Virgil ajoute jusqu’à 100 000 euros d’apport pour compléter votre financement. Prêt à découvrir ce que vous pourriez acheter avec nous ?
Chez Virgil, vous le savez, on croit dur comme fer en l’investissement dans la pierre. Mais tous les achats immobiliers ne se valent pas. Pour les jeunes acquéreurs, faire un premier investissement dans le locatif n’est pas forcément la stratégie la plus rentable.
L’investissement locatif, est-ce rentable ?
L’investissement locatif : voilà l’astuce prônée par des myriades de jeunes boîtes du monde de l'immobilier. Elles vous proposent de contracter un emprunt pour acheter une propriété et la mettre tout de suite en location.
Cela permettrait de toucher, tous les mois, un loyer équivalent aux mensualités du crédit que vous aurez contracté : l’investissement locatif serait une opération blanche sans conséquence sur vos revenus disponibles.
Trop beau pour être vrai ?
Premier achat immobilier pour louer : l’erreur des jeunes actifs
Beaucoup de jeunes actifs veulent se lancer dans l’investissement immobilier. Et le plus tôt possible.
Seulement voilà : ils n’ont pas les moyens d’acheter leur résidence principale alors ils choisissent d’acheter un studio ou une petite surface à louer.
Rouen ou Disneyland, Marseille ou Tours, c’est toujours la même histoire : ils pensent faire « une opération blanche », qui leur permettrait de commencer à construire leur avenir. Ils croient même que ce premier investissement locatif leur permettra d’acheter plus rapidement un deuxième appartement où vivre. Malheureusement, c’est tout le contraire. Souvent, c’est quelque chose qu’ils ne peuvent plus se permettre. Leur seul tort est d'avoir voulu construire leur patrimoine le plus tôt possible.
L’investissement locatif plus avantageux au premier abord
De prime abord, l’investissement locatif peut sembler offrir plusieurs avantages.
D’abord, la flexibilité : acheter un appartement ou un studio pour le louer ne vous contraint pas à vivre au même endroit pour les années à venir. Idéal pour les aventuriers et les globe-trotteurs !
Autre avantage : il est plus accessible. Pas besoin de restreindre ses recherches à la ville ou au quartier où l’on veut habiter. On peut élargir ses critères, se reporter sur une localisation où le prix au mètre carré est moins élevé afin de respecter son budget.
Pourvu qu’on obtienne un prêt suffisamment élevé pour acheter un bien donné, ce bien rapporte un loyer qui remboursera chaque mois une partie des mensualités bancaires du prêt.
Sur le papier, cela peut paraître idéal : c’est la fameuse « opération blanche ».
D’autant que les intérêts de votre prêt immobilier tout comme le montant des travaux que vous effectuerez permettront de réduire vos impôts sur les bénéfices locatifs. D’ailleurs, vous pourrez peut-être également profiter des dispositifs de défiscalisation de type loi Pinel et Denormandie. Tout ça, c’est sur le papier !
Une gestion lourde et des risques réels
Frais de mise en location et d’entretien, frais d'assurances, ennuis de la gestion à distance, soucis de locataire... Nombreux sont les coûts cachés qui viennent complexifier l’équation de cette fameuse opération blanche. Et vous faire passer des nuits blanches…
Tout d’abord, il faut pouvoir choisir (à distance qui plus est), le locataire idéal : étudiants, couples avec ou sans enfants... Et on peut tomber sur un mauvais payeur. Il arrive aux propriétaires de devoir se battre parfois jusqu’au tribunal, pour récupérer leurs loyers. Pendant ce temps, il faut, bien évidemment, continuer de rembourser son prêt bancaire. Les assurances « loyers impayés » existent pour vous protéger : elles représentent un frais supplémentaire qu’il faut prendre en compte.
Vous pouvez également confier votre bien à une agence de gestion locative qui choisira le candidat idéal, s’occupera des états des lieux et des quittances mensuelles… en contrepartie de frais !
Les dépenses risquent ainsi de s’accumuler et de faire échouer votre opération blanche.
Lorsqu’un investissement locatif retarde l’achat de votre résidence principale
Si vous êtes bien rodé, et que vous anticipez tous ces paramètres dans vos calculs, vous pouvez tout à fait réussir votre coup. Mais saisir cette opportunité de placements aujourd'hui risque de vous faire rater un objectif bien plus important et tout aussi intéressant dans le futur. Celui d'acheter votre résidence principale et d'arrêter de payer un loyer tous les mois. Pourquoi ?
À cause de ce qu'on appelle le paradoxe du locataire-propriétaire.
Le paradoxe du locataire-propriétaire
Pour comprendre ce paradoxe, il faut se glisser dans la peau d’un banquier. Un banquier, pour calculer vos mensualités (qui déterminent votre capacité d'emprunt) s’appuie sur une formule, toujours la même :
Prenons notre fameuse opération blanche. Cet achat locatif augmente d’un même montant vos revenus et vos charges: par exemple 500 euros de loyers perçus contre 500 euros de mensualités de crédit dus à la fin du mois. Une opération imperceptible si on s’en tient à votre porte-monnaie, où charges et revenus s'équilibrent.
