Nos conseils pour lire (et comprendre) un PV d'AG de copropriété

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Sommaire

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Depuis que vous recherchez l'appartement de vos rêves, tout le monde vous bassine avec ces “trois derniers PV d'AG” remis systématiquement aux futurs acheteurs. Ne les négligez pas. Ces documents techniques, très froids et longs comme un jour sans soleil sont une mine d'or. A condition de prendre le temps de les lire et de bien les interpréter.

On vous explique tout ici. 

C'est quoi, un PV d'AG

Commençons par la base. Un PV d'AG est un procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires. Cette AG se tient obligatoirement au moins une fois par an – ou plus si des assemblées extraordinaires sont programmées – pour définir les grandes décisions qui touchent l'immeuble, arbitrer les questions budgétaires et échanger sur les observations concernant la vie quotidienne de l’immeuble.

Le procès-verbal est le compte-rendu de cette réunion qui dure en général entre deux et quatre heures. Il est réalisé par le syndic de copropriété et est envoyé à chacun des copropriétaires par courrier recommandé. Il résume les décisions prises lors de la réunion, les votes détaillés de chacune des résolutions qui étaient à l'ordre du jour et présente en détail le budget annuel à venir.

Comment fonctionne une assemblée générale ?

Pour bien comprendre un procès-verbal, il convient de bien savoir comment fonctionne une assemblée générale. Elle est organisée par le syndic de copropriété, et copilotée par le conseil syndical, groupe composé de copropriétaires qui assurent la gestion au quotidien de l'immeuble, en lien avec le syndic. 

Chaque copropriétaire dispose d'un droit de vote, proportionnel à la surface qu'il détient : ce sont les tantièmes.

Les voix de Madame X, qui possède 112m2 au 2e étage seront donc plus importantes que les voix de Monsieur Y, qui possède deux appartements de 45m2 au 5e étage ou que Monsieur et Madame Z qui louent six chambres de bonnes de 9m2 chacune au dernier étage. Vous suivez ? 

Selon les votes, différentes majorités sont requises pour faire valider une résolution.

La majorité simple

Elle correspond à la majorité des tantièmes des copropriétaires présents ou représentés, ou ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont pas pris en compte. Elle est nécessaire pour des résolutions "basiques", comme l'adoption du budget prévisionnel, l'adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives et réglementaires, le remplacement d'un équipement vétuste par un autre du même type (chauffages, par exemple), etc.

La majorité absolue

Elle correspond à la majorité de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents. Elle est prévue pour des résolutions ayant un impact plus fort, comme la désignation du syndic de copropriété, le ravalement de la façade de l’immeuble, l'installation d'un ascenseur, d'un chauffage collectif ou d'espaces verts, etc. 

La double majorité

Elle correspond à la majorité des ⅔ des copropriétaires prenant part au vote, doublée de la majorité de l’ensemble des copropriétaires. Elle est requise pour des décisions plus lourdes, comme modification du règlement de copropriété concernant l’usage des parties communes. 

L'unanimité

Elle est requise pour les décisions les plus importantes, comme la modification de la répartition des charges ou la vente de parties communes portant atteinte à la destination de l’immeuble.  

Bien analyser les éléments financiers

Quand on achète un appartement, on achète aussi une partie de l'immeuble et on en devient copropriétaire, pour le meilleur comme pour le pire. Il convient donc, avant de se lancer dans la signature du compromis, de bien analyser ces PV d'AG et de se concentrer sur les éléments financiers.

Dans le PV, vous trouverez l'ensemble des sources de dépenses (et recettes) annuelles de la copropriété. 

Commencez par regarder le budget prévisionnel

Il détaille les charges de la copropriété et les dépenses d'entretien courantes de l'immeuble, comme l'électricité des parties communes, le ménage, la gestion des ordures ménagères. Et comme vous avez les trois derniers PV d'AG entre les mains, comparez le budget du dernier exercice avec les deux précédents. Vous pourrez ainsi avoir un aperçu de l'évolution possible des charges. 

