Frais de notaire : Calcul 2025

Pour bien préparer votre projet immobilier, il est essentiel d'anticiper tous les frais associés, et notamment ceux des notaires, auxquels vous devrez faire face lors de l'achat d'un bien. Nous vous expliquons tout ce qu'il faut savoir pour mieux comprendre et estimer ces frais, afin de mieux gérer votre budget.

Comprendre les frais de notaire

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez non seulement prévoir le coût du bien lui-même, mais aussi les frais supplémentaires, dont les fameux frais de notaire. Ces frais, souvent perçus comme un casse-tête, sont en réalité assez simples à comprendre une fois que l’on connaît leur composition et leur calcul. Le notaire joue un rôle clé dans cette transaction, en veillant à ce que tout soit en règle juridiquement, et en transférant la propriété du vendeur à l'acheteur.

L’objectif ici est de clarifier ce que sont exactement ces frais, comment ils sont répartis, et pourquoi ils sont essentiels pour garantir la sécurité juridique de votre achat immobilier.

Pourquoi sont-ils importants dans l'achat immobilier ?

Les frais de notaire ne sont pas là juste pour compliquer les choses. Au contraire, ils ont une fonction très pratique et essentielle dans le processus d'achat immobilier. Lorsque vous payez ces frais, vous vous assurez que l'achat est sécurisé sur le plan juridique et qu’il ne vous exposera pas à des litiges futurs. En clair, ces frais vous offrent la tranquillité d’esprit.

Ils sont représentés sous forme de 3 grandes catégories : 

• Les prélèvements fiscaux et administratifs : Il s'agit de la part la plus conséquente, collectée par le notaire mais destinée à l'État et aux collectivités (droits d'enregistrement ou de mutation, taxe de publicité foncière...). Ces taxes dépendent notamment de la localisation départementale du bien.
• Les frais de dossier avancés ("débours") : Pour constituer le dossier de vente, le notaire engage des dépenses auprès de tiers (coût des pièces administratives, experts éventuels comme un géomètre...). Ces sommes, avancées par l'étude, sont à rembourser par le client.
• La rétribution du service notarial : Les émoluments (ou honoraires) représentent la rémunération réglementée de l'étude pour sa prestation intellectuelle et juridique (conseil, rédaction, vérifications...). Leur calcul est proportionnel au montant de l'opération et fixé par décret.

Facteurs influençant le montant des frais de notaire

Le montant des frais de notaire peut varier en fonction de plusieurs critères. Parmi les principaux à prendre en compte :

• Le prix du bien immobilier : Les frais de notaire sont proportionnels au prix d’achat du bien. Plus ce dernier est élevé, plus les frais augmentent, car une partie des coûts est calculée en pourcentage du montant de la transaction.
  
  
• La nature du bien : La nature du bien joue un rôle clé. Les frais sont généralement plus élevés pour l’achat d’un bien ancien, car ils incluent davantage de taxes et de droits de mutation. Dans le neuf, ils sont réduits puisque certaines taxes sont allégées.
  
  
• Les conditions spécifiques de la vente : Certaines situations peuvent modifier le montant des frais de notaire. Par exemple, une vente en viager ou une cession dans un cadre familial peut entraîner des frais spécifiques, à la hausse ou à la baisse.
  
  

Anticiper ces éléments dès le début de votre projet permet d’éviter les mauvaises surprises et de mieux préparer votre budget.

Calculer les frais de notaire

Calculer les frais de notaire peut sembler simple, mais la multitude de variables à prendre en compte peut rendre cet exercice un peu complexe. En règle générale, les frais de notaire représentent entre 7 % et 8 % du prix d'achat du bien dans l'ancien, et entre 2 % et 3 % dans le neuf.

Les frais de notaire sont principalement calculés en fonction de la valeur du bien immobilier. En effet, plus le bien est cher, plus les frais seront élevés, car ils sont proportionnels au prix de vente.

Si vous achetez un bien neuf, les frais de notaire sont réduits, généralement entre 2 % et 3 % du prix d’achat, grâce à des droits de mutation plus faibles (environ 0,715 %). Cela vise à encourager l’achat de logements neufs. Cependant, les biens neufs sont soumis à une TVA de 20 % incluse dans le prix de vente, ce qui peut réduire l'économie réalisée sur les frais de notaire. Néanmoins, le coût total reste inférieur à celui d’un bien ancien.

Un autre élément à prendre en compte est les émoluments du notaire. Il s’agit d’honoraires réglementés qui varient en fonction du prix du bien, selon un barème précis. Voici les tranches de prix d'achat et les taux des émoluments :

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Qui paie les frais de notaire : acheteur ou vendeur ?

La réponse est simple : c'est généralement l'acheteur qui prend en charge les frais de notaire.
Ces frais incluent les droits de mutation, les frais d’enregistrement et les honoraires du notaire. Toutefois, dans certains cas spécifiques, comme les ventes en viager, le vendeur peut être amené à les prendre en charge, en fonction des conditions négociées dans le contrat de vente.

