Faut-il acheter un appartement avec des parties communes délabrées ?

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Vous venez de mettre la main sur l’appartement parfait, une pépite. Tout semble idéal mais voilà, les parties communes sont hideuses. Devez-vous vous concentrer sur l'appartement et oublier l’ascenseur en panne et les fissures dans le couloir, ou bien tout annuler ? En achetant, vous devenez propriétaire de votre logement mais aussi d'une partie de l'immeuble, pour le meilleur et pour le pire ! Quelques mesures de précautions sont à prendre avant de signer l'acte de vente. 

Les parties communes sont aussi (un peu) à vous

En devenant propriétaire de votre appartement, vous devenez aussi copropriétaire des parties communes et de certains équipements communs. Vous obtenez une quote-part de parties communes appelée "tantièmes de copropriété" (pourcentage calculé sur le nombre de mètres carrés que vous détenez).

Ce qui implique de contribuer financièrement, à hauteur de vos tantièmes :

  • aux dépenses d’entretien des parties communes (murs porteurs, toitures, couloirs) et des équipements communs (chauffage collectif, ascenseurs),
  • au fonctionnement de la copropriété (assurances, honoraires du syndic), et
  • aux frais spéciaux, liés à d’importants travaux d’entretien, de rénovation (ravalement de façade) ou d’amélioration (mise aux normes d'ascenseur). La réalisation de ces travaux, qui peut coûter plusieurs dizaines de milliers d'euros, est votée lors des assemblées générales. C’est là que sont déterminés les coûts et la répartition des paiements sur les mois ou années à venir. 
Il est donc important de bien inspecter les parties communes avant de s'engager définitivement.

Ce n'est pas parce que les parties communes ne sont pas à votre goût que c'est grave

On ne va pas tourner autour du pot : 9 fois sur 10, les parties communes d'un immeuble sont moches ! Mais l’esthétique n’est pas le plus important. On peut très bien avoir des parties communes désagréables mais tout à fait saines, et à l'inverse avoir un superbe escalier recouvert de moquette rouge, mais dont le bois est en train de moisir… 

Ce qu'il vous faut, c'est ouvrir l'œil, pour déterminer si quelque chose peut représenter une mise en péril potentielle de l'immeuble. Car cela rendrait l'appartement invendable, engendrerait de coûteux travaux, voire de longs conflits avec la copropriété. 

Bien différencier ce qui est grave de ce qui ne l'est pas

Pour repérer les futurs problèmes, il est important de passer un peu de temps dans ces parties communes rebutantes. Commencez par vérifier l’usure des revêtements de sol et des peintures dans les couloirs ou la cage d’escalier. Visitez ensuite les sous-sols pour traquer d’éventuels problèmes d’humidité (traînées noires sur les plafonds) ou des fissures sur les murs. Rendez-vous dans les combles pour juger de l’isolation de la toiture, demandez l’âge de l’ascenseur et son contrat de garantie, vérifiez les installations de chauffage.

En cas de sérieux doute, n'hésitez pas à effectuer une contre-visite avec un professionnel. 

Si au cours de cette petite enquête vous constatez des problèmes structurels importants, comme des fissures imposantes, des infiltrations voire des étais installés dans les sous-sols, fuyez ! C'est le signe de travaux à venir qui peuvent s'annoncer très coûteux.

Vérifiez en arrivant ou en repartant l'état des façades de l'immeuble pour savoir si le dernier ravalement est récent. Demandez également l’âge de la chaudière et son changement éventuel à prévoir, tout comme celui de l'ascenseur.

Se faire une idée précise des coûts présents et à venir 

En tant que futur acheteur, vous devez recevoir les comptes-rendus des trois dernières assemblées générales. Ce sont souvent des documents assez épais, mais qui valent la peine d'être épluchés. Vous pourrez y mesurer le sérieux de l'entretien de l'immeuble, et les éventuels ravalement et autres mises aux normes d'ascenseurs.

Il est primordial de vous renseigner sur les travaux qui sont déjà engagés et pour lesquels les versements des paiements ne sont pas encore terminés. Car à partir du moment où vous serez le propriétaire de l’appartement, ce sera à vous de payer ou de finir de payer ces travaux.

Pour se faire une idée la plus claire possible, n’hésitez pas non plus à vous renseigner auprès des voisins et du conseil syndical. En prenant connaissance de ces futurs frais supplémentaires avant d’acheter, vous pourrez établir un budget et décider si vous pouvez y faire face ou pas.

Vous pourrez également en tenir compte lorsque vous négociez le prix de l’appartement. C’est un argument important pour faire baisser le prix.

Passez au crible la situation financière de votre copropriété

Pour éviter les mauvaises surprises, renseignez-vous bien sur votre future copropriété et ses finances. Visiter un appartement dans un immeuble sans ascenseur mais qui comporte des charges trimestrielles exorbitantes, par exemple, doit vous alerter. Le poste “copropriétaire débiteur” est un bon indicateur. Un niveau très élevé peut témoigner d'une mauvaise gestion du recouvrement des charges. Si les impayés représentent plus de 20% du budget annuel, c'est le signe d'une copropriété fragilisée qui rencontrera des difficultés à assumer des dépenses importantes dans les prochaines années. Des impayés de charges trop nombreux conduisent en effet à échelonner des travaux, voire à en supprimer d'autres, occasionnant un défaut d’entretien de l’immeuble. 

Regardez aussi si des procédures de recouvrement ont été diligentées. En somme, vérifiez que les conflits entre copropriétaires ne s’amoncellent pas et que les travaux sont réalisés et payés par tout le monde. Le risque pour vous ? Les bons payeurs doivent souvent payer pour les mauvais, avec des charges supplémentaires élevées. 

Conclusion : Les parties communes sont aussi importantes que l'appartement

Quand vous achetez un appartement, vous achetez aussi une partie des communs. Il faut donc vérifier, tout comme dans l'appartement, qu'il n'y a pas de défaut majeur. En se concentrant sur les risques d'une mise en péril de l'immeuble, pas sur l'esthétique. Prenez bien le temps de tout inspecter (façade, escaliers, ascenseur, sous-sol, etc.) et n'hésitez pas à vous entourer de professionnels en cas de doute. Auscultez aussi les comptes de la copropriété et les trois derniers comptes-rendus d'assemblées générales.

Tout cela vous permettra de bien savoir où vous mettez les pieds et d'anticiper d'éventuelles dépenses conséquentes. Et ça évitera de transformer votre rêve en cauchemar…

En investissant jusqu’à 100 000 € à vos côtés, Virgil vous permet de devenir propriétaire du bien qui vous correspond vraiment. Et vous accompagne à toutes les étapes. Parce qu’on devrait tous être libre d’acheter l’appartement qui nous fait rêver. Chambre d’enfant, rooftop, ou quartier préféré : devenez propriétaire, sans faire de compromis. Et si on en parlait ?

Et si vous pouviez déjà devenir propriétaire sans renoncer à vos critères ?

Ils ont acheté avec Virgil

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