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Revendre un bien pour en acheter un autre est un moment charnière. Cette délicate opération nécessite une étude minutieuse des différentes options qui s'offrent à vous afin d'y laisser le moins de plumes possibles.
Entre le crédit relais, les conditions suspensives, la vente longue et la location intermédiaire, les possibilités sont nombreuses.
La clé : tout prévoir minutieusement pour éviter les mauvaises surprises et évaluer son apport le plus précisément possible.
Vendre et acheter en même temps, l'illusoire situation idéale
Il n'existe qu'une seule situation pour laquelle cet article n'a aucun intérêt. Vous vendez votre logement en même temps que vous en achetez un nouveau, et vous parvenez à faire coïncider les dates de signatures d'achat et de vente chez le notaire.
A la clé : un seul déménagement, aucune latence ni dépense supplémentaire. Chapeau bas, la transition est parfaite. C'est un 10/10 !
Hélas, bien souvent la situation ne se passe pas d'une manière aussi fluide et vous devez passer par une étape intermédiaire, comme une location temporaire ou un crédit relais.
Acheter avant de vendre : un pari dangereux
Vous avez trouvé un nouvel appartement à acheter mais vous n'avez pas encore vendu le vôtre ? Prudence ! Des possibilités existent pour effectuer ce type de transaction, mais elles ne sont pas sans risques… En théorie, il est possible de conditionner l'achat de votre nouveau logement à la vente de l'autre avec l'ajout d'une condition suspensive dans votre compromis de vente.
Le principe est simple : si vous ne parvenez pas à vendre votre appartement pour acheter le nouveau, l'acquisition est tout simplement annulée, sans frais.
Mais en pratique, à Paris, peu de vendeurs accepteront ce genre de condition suspensive, compte tenu de la tension du marché. Le vendeur sait qu'il trouvera assez facilement un autre acheteur.
Le prêt relais : une source d’incertitude pour votre banque et donc votre financement
L'autre possibilité qui permet d'acheter avant de vendre s'appelle le prêt relais.
En clair : vous voulez acheter mais vous n'avez pas encore l'argent de votre vente comme apport pour cette acquisition, donc ce crédit, comme son nom l'indique, prend le relais.
Mais ce prêt, exempté d'IRA (indemnités de remboursement anticipé), est à manier avec précaution. Déjà, il implique des frais de garantie. Ensuite, il est de courte durée (maximum 24 mois) avec des taux élevés. Par ailleurs, la banque ne vous prête un montant équivalent qu'à 70% de la valeur de l'appartement que vous vendez. Valeur qui peut être estimée sur la base d’un compromis de vente ou par les soins du banquier… qui sera certainement précautionneux si le bien est en vente depuis quelque temps, sans avoir reçu d’offre.
En clair, si vous estimez que votre bien vaut 550 000 euros, mais que la banque juge qu'il vaut plutôt 500 000 euros, elle ne vous fera un prêt relais que de 350 000 euros (70% de la valeur).
Vendre avant d'acheter : la solution sérénité
C'est la solution qui offre le plus de tranquillité : vous vendez votre bien d'abord et vous achetez ensuite.
Avec le produit de votre vente, vous savez précisément quel apport vous détenez pour le nouvel achat, ce qui est rassurant pour vous comme pour la banque.
Ne reste plus qu'à trouver le bon moyen pour passer de l'ancien bien au nouveau sans trop y laisser de plumes…
La vente longue
Et si vous restiez dans votre logement jusqu'à l'entrée dans le nouveau ? Cette situation est envisageable avec une vente longue. En clair, vous vendez votre bien mais vous convenez avec l'acheteur que vous ne lui remettrez les clés chez le notaire que dans 4, 5 ou 6 mois, au lieu des trois habituels. La vente longue, très pratiquée dans les zones détendues, fonctionne aussi à Paris. Si votre acheteur a eu un coup de cœur, il ne prendra sans doute pas le risque de refuser et de repartir dans de longues et fastidieuses recherches. Idem dans le cas d'un acheteur au budget un peu serré : attendre un, deux ou trois mois de plus lui permettra d'augmenter son apport.
Petit inconvénient : il faut généralement être plus souple sur la négociation du prix dans le cas d'une vente longue.
Mais l'avantage pour vous est conséquent : vous restez chez vous le temps de trouver votre nouveau bien et vous continuez à épargner en remboursant votre crédit.
La location intermédiaire
Vous pouvez aussi louer un bien et/ou un box entre la vente et l'achat. Certes, le double déménagement et le loyer que vous devrez payer coûte de l'argent, mais vous pourrez ainsi rechercher sereinement votre nouveau nid.
Idéalement, prenez un appartement dans le quartier que vous convoitez, ce sera plus pratique pour les recherches. Pour quelques semaines ou mois, penchez plutôt sur un meublé, ça vous évitera de tout défaire pour tout remballer ensuite.
Et les meubles et cartons ? Louer un box à proximité, ils sont facilement accessibles pour déménager et coûtent entre 50 et 150 euros par mois. Le prix de la tranquillité…
Conclusion : faites les bons calculs
La transition entre deux logements est un moment excitant, mais aussi générateur de stress et potentiellement de dépenses supplémentaires. Étudiez bien toutes les options qui s'offrent à vous et choisissez celle qui vous coûtera le moins d'argent et d'énergie. Vendre avant d'acheter est clairement plus simple : vous avez dans les mains votre nouvel apport et savez précisément sur quel budget partir.
Mais si vous avez eu un coup de coeur pour un bien avant d'avoir vendu le vôtre, tentez la condition suspensive plutôt que le crédit relais.
Ce dernier coûte cher, génère du stress et ne vous permet pas de bénéficier de l'ensemble de votre argent.
Propriétaire sans renoncer à vos critères
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