Il est également important de noter que, lors de la signature du compromis de vente, un acompte est souvent demandé par le vendeur. Cet acompte, généralement entre 5 % et 10 % du prix d'achat, sert de garantie pour l'acheteur et sera déduit du prix final de vente à la signature de l'acte authentique. Cependant, cet acompte ne concerne pas les frais de notaire, qui doivent être réglés séparément à la signature de l'acte de vente définitif.

Frais d’acquisition dans l’ancien vs le neuf : quelles différences ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier, il est essentiel de comprendre que les frais de notaire ne sont pas les mêmes selon que vous achetiez dans l’ancien ou dans le neuf. Ces frais peuvent impacter significativement votre budget total, c’est pourquoi il est important d’en prendre connaissance dès le début de votre projet immobilier.

Pourquoi les frais sont-ils plus élevés dans l’ancien ?

Les frais de notaire dans l’ancien sont plus élevés principalement en raison des taxes appelées « droits de mutation ». Ces droits sont calculés sur la base du prix de vente et peuvent représenter une part importante des frais totaux, soit environ 7 % à 8 % du prix d’achat. Les ventes d’immobilier ancien engendrent également des frais supplémentaires liés à l'enregistrement des documents et à l'authentification de l'acte de vente. 

Exonérations et réductions possibles dans le neuf

Comme cité auparavant, les frais de notaire sont souvent bien moins élevés, généralement compris entre 2 % et 3 % du prix d’achat. Cela est principalement dû à une exonération partielle des droits de mutation, dont la taxe de publicité foncière est réduite à environ 0,715 % du prix du bien. Cette réduction des taxes permet de réduire significativement le montant des frais. C’est l'une des raisons pour lesquelles l’achat d’un bien neuf peut être plus attractif, en particulier pour les primo-accédants.

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Conseils pour réduire les frais de notaire

Tout le monde aime faire des économies, et les frais de notaire ne font pas exception. Voici quelques astuces pour réduire ces frais :

• Opter pour un bien neuf : Comme mentionné précédemment, l’achat d’un bien neuf vous permettra de réduire significativement les frais de notaire grâce aux exonérations fiscales.
  
  
• Remise des frais de notaire : Depuis la mise en œuvre de la loi Macron 2015, entrée en vigueur le 1er mai 2016. Les notaires ont la possibilité d'appliquer une remise pouvant atteindre 10 % sur leurs émoluments pour les tranches supérieures à 150 000 euros.
• Vérifier les possibilités d'exonération : En fonction de votre situation, vous pourriez bénéficier d’une exonération partielle des droits de mutation, notamment si vous êtes primo-accédant ou si vous achetez dans une zone géographique spécifique.
  
  

Ces conseils peuvent alléger votre budget et vous permettre de réaliser votre projet immobilier sans trop de pression financière.

FAQ

Les frais de notaire sont-ils négociables ?

Non, les frais de notaire ne sont pas négociables. En effet, ils sont fixés par la loi et dépendent du prix de vente du bien. Les honoraires du notaire suivent un barème précis, et les autres frais (comme les droits de mutation et les taxes) sont également imposés par l’État. Cependant, vous pouvez réduire certains coûts indirects en choisissant bien votre type de bien (neuf ou ancien) ou en optant pour des solutions comme le co-investissement avec Virgil, qui peut vous aider à alléger une partie de ces frais.

Peut-on financer les frais de notaire avec son prêt immobilier ?

Oui, il est possible de financer les frais de notaire avec votre prêt immobilier, mais cela dépend de l’organisme prêteur. En général, vous pouvez inclure les frais dans le montant global de votre crédit, à condition que l'ensemble (prix du bien + frais de notaire) ne dépasse pas la capacité d'emprunt que vous avez obtenue. Cependant, gardez à l'esprit que cela peut augmenter le montant total de votre crédit et donc vos mensualités.

Quelles sont les aides pour les primo-accédants ?

Les primo-accédants peuvent bénéficier de plusieurs aides pour faciliter leur projet immobilier. Parmi les plus courantes, on trouve le Prêt à Taux Zéro (PTZ), qui permet de financer une partie de l'achat sans intérêt, et les prêts conventionnés (comme le prêt Action Logement). Ces aides peuvent aussi couvrir une partie des frais d’acquisition, ce qui inclut parfois les frais de notaire, et ainsi alléger votre budget. 

Différence entre frais de notaire et frais d’agence

Les frais de notaire et les frais d’agence sont deux types de frais différents. Les frais de notaire (ou frais d’acquisition) comprennent les droits de mutation, les taxes et les honoraires du notaire. Ils sont calculés en fonction du prix de vente du bien immobilier. De leur côté, les frais d’agence sont les honoraires que vous payez à l'agence immobilière pour la mise en relation avec le vendeur et l'accompagnement dans votre projet. Ces frais sont généralement de 3 à 7 % du prix d'achat, en fonction de l'agence et de la négociation.

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