Conditions suspensives : ce qu'il faut savoir pour signer un promesse de vente en toute sécurité

On n’est jamais trop prudents : pensez à intégrer des conditions suspensives dans la promesse de vente. Elles vous protégeront en cas d'imprévu.

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Sommaire

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Vous avez trouvé le bien de vos rêves ? Vous êtes tombés d’accord avec le vendeur sur le prix ? A priori, tous les éléments sont réunis pour que vous achetiez… Tous, vraiment ? Et si vous n’obteniez pas de prêt ? Et si votre permis de construire vous était refusé ? Personne ne veut être confronté à un tel scénario catastrophe, mais mieux vaut l’envisager, juste au cas où… C’est tout l’objet des clauses suspensives. Coup de projecteur sur des conditions qui ne doivent pas rester dans l’ombre ! 

Le principe général des conditions suspensives

Ça y est, vous signez la promesse de vente ! Faire des visites ou une offre sur un bien n’impliquait rien jusqu’ici. Mais cela change à partir de maintenant : vous êtes arrivé à la première étape vraiment engageante du processus d’achat.

La promesse de vente est un avant-contrat. Très concrètement, vous allez devoir verser une somme d’argent représentant 5 à 10% de la valeur du bien sur le compte séquestre du notaire. Au moment de la vente, cette somme sera considérée comme un acompte.

Que se passe-t-il si la vente ne se concrétise finalement jamais ? 

Si vous exercez votre droit de rétractation dans un délai de 10 jours à compter de la signature de la promesse de vente, vous récupérez les sommes versées. Ouf ! 

Mais au-delà ? Si vous n’obtenez pas votre prêt dans le délai imparti, par exemple ? C’est précisément là que les conditions suspensives entrent en jeu. Si l’une d’elles ne se réalise pas dans le délai prévu, vous récupérez intégralement votre butin. Autrement, vous pouvez dire adieu à votre argent… Vous comprenez mieux l’importance de ces clauses maintenant, non ? 

Quel montant pour le séquestre ?

5 ou 10% : comment fixer le montant du séquestre ? Ici, c’est la pratique qui dicte le montant. A Paris par exemple, il est d’usage de fixer l’indemnité à 10%, mais de verser seulement 5% au moment de la promesse.

Dans ce cas, vous risquez de perdre les 5% séquestrés, mais il est rare que le vendeur engage des poursuites pour récupérer les 5% restants. « Bonne » nouvelle ?

Quel est l’impact des conditions suspensives ? 

Concrètement, vous signez l’avant-contrat de vente, c’est-à-dire la promesse de vente, qui précise que vous n'achetez que si les conditions suspensives sont remplies. Si les conditions sont remplies, vous êtes obligé d’acheter sous peine de pénalités. Si les conditions ne sont pas remplies, vous avez le choix d’acheter ou non.

La réalisation des conditions suspensive n'est pas obligatoire pour acheter

La non-réalisation des conditions suspensives n’est pas bloquante : vous pouvez décider d’acheter malgré tout, même si vous avez techniquement le droit d’invoquer la clause pour vous retirer. Par exemple, si une condition portait sur l’obtention d’un permis de construire et que vous ne l’obtenez pas, vous pouvez décider d’acheter quand même. Libre à vous !

Comment rédiger les clauses suspensives ?

Mieux vaut rédiger les clauses suspensives de manière très précise dans la promesse de vente pour bien assurer vos arrières. Notre conseil : faire appel à un notaire. Avec lui, rien ne sera laissé au hasard : tout sera ciselé sur mesures. D’une part, comme tout bon juriste, il verrouillera les clauses à la virgule près pour vous protéger. D’autre part, il saura concilier vos intérêts et ceux du vendeur pour vous orienter vers l’accord le plus susceptible d’aboutir à la vente. 

Il y deux points essentiels pour faire valoir les conditions suspensives :

  • Le premier concerne leur limite de validité. Typiquement, pour votre prêt, réunissez toutes les pièces de votre dossier le plus rapidement possible, pour pouvoir faire votre demande dans le délai imparti et obtenir une réponse avant la date d’expiration de la condition suspensive. La clause précisera en effet que vous avez 45 à 60 jours pour trouver votre financement. Mais attention, le temps passe vite et les délais de traitement des banques sont parfois longs…
  • Le deuxième consiste à être en mesure de fournir des preuves. Pour reprendre l’exemple du prêt, l’acte doit préciser le nombre minimum de banques à solliciter (en général, 3).  Si la clause vous impose de demander un prêt auprès de 3 banques pour emprunter 100 000 € sur 20 ans, vous devrez produire au moins 3 lettres de refus, qui précisent que vous avez demandé un prêt de 100 000 € maximum sur une durée de 20 ans maximum. Autrement, si vous n’avez pas sollicité le nombre de banques requis dans le temps imparti, vous ne pourrez pas annuler la vente sans pénalités.

