Comment acheter dans un quartier qui me correspond à Paris?

Vous êtes prêt à vous lancer dans votre premier achat immobilier. Surmotivé, vous avez déjà imaginé à quoi ressemblerait votre salle de bain, peut-être même la couleur des murs de votre futur chez vous. Mais une interrogation vient interrompre votre élan créatif :

‍Au fait, dans quel quartier vais-je m’installer ?

La question paraît simple, mais la réponse beaucoup moins. Et elle est importante. Car dans l’immobilier, les critères clés sont l’emplacement, l’emplacement et… l’emplacement. Alors comment choisir un quartier qui vous correspond à Paris ? Le secteur doit s’aligner avec votre budget bien sûr, mais aussi avec votre personnalité et vos besoins. Se connaître est essentiel pour trouver son nid douillet. Quelques questions, parfois profondes, sur vous-même et votre famille s’imposent.

Établissez-donc une liste des critères qui comptent le plus pour vous et voyez concrètement, avec ces exemples, quels sont les quartiers qui pourraient matcher.

Je veux un cadre de vie vert

Le béton, très peu pour vous. Vous voulez des arbres, de la verdure, entendre les oiseaux chanter. La logique voudrait donc sortir de Paris. Si vous êtes prêt à vous excentrer, la ville de Saint-Cloud dispose de la plus grande proportion d’espaces verts et de la meilleure qualité de l’air de Paris, selon les données de l’Apur. Cette association à but non lucratif capitalise de nombreuses données sur la Métropole du Grand Paris.

Elle les restitue sous forme de carte interactive à disposition du grand public. Une pépite dans votre recherche du quartier idéal.

Mais attention, à Saint-Cloud, les possibilités de travail sont plus rares qu’ailleurs. La zone est aussi plus éloignée des bassins d’emplois. Difficile de gagner sur tous les fronts. Mêmes avantages et mêmes inconvénients, d’ailleurs, pour Vincennes côté est de Paris. Vous y trouverez de nombreux espaces boisés, mais également un jardin botanique, un aquarium tropical et de nombreux espaces de jeux. 

Pour se rapprocher du centre de Paris sans (trop) sacrifier votre rêve de nature, visez les quartiers les plus proches des deux poumons de la capitale.

Sans les bois de Boulogne et Vincennes, la couverture en espaces verts de Paris tomberait de 23% à 6%.

Parmi les secteurs les plus verts, on trouve les  quartiers Picpus et Bel Air dans le 12e, ainsi qu’Auteuil, Porte-Dauphine et Muette dans le 16e. En revanche, Clignancourt (18e) et Saint-Georges (9e) sont à bannir de vos recherches. La verdure a néanmoins un prix : dans Paris intra-muros, vous ne trouverez rien en dessous de 10 000 euros/m2. A Vincennes (9 350 euros/m2) et Saint-Cloud (7 310 euros/m2), vous devrez sans doute payer plus cher que le prix moyen compte-tenu de la forte demande liée à cet emplacement privilégié.  

Je veux de bonnes écoles pour mes enfants

Vous fixez votre priorité absolue sur l’éducation. Vous aspirez à des collèges de qualité et proches de votre domicile ? Vous voulez des crèches et des écoles maternelles accessibles à pied ?

Vous pouvez vous renseigner sur l’accessibilité à l’éducation de chaque quartier parisien.

Rochechouart arrive en tête du classement avec une mention spéciale pour l’accès aux écoles maternelles. La Sorbonne figure également parmi les bons élèves avec en moyenne une maternelle, deux écoles élémentaires et un lycée accessibles à moins de cinq minutes à pied. Mais la qualité de l’offre éducative impacte le prix des logements. Comptez 14 000€/m2 en moyenne pour un appartement à La Sorbonne et 11 000€/m2 pour Rochechouart.

Autre étude intéressante pour votre filtre, Le Figaro dresse chaque année sa hiérarchie des meilleurs collèges. Avant de vous installer dans un quartier, jetez donc un œil à la note de l’établissement que fréquentera votre enfant. 

Je veux vivre dans un quartier calme et familial

Vous rêvez d’un endroit paisible, un lieu où vos bambins peuvent s’amuser dans les rues en toute sécurité.

L’esprit village du 15e arrondissement avec les quartiers de Convention ou de Commerce sont souvent cités en exemple.

Plus excentré et donc plus accessible financièrement à moins de 10 000€/m2, le secteur Michel Bizot dans le 12e arrondissement est aussi plébiscité.

De manière plus générale, l’ouest de la capitale est le Paris familial par excellence. Il est constitué de nombreux immeubles haussmanniens résidentiels avec des appartements suffisamment grands pour accueillir des familles nombreuses. La densité de parcs pour les promenades y est plus importante.

