Je revends pour acheter : comment comptabiliser la vente de mon appartement pour évaluer mon apport ?

Pour intégrer l'apport issu de la revente de votre appartement, il faut faire les bons calculs. On vous explique ici comment.

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Sommaire

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Démarrer les recherches immobilières quand on est déjà propriétaire de sa résidence principale nécessite de connaître le budget d’achat global de votre nouvel appartement. Celui-ci prend en compte différents indicateurs, notamment l’apport personnel injecté dans l’achat, les frais d’acquisition et les indemnités de remboursement anticipé le cas échéant. Pour comptabiliser le montant de l’apport issu de la vente de l’appartement, il vous faut également prendre ces éléments en compte : votre épargne actuelle, votre capital amorti et votre plus-value potentielle ou effective en fonction de l’évolution des prix depuis votre achat.

Calculer le capital remboursé depuis votre achat

Commencez par faire un point sur la situation financière de votre prêt actuel.

Si vous avez emprunté 200.000 euros et que vous avez déjà remboursé 50.000 euros, vous pouvez partir du principe que vous avez épargné 50.000 euros en habitant dans le bien (en prenant l’hypothèse que le bien n’a pas perdu de valeur).

Pour l'apport, pensez à enlever les frais de notaire.

Vous avez apporté 50 000 euros pour cet appartement, dont environ 20 000 ont servi à payer les droits de mutation. Vous récupérerez donc 30 000 euros à la vente. Il faut également retrancher les indemnités de remboursement anticipé (IRA) du crédit qui sont plafonnées à 3% du capital restant dû et un semestre d’intérêts. Dans le cas cité en exemple, où il reste 150 000 euros de capital à rembourser, cela représente au maximum 4 500 euros. Donc au final, vous récupérez environ 75 000 euros, soit les 50 000 euros de prêt déjà remboursés, votre apport moins les frais de notaires et les indemnités de remboursement anticipé.

Estimer son bien immobilier 

Mais c'est loin d'être tout !

En effet, les calculs précédents ne prennent pas en compte la potentielle plus-value de votre appartement.

Et quand on connaît le marché à Paris, peu de doute pour que vous puissiez compter sur une bascule positive. Soyez prudents toutefois avant de vous lancer dans vos estimations. Vous pouvez vérifier les prix en ligne sur des sites d’estimation ou sur la base DVF qui recense toutes les ventes sur 5 ans, mais l'idéal est de contacter au minimum deux professionnels pour réaliser une estimation de votre appartement. Que ce soit la leur, ou la vôtre, n'oubliez pas que cet argent demeure fictif tant que la vente n'a pas été effectuée. Partez donc sur une hypothèse plutôt pessimiste pour éviter la mauvaise surprise. Cela vous évitera dans votre nouvelle recherche d'achat de cibler des appartements qui se révéleront ensuite hors budget. 

Pour être tout à fait au clair avec l'argent dont vous disposerez comme apport dans cette nouvelle acquisition, le mieux est de vendre avant d'acheter. Vous saurez précisément où vous en êtes.

Attention si vous souhaitez acheter avant de vendre

Vous avez commencé vos recherches et avez trouvé l'appartement idéal avant d'avoir vendu le précédent ? Prudence ! En effet, les calculs ne sont pas les mêmes ici, puisque l'argent de votre vente n'est pas encore accessible.

Vous devez donc demander un prêt relais à la banque pour pouvoir financer ce nouvel achat.

Sauf que dans ce cas, les banques ne tiennent pas compte de la valeur total de l'appartement, mais seulement de 50 à 80% (généralement 70%) de sa valeur. Concrètement, si l'appartement que vous vendez est estimé à 300 000 euros, la banque considérera que vous n'en récupérerez que 210 000 par sécurité. Cela grèvera d'autant votre capacité, surtout si vous cherchez à acheter plus grand…

Conclusion : faites les bons calculs

Il est assez simple d'établir une fourchette à partir de ce que vous avez déjà remboursé et en tenant compte d'une probable plus-value, mais l'idéal est de vendre avant d'acheter. Dans ce cas, c'est très concret : vous avez l'argent sur votre compte et vous savez donc précisément sur quel apport compter pour le prochain achat.

En investissant jusqu’à 100 000 € à vos côtés, Virgil vous permet de devenir propriétaire du bien qui vous correspond vraiment. Et vous accompagne à toutes les étapes. Parce qu’on devrait tous être libre d’acheter l’appartement qui nous fait rêver. Chambre d’enfant, rooftop, ou quartier préféré : devenez propriétaire, sans faire de compromis. Et si on en parlait ?

Et si vous pouviez déjà devenir propriétaire sans renoncer à vos critères ?

Je revends mon appartement

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Vous n’avez pas le budget pour acheter, pas encore. Du moins, c’est ce que vous croyez. Et si vous aviez déjà les moyens de devenir propriétaire d’un appartement qui répond à tous vos critères ? Faites la simulation pour découvrir où vous en êtes.