Notre conseil : n’exigez pas des clauses suspensives trop contraignantes pour le vendeur, il risquerait de préférer un autre acheteur. Et plutôt que de les évoquer avec le vendeur, travaillez plutôt ces points avec le notaire. 

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La condition suspensive de non-obtention de prêt

La clause de non-obtention de prêt est la plus répandue des conditions suspensives. Elle est quasiment systématique, mais demande une vigilance toute particulière dans sa rédaction. Explications.

La loi Scrivener, une protection à connaître 

Première chose à savoir : la loi Scrivener vous protège ! En effet, lorsque la vente est financée partiellement ou intégralement par un prêt immobilier, la condition suspensive d’obtention de crédit doit systématiquement être incluse. En contrepartie de cette protection, vous devez rechercher activement un financement et être en mesure de prouver plusieurs refus le cas échéant, 3 exactement.

L’agent immobilier demande parfois au moment où vous faites votre offre de renoncer aux conditions suspensives d’obtention de prêt par écrit, autrement dit de renoncer explicitement à la protection prévue par la loi Scrivener. Notre reco : n’acceptez pas ! Les sommes sont trop grandes pour se lancer sans filet.

Signer sans condition suspensive d'obtention de prêt... si on n'a pas besoin de prêt

Le seul cas où il serait à votre avantage de renoncer à ces conditions serait si vous souhaitiez acheter sans prêt suite à un héritage ou à la vente d’un autre bien. La clause devient alors inutile et source de défiance pour le vendeur.

Comment bien rédiger une clause de non-obtention de prêt ?

Pour éviter les mauvaises surprises, cette clause ne doit pas porter seulement sur l’obtention du prêt, mais également sur les conditions dans lesquelles il sera octroyé, notamment le montant, le taux d’intérêt maximum et la durée maximale de remboursement consentis.

Veillez à faire votre demande de prêt dans les conditions prévues par la clause pour pouvoir la faire valoir. Une demande de prêt d’un montant supérieur à celui précisé ne pourra pas être comptabilisée.

Exemple : vous souhaitez souscrire un prêt à un taux d’emprunt maximum de 1.45 %. Seulement voilà : vous oubliez d’insérer cette limite dans la condition suspensive. Si une banque vous accorde un prêt à 2.5 %, la condition suspensive sera bien remplie puisque vous disposerez d’un financement. Et vous vous retrouverez pieds et poings liés avec un taux auquel vous n’auriez jamais consenti. 

Deux conseils pour la rédaction de la condition suspensive de non-obtention de prêt

  • Demandez à votre banque un accusé de réception de votre demande de financement pour prouver le respect de vos obligations ;
  • Anticipez le montant du financement nécessaire au global : au-delà du prix du bien, n’oubliez pas d’inclure les frais de notaire, les éventuels travaux… Vous ne pourrez pas emprunter plus que le montant prévu par la clause. 

Trois autres conditions suspensives fréquentes

La condition suspensive de vente d’un autre bien immobilier

Elle vous permet de renoncer à la vente si vous ne réussissez pas à vendre un bien immobilier que vous possédez aux conditions prévues par la clause. Comme toujours, il faut des preuves : cette condition doit être validée et constatée par un notaire ou un agent immobilier.

Si la clause précise que vous devez vendre le bien pour un prix de 100 000 €, vous pourrez l’invoquer si vous avez reçu une offre inférieure à 100 000 € et que vous êtes en mesure de le prouver.

La condition suspensive de réalisation de travaux

Elle vous permet d'annuler la vente si certains travaux définis dans la clause n’ont pas été réalisés par l’actuel propriétaire. Pour être bien protégés, soyez vigilants avec la nature des travaux et leur désignation dans la promesse de vente.

La condition suspensive d’obtention de permis de construire

Elle vous autorise à ne pas conclure la vente si vous n’obtenez pas les autorisations demandées.

Au-delà de ces 3 cas, quasiment toutes les promesses de vente rédigées par des professionnels intègreront des conditions suspensives « classiques », au sens où elles sont standard. Parmi elles, l'absence de servitude d'urbanisme ou d'utilité publique grevant le bien, la renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien ou encore la situation hypothécaire apurée au moment de la vente.

Nos 3 conseils pour intégrer des conditions suspensives à votre achat immobilier


C’est du sérieux
! La promesse de vente est la première étape du processus d’achat qui vous engage. Ne prenez pas le contenu à la légère : vous risqueriez d’y perdre des plumes ! 

On n’est jamais trop prudents : même si vous avez toutes les raisons de penser que vous n’en aurez pas besoin, intégrez les clauses suspensives adéquates dans votre promesse de vente ! On ne sait jamais… ;

En droit, le maître mot est la précision : veillez à détailler scrupuleusement des conditions suspensives sur-mesure pour vous protéger. Pour ce faire, n’hésitez (vraiment !) pas à vous faire accompagner par votre notaire !

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