Vérifiez le montant des travaux approuvés lors de l’AG

Ces montants s’additionnent au budget prévisionnel, et représentent donc des dépenses supplémentaires. Tous les travaux se déroulant durant l’année doivent faire l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale.

Jetez un œil au montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire

Plus le montant est élevé, plus le syndic a une marge d’autonomie pour réaliser des petits travaux (changer une ampoule par exemple). Plus le montant est faible, plus les copropriétaires ont un pouvoir de décision sur les petits travaux.

Les travaux réalisés ou à venir

Généralement, les vendeurs sont plus enclins à vous dire que la façade a été refaite l'année précédente qu’à  vous avertir que c'est prévu pour l'année suivante !

Mais votre travail d'inspection des PV d'AG, couplé à votre visite studieuse dans l'immeuble et éventuellement quelques échanges avec des voisins ne vous trompera pas. 

Trois types de travaux doivent attirer votre attention : la toiture, la façade et l'entretien des parties communes. Si vous remarquez une vétusté sur la façade ou dans les parties communes – c'est plus rare de voir la toiture, mais vous pouvez le demander si elle est accessible –, et que vous remarquez des discussions sur le sujet dans les PV, alors sachez que ces dépenses devraient arriver d'une année à l'autre. Rappelez-vous, les AG ont lieu une fois par an, donc de l'une à l'autre, on anticipe et discute des grosses dépenses à venir à n+1 ou n+2. 

Ne vous concentrez pas seulement sur les charges de copropriété actuelles (payées par les actuels propriétaires de l'appartement que vous convoitez).

Il se peut que des travaux assez conséquents (mise aux normes des ascenseurs, ravalement de façade, etc.) aient eu lieu et viennent gonfler les charges temporairement. Cela ne veut pas dire qu'elles seront toujours aussi élevées. A l'inverse, regardez et comprenez pourquoi les charges des actuels propriétaires sont si basses. Cela peut être le signe qu'il n'y a aucun travaux d'engagés… et donc qu'ils vont peut-être arriver. 

Qui paie les travaux ?

La règle est fixée par la loi : les travaux sont dus par celui qui est le copropriétaire au moment où les appels de fonds sont à régler.

En pratique, c’est celui qui vote qui paie.

Jusqu’à la signature de l’acte de vente, le vendeur reçoit les appels de fonds du syndic de copropriété pour le paiement des charges courantes (dépenses du budget prévisionnel) et des travaux (dépenses hors budget prévisionnel). Un "état daté" commandé au syndic de copropriété (et annexé à l’acte de vente) fait mention des appels de fonds réglés et ceux restants à régler (sur des travaux déjà votés). A la signature de l’acte de vente, le notaire notifie le transfert de propriété au syndic et fait déduire du prix de vente les appels de fonds non encore réglés. C'est ensuite l'acquéreur qui règlera les appels reçus (charges et travaux). 

L'ambiance de la copropriété

Les PV d'AG renseignent aussi sur l'ambiance de la copropriété.

Une participation élevée (présents ou représentés) indique un investissement des propriétaires dans la gestion de leur immeuble.

A l'inverse, beaucoup d'absents non représentés peut laisser craindre un certain laisser-aller. Idem pour les votes : si la grande majorité des résolutions est largement adoptée, cela signifie une certaine entente sur la gestion. Il arrive que des résolutions soient très débattues avec des résultats serrés, mais si c'est le cas sur toutes les résolutions, cela cache peut-être des tensions au sein de l'immeuble. Tout comme les litiges entre copropriétaires, qui seront mentionnés le cas échéant.

Conclusion : bien lire un PV d'AG est indispensable avant d'acheter

Dans un PV d'AG, vous retrouverez sans doute certains points que vous a indiqués votre vendeur, mais vous en remarquerez sans doute d'autres, qu'il aurait préféré taire.

Vous l'avez compris, on peut voir beaucoup de choses dans ces rapports souvent épais au langage technique et juridique.

Prendre le temps de bien les éplucher, avec votre notaire si nécessaire, vous permettra d'ajuster votre offre (en cas de façade à refaire l'année suivante, par exemple), ou de renoncer en cas de comptes pas clairs ou de litiges importants. 

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Compromis, promesse et acte de vente

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