester d’un changement qui s’opère dans le secteur », explique-t-il.
Du changement dans les institutions de quartier
Signal plus faible, les changements dans les institutions locales sont pourtant une preuve tangible d’un quartier qui se gentrifie.
« C’est difficile de s’en rendre compte si l’on n’habite pas le quartier, mais les institutions de quartier qui changent, le public des associations, les assemblées de copropriétés qui se renouvellent ou les parents d’élèves plus présents dans les écoles sont des signes qui ne trompent pas », selon Pierre Smaïli.
En l’occurrence, ne négligez pas les écoles pour prendre vos informations auprès des maîtresses voire des directeurs d’établissements. « Dans certains quartiers montants comme Belleville, on voit rarement des ados, signe que les écoles restent populaires. Les jeunes n’auront pas peur d’investir, mais ce ne sera pas forcément le cas d’une famille », note Benjamin.
Comment s'assurer qu'il s'agit du bon quartier ?
Grâce à Virgil, en s'associant à vos côtés, nos Spécialistes ont un devoir de conseil. Ils vous aideront à déterminer s'il s'agit du quartier qui vous correspond et si ce dernier est susceptible de prendre de la valeur.
D'autres indices sur l'augmentation de la valeur de l'immobilier à Paris
Quelques autres indices ?
D’autres signaux sont également fiables pour savoir se projeter sur un quartier en mutation. Pierre Smaïli évoque par exemple les très officielles données de l’INSEE : « Entre 40 et 60% de logements sociaux dans un quartier et vous êtes certains qu’il restera populaire sans gentrification possible », affirme-t-il.
Moins mathématique mais tout aussi fiable pour Benjamin Persitz :
« Visitez tel quartier de jour et de nuit. Si en journée vous notez l’affluence de trentenaires, hipsters et poussettes et une offre de nuit de lieux qui attirent les 18-25 ans, le quartier est en pleine expansion. »
Pour conclure, ce dernier nous livre une autre de ses analyses : « L’influence des réseaux sociaux pousse de plus en plus les jeunes à sortir, se montrer, et dans le même temps, les CSP+ sont plus jeunes et leurs revenus ont progressé. Les quartiers où l’on ne fait que travailler, comme Opéra, ne les attirent pas. Ils recherchent des quartiers résidentiels où il y aura des lieux de sortie à proximité. Les précurseurs n’auront pas peur d’investir dans les tours de Place des Fêtes plutôt que de s’exiler de la capitale. Ils bénéficieront de surface de 15-20m² de plus que dans un haussmannien et de bars branchés à 100 m. »
Où faire encore des affaires dans Paris ?
« Tout le monde braque ses regards sur la Goutte d’Or et Marx Dormoy - Porte de la Chapelle, les deux seuls quartiers de Paris où l’habitat est encore très dégradé. On se demande encore quand ça va changer, mais le projet Chapelle International devrait initier le changement. » Benjamin Persitz
Quand investir dans un quartier qui monte ?
« Il faut investir dès les premiers signes avant-coureurs si l’on cherche à faire un investissement sur le long terme. Si l’on compte revendre dans 10 ans après une mise en location ou que l’on apprécie d’habiter dans un quartier melting pot, ni trop bobo ni trop populaire, investissez quand le quartier a déjà commencé à muter. » Pierre Smaïli
15 ans pour devenir un spot
Proche de la gare du Nord, le quartier de la rue du Faubourg-Saint-Denis a opéré une bascule totale en 15 ans. « C’était un des quartiers les plus populaires de Paris, c’est devenu un spot branché à 11 000 euros du mètre carré en moyenne », confirme Benjamin Persitz, chasseur d’appartements chez Je Rêve d'une maison. Si l’activité populaire du quartier, émaillé de commerces exotiques, et son célèbre passage Brady — « Little India » comme on l’appelle parfois — n’ont pas disparu, les bars branchés ont d’abord fait leur arrivée, suivis par des agences créatives en tout genre.
« Rue du Faubourg-Saint-Denis, un premier bar a été repris par des Auvergnats, puis leurs copains ont suivi, reprenant 5 ou 6 bars des environs », raconte Benjamin. Sachez repérer ces signes pour devenir vous aussi un investisseur averti.
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