Les quartiers autour du parc Monceau ou du Jardin du Ranelagh, par exemple, cumulent un peu tous les avantages.

Les écoles publiques et privées sont réputées et nombreuses pour tous les âges. Evidemment, le cadre de vie impacte le prix des logements. À l’ouest de la capitale, le prix moyen au m2 ne descend jamais sous 10 000€, alors qu’on peut encore tomber sous cette barre symbolique à l’Est.

Je veux une maison dans Paris

Vous voulez vivre dans la capitale, certes, mais pas dans un appartement.

Dans Paris intra-muros, moins de 1 % des logements sont des maisons, rappelle l'Insee.

Néanmoins, qui ne tente rien n’a rien. Deux options s’offrent à vous : orienter les recherches sur la première couronne ou partir à la conquête d’une de ces 12 800 maisons éparpillées dans les vingt arrondissements parisiens. Certains secteurs sont mieux dotés que d’autres. La plupart de ces fameuses maisons se trouvent en fait dans les quartiers proches de la ceinture extérieure. La Butte aux Cailles (13e), le Petit Montrouge (14e), Auteuil et Passy (16e), Belleville et Ménilmontant (20e) concentrent près de la moitié des maisons parisiennes.

Je veux pouvoir me déplacer facilement dans Paris

Vous voulez vous rendre dans n’importe quel coin de Paris en moins de 30 minutes. Vous voulez prendre le bus, le métro, le tramway, la trottinette, le RER juste en bas de chez vous. Certains quartiers de la capitale disposent d’une meilleure offre de transport que d’autres.

Chaussée d’Antin caracole en tête des secteurs les mieux connectés. Le quartier est traversé par 2 RER, 5 lignes de métros et se situe à proximité de la gare Saint-Lazare.

En fait, 9 des 10 zones les mieux desservies de Paris se trouvent sur la rive droite. À l’inverse, le 20e arrondissement et notamment les quartiers de Belleville et Père-Lachaise font figure de mauvais élèves. 

Je veux vivre à moins de 30 minutes du centre de Paris/de mon travail

La voiture, c’est fini. Vous en avez marre des bouchons interminables sur le périphérique. Vous rêvez d’un centre-ville à moins de 30 minutes et d’un bureau si proche que vous pourriez vous y rendre à pied chaque matin. Soyons honnêtes, à Paris, cet objectif a un prix et il n’est pas négligeable. Dans les arrondissements les plus centraux, le prix moyen au m2 ne descend pas sous les 12 000€. Il passe ensuite de 8 000€ à 11 000€ jusqu’à la limite de la petite couronne. 

Pour rester dans Paris intra-muros en limitant son budget, les quartiers les plus abordables se situent dans le 19e et le 20e arrondissement.

Le prix moyen au m2 tourne par exemple autour de 8 500€ dans les quartiers de Flandre Aubervilliers et Pont-de-Flandre. Difficile de trouver moins cher, sauf à sortir de Paris. 

Toutes les communes de la petite couronne disposent d'un ou plusieurs moyens de transports en commun rapide vers le centre de Paris. Appartements et maisons y seront plus abordables.

Je veux m'installer dans un quartier qui va prendre de la valeur

Vous voulez joindre l'utile à l'agréable en visant une belle plus-value quand vous revendrez. Sachez déjà que dans Paris intra-muros, 90% des quartiers ont vu leur valeur augmenter de minimum 15% sur les 5 dernières années. Le ticket d’entrée pour acheter dans la capitale est certes élevé, mais l’investissement s’avère souvent rentable. Les zones à la plus forte croissance se situent aujourd’hui plutôt dans le Nord-Est. En revanche, si vous élargissez vos recherches à la première couronne, vous pouvez encore espérer de meilleures affaires. Les plus grosses plus-values se situent au nord de Paris. Le prix au m2 a par exemple explosé de 45% à Saint-Ouen en 5 ans. Aubervilliers franchit même la barre des 50% de croissance sur la période. Avec un prix au m2 qui se situe vers les 4 350€, il semble y avoir encore de la marge.  

Lire aussi : Quels sont les signes précurseurs d'un quartier en hausse ?

Testez par vous-même !

Se fier aux chiffres et aux études, c’est bien. Mais expérimenter un quartier par soi-même, c’est beaucoup mieux. Une fois que vous avez sélectionné les zones qui vous semblent le mieux correspondre à votre style de vie, rendez-vous sur place et jugez par vous-même.

Immergez-vous dans le quartier et demandez-vous si, vraiment, cet endroit vous correspond.

Il n’y a pas de bonnes ou de mauvaises réponses. Il y a juste autant de quartiers que de personnalités.

‍

Sources : prix au m2 issus de Paris.notaires, fin février 2022.