Mais pour notre ami banquier, c'est une tout autre histoire : dans sa formule, il soustrait 500 euros tout rond du calcul de votre mensualité, mais ne prend en compte que 33% de vos revenus locatifs.
Et ce n’est pas tout : le banquier, qui en a vu d’autres, ne considère pas les revenus locatifs comme des revenus « stables ».
Pour rendre compte des potentiels loyers impayés, le banquier n’intègre qu’un pourcentage dans son calcul (90% au meilleur des cas). Les charges, elles, sont certaines, et comptabilisées dans leur intégralité. Pour résumer, dans la tête de votre banquier, votre crédit pèse grosso modo 3 à 4 fois plus lourd que vos revenus locatifs. Résultat des courses : votre capacité d’emprunt se trouve largement réduite.
Simulation d’un investissement immobilier locatif
Nous avons fait la simulation. Supposons que vous touchiez un salaire net de 4 000 euros par mois. Selon la formule de notre banquier, vous pouvez emprunter environ 283 000 € sur 25 ans.
Maintenant, ajoutons notre opération blanche : 500 euros de loyers perçus contre 500 euros de mensualités de crédit. Votre capacité d'emprunt chute à 207 000 € sur 25 ans. Une différence de près de 80 000 € qui risque fort de vous empêcher de trouver un appartement où vous vous verriez vraiment habiter. Même avec un coup de pouce de Virgil.
Vous vous dites peut-être : pour faire augmenter ma capacité d’emprunt, il me suffirait alors de revendre l’appartement que j’ai acheté !
Mais lorsqu’on revend aussi tôt, on n’a que très peu amorti ses frais d’acquisition. Mieux vaut, donc, s’épargner cette opération coûteuse et superflue.
Pourquoi l’investissement locatif reste si populaire parmi les jeunes
Si c’est une mauvaise idée, pourquoi tous vos amis le font ? Et bien, les situations désespérées peuvent parfois nous conduire à faire des choix par dépit. Quand je dis situation désespérée, je pense, par exemple, au marché immobilier parisien : les prix ont tant augmenté au cours des dernières décennies qu’il devient, pour les jeunes actifs, quasiment impossible d’acheter une résidence principale dans laquelle ils se voient vraiment vivre.
Chez Virgil, on a fait le calcul pour en avoir le coeur net : lorsqu’on décide d’acheter un appartement, on perd à peu près 1⁄3 de surface par rapport à ce qu’on pouvait louer.
Virgil : la solution pour augmenter votre budget… et acheter votre résidence principale
C'est un fait : même en empruntant au maximum de vos capacités, sans apport plus conséquent, les appartements dont vous rêvez sont hors de portée. Vous connaissez Virgil ? Nous complétons votre apport en achetant à vos côtés : ce n'est pas un prêt, c'est du capital immobilier, et cela va tout changer pour votre projet. Pierre, l'un de nos acquéreurs le dit très bien : « Je ne voulais pas acheter pour avoir moins bien que ce que je louais. »
Comme Pierre, découvrez ce que vous pourriez acheter avec Virgil à vos côtés
Alors, bien sûr, quand on sait que l’investissement immobilier est l’un des plus sûrs et des plus efficaces, on aimerait quand même être de la partie. Faute de moyen, on se rabat sur la « solution miracle » que semble être l’investissement locatif. En réalité, il existe une autre solution.
Comment acheter son propre logement du premier coup ?
L’objectif de Virgil ? Permettre aux primo-accédants de bien commencer la constitution de leur patrimoine en achetant leur propre appartement d’abord. Ils sortent ainsi du piège locatif et cessent de gaspiller des centaines de milliers d’euros de loyer parisien.
Pour ce faire, Virgil investit à leurs côtés et leur permet de faire grimper leur budget d’achat. On vous en dit plus par ici.
L’investissement immobilier est un métier à part entière et le marché grouille de pièges qu’il est quasiment impossible d’éviter quand on ne les connaît pas.
Pas question de se lancer avant d’avoir parlé à un professionnel. Alors, si votre cœur balance entre un investissement locatif et la résidence principale où vous vous voyez vivre, mais qui est un peu trop cher pour vous, une chose à faire : nous en parler.
Un de nos spécialistes se fera une joie de vous répondre et d’examiner, avec vous, vos différents choix et leurs implications concrètes.
Et si vous commenciez par acheter un bien pour vous ?
Chez Virgil, nous croyons dur comme fer en l’investissement dans la pierre. Et nous savons aussi que la meilleure façon de le faire, c’est d’abord d’acheter sa résidence principale pour arrêter de payer un loyer. Seulement voilà : face aux prix dans les grandes villes, difficile d’acheter un bien dans lequel on se voit vivre. Alors on est tenté de faire les choses à l’envers en commençant par un investissement locatif, malgré tous les risques que cela comprend. Mais ça, c’était avant Virgil : nous investissons jusqu’à 100 000 euros à vos côtés pour vous permettre d’acheter le bien qui vous correspond vraiment.
