Relire une promesse de vente : les points d'attention avant de signer

Une promesse de vente est un avant-contrat, c’est-à-dire un document signé en amont de la vente, mais qui vous engage déjà. À quoi ? Sous quelles conditions ? En échange de quelle contrepartie ?

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Sommaire

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Vous avez visité un logement, vous l’avez aimé, vous avez fait une offre. C’est maintenant que les choses sérieuses démarrent. Vous allez avoir rendez-vous chez le notaire pour signer la promesse de vente et verser une (conséquente !) indemnité d’immobilisation. Concrètement, cette somme représente 5 à 10% de la valeur du bien et vous ne pourrez la récupérer que sous certaines conditions très spécifiques, stipulées dans le document. C’est pourquoi mieux vaut être très prudent en le relisant. Tour d’horizon des points d’attention à avoir sous le radar. 

De l’offre à la promesse : quelques jours pour tout vérifier

La relecture attentive des documents annexes fournis par le vendeur 

Les diagnostics techniques

Avant le rendez-vous de signature, le vendeur (ou l’agence) vous communique le dossier de diagnostics techniques. On vous voit venir : il serait très tentant de ne pas lire ce document rébarbatif. Halte là, ce serait une grave erreur ! Ce dossier vous informe en détail sur le bien immobilier : état des installations électriques, présence d’amiante, termites... En filigrane, vous déduirez donc l’ampleur des travaux potentiels à réaliser, à plus ou moins court terme. Alors ouvrez grand vos mirettes pour éviter les mauvaises surprises !

Les documents de copropriété

Autre annexe obligatoire si vous achetez un bien en copropriété : le document de copropriété. Là encore, vous trouverez des éléments précieux, comme le règlement de copropriété ou les procès-verbaux des assemblées générales (AG). Ils vous aiguilleront sur la santé du bien, sur le montant des charges prévisionnelles à prévoir, ou encore sur des travaux d’envergure qui pourraient vous tomber dessus lors de la prochaine AG. Autrement dit, vous y apprendrez les sommes qu’il vous faudra potentiellement débourser si vous devenez l’heureux (?) propriétaire ! 

L’accompagnement du notaire

À ce stade, rien ne vous oblige à avoir un notaire… mais mieux vaut en avoir un quand même ! Voilà au moins 3 bonnes raisons de vous faire accompagner :

  • il vérifie la bonne rédaction de l’acte : rien ne peut être laissé au hasard ! ;
  • il vous explique tous les points importants à avoir en tête et relit avec vous le compromis ou la promesse de vente au moment de la signature, pour vous assurer une compréhension parfaite de tous vos engagements ; 
  • il vérifie l’ensemble des documents annexes, pour vous alerter sur les possibles points de vigilance.

L’importance des contre-visites 

Au-delà de toute cette littérature, n’hésitez (vraiment) pas à revenir plusieurs fois visiter le bien avant de signer la promesse de vente. D’une part, cela vous permettra de valider que vous vous projetez vraiment dans le logement. D’autre part, cela vous permettra d’évaluer le montant d’éventuels travaux à engager. Lors de ces contre-visites, faites-vous accompagner par qui vous voulez : proches, architectes, experts…

La signature de l’offre : quelques jours pour tout relire


De combien de temps dispose-t-on pour se rétracter ?

La promesse de vente vous « réserve » le bien. En d’autres termes, à partir de là, le vendeur ne peut pas vendre le logement à un tiers. La contrepartie, c’est que vous versez cette fameuse indemnité d’immobilisation. 

Plus possible de changer d’avis alors ? En réalité, si ! 3 scénarii sont possibles, avec des conséquences très différentes pour vous :

Cas 1 : se rétracter dans le délai de 10 jours prévu par la loi 

Libre à vous d’exercer votre droit de rétractation dans un délai de 10 jours à compter de la signature de la promesse de vente. Dans ce cas, aucun problème : vous récupérez l’intégralité des sommes versées sans avoir aucun justificatif à fournir ;

Cas 2 : faire valoir la non-réalisation d’une condition suspensive

Si une condition suspensive de la promesse de vente n’est pas réalisée, vous récupérez également les sommes engagées. Cela implique que vous ayez prêté attention à la rédaction de ces clauses en amont… Charge à vous d’avoir les preuves et justificatifs comme quoi la clause n’est pas remplie, qu’il s’agisse du fait que vous n’avez pas obtenu de prêt ou de permis de travaux par exemple ;

Cas 3 : tous les autres !

Si vous décidez de ne pas acheter sans coller à l’un de ces 2 scénarii, vous perdez la somme versée. Pour rappel, l’indemnité d’immobilisation représente 5 à 10% de la valeur du bien, on vous laisse faire le calcul pour un bien évalué 300 000 euros…. Et non, vous ne vous êtes pas trompé : on parle bien de 15 000 euros réduits en fumée dans ce cas !

Notre conseil

En droit, chaque mot, chaque virgule compte. Alors faites-vous accompagner d’un notaire pour rédiger les clauses suspensives et verrouiller que vous pourrez bien vous retirer sans frais le cas échéant. Il vous aidera aussi à fixer le montant de l’indemnité de manière juste, et il consignera lui-même les sommes. Conséquence : lorsque les conditions sont remplies, il vous restitue les sommes sans délai. Une sacrée sécurité !

Les points clés d'une promesse de vente

On ne va pas vous mentir : l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) n’est pas un thriller ! C’est un document long et complexe, à tel point qu’il est tentant de signer en le survolant… Mais, on vous l’a dit : ce serait une grossière erreur ! Si de longues sections de l’acte sont des clauses « bateau » imposées par la loi, certains points méritent une attention toute particulière.

Le prix

Ça va de soi, mais ça va mieux en le disant : vérifiez le prix affiché ! Personne n’est à l’abri d’une coquille…

Les clauses suspensives

Vérifiez que vos conditions sont mentionnées dans l’acte, conformément à vos exigences. Si vous demandez un financement, par exemple, veillez à ce que le montant du prêt immobilier soit correctement inscrit. 

Les délais

Faites également attention aux délais : l’avant-contrat est conclu pour une durée déterminée, et les conditions suspensives doivent être réalisées dans les délais indiqués. En cas de condition suspensive d’obtention de prêt, par exemple, la promesse de vente indique deux délais distincts à respecter :

  • le délai qui vous est accordé pour faire votre demande de prêt,
  • le délai accordé pour obtenir une réponse de la banque. 

Conclusion

En somme, ne prenez pas la promesse de vente à la légère, vous risqueriez d’y laisser des plumes !  En résumé, voici nos 3 conseils pour que tout se passe bien :

  • Faites-vous accompagner d’un notaire : c’est une dépense que vous ne regretterez pas !
  • Décortiquez les dossiers relatifs au bien : bien que rebutants, ces documents comportent des informations très précieuses, notamment sur les frais que vous pourriez avoir à supporter comme futur propriétaire ;
  • Retournez voir le bien autant de fois que nécessaire et avec qui vous voulez ! 

Crédit photo : Simon Bailly

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