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Si vous vous lancez dans un achat immobilier, vous avez forcément entendu parler des fameux PV d'AG, du DPE et des diagnostics techniques, ces documents rédigés dans un jargon pas toujours simple à déchiffrer. Mais êtes-vous au clair avec le cadastre ? Voilà un mot qui bien souvent passe dans une oreille et ressort par l'autre - parce que quand tout est en règle, il n'y a plus besoin de s'en soucier - mais qui peut vous causer bien des tracas.
C'est ce qui est arrivé à Juliette lorsqu'elle a acquis sa résidence principale dans le 10e arrondissement de Paris en 2019. Et son histoire rappelle qu'il faut être vigilant sur ce point, au risque de s'engager dans de longues et coûteuses procédures à l'issue incertaine.
"L'appartement en valait la peine, j'y suis allée, mais j'ai quand même voulu rétablir la vérité"
Juliette, qui recherchait un appartement depuis quelques mois, a trouvé sa pépite. Un appartement lumineux, au 6e étage d'un immeuble Haussmannien dans le 10e arrondissement.
Comme lors de chaque transaction, le vendeur lui fournit les diagnostics et le DPE, sorte de carte d'identité en temps réel de l'appartement.
Le géomètre qui réalise les mesures tombe sur 53m2 et tique ; le cadastre en annonce lui 68m2. Où se sont évaporés les 15m2 manquants ? "Ce sont d'anciennes chambres de bonnes, l'appartement est divisé en lots", explique Juliette, bien informée de l'historique de l'appartement. "À un moment, il y a eu un loupé. En théorie, une de ces pièces nous appartient mais dans la pratique, elle est chez la voisine."
Qu'à cela ne tienne, Juliette achète quand même l'appartement, à un prix aligné sur 53m2 et non 68m2. « L’appartement en valait la peine. Le prix n’était pas exorbitant, j’y suis allée. Mais j’ai quand même voulu rétablir la vérité. » Elle se met donc en quête de ramener ces 15m2 dans son giron. Après tout, ce bout d'appartement est censé lui appartenir. Surtout, elle paye pour cela. Et pas qu'une fois !
D'un côté aux impôts, de l'autre à la copropriété.
L'administration fiscale se sert en effet du plan cadastral pour déterminer les impôts fonciers de chaque propriétaire. Et la copropriété répartit les charges (électricité des parties communes, eau froide, ravalement de façades, etc.) en fonction du cadastre et des tantièmes détenus par chaque propriétaire…
En clair, Juliette paye pour quelque chose qu'elle ne détient pas officiellement. La double peine… à laquelle a longtemps été condamné son vendeur sans qu'il n'en ait connaissance.
Le plan cadastral n'a pas de valeur juridique
Juliette se met donc en quête d'informations sur le sujet. Et en fait l'amère expérience : le plan cadastral n'a pas de valeur juridique. Même s'il plaide en sa faveur, cela ne lui garantit pas de récupérer la partie manquante pour laquelle elle s'acquitte tout de même de plusieurs centaines d'euros par an. Il atteste seulement que telle personne est identifiée comme le redevable de la taxe foncière pour une parcelle donnée. Et cette règle vaut autant à Paris que dans n'importe quelle ville ou village français.
"J’ai contacté ma voisine en essayant d’être la plus diplomate possible." Juliette propose deux options à sa voisine : la première consiste à lui restituer purement et simplement les 15m2, la seconde à régulariser la situation en l'état. "Je lui ai dit que j'étais d'accord pour modifier le cadastre, à condition qu'elle me rembourse les impôts fonciers et les charges de copropriété que je paye pour rien depuis que j'ai acheté. Ça n'a pas fonctionné."
Elle engage alors une avocate spécialisée en droit immobilier, "mais la médiation a aussi échoué", explique la jeune femme, qui ne pensait pas que ce serait si complexe. Il faut dire qu'à plus de 11 000 euros le mètre carré en moyenne dans ce quartier, l'enjeu dépasse les 165 000 euros.
En novembre 2022, deux ans après le début de la procédure, elle a déjà déboursé 2500 euros en frais d’avocat. Et l'affaire est toujours en cours… Aujourd'hui, Juliette est pressée de voir cette situation trouver une issue. Car pendant que la justice fait son œuvre, elle continue de payer les charges et taxes foncières sur les 68m2. "En fait, il n'y a pas de problème si je ne récupère pas les 15m2, mais j'aimerais au moins récupérer les impôts fonciers que j'ai payés dessus, ainsi que les charges de copropriété. Et régulariser une bonne fois pour toutes ce cadastre", conclut Juliette.
Le cadastre est consultable gratuitement
Le plan cadastral d'une commune est découpé en plusieurs sections cadastrales afin d'en faciliter la lecture. Il est consultable gratuitement en ligne par tous, propriétaires ou non.
Tous sont regroupés sur un plan géant formé de carrés et de formes dignes d’un cours de géométrie niveau collège : le fameux cadastre. Le détail des parcelles est consultable, dans votre mairie ou via votre syndicat de copropriété. Ce graphique identifie toutes les propriétés situées dans chaque commune, détermine les emprises au sol et la taille de chaque partie. Et ça, quand vous investissez dans l’immobilier, c’est à regarder de près. 9 fois sur 10, vérifier le cadastre ne représente qu’une formalité. Mais parfois, on y trouve des surprises. Et mieux vaut être au courant avant d’acheter.
Quand le cadastre raconte n’importe quoi…
« J’ai acheté un appartement dans le 10e arrondissement de Paris au printemps 2019, témoigne Juliette. Avant de vendre, l’ancien propriétaire a fait mesurer son bien par un expert. Le géomètre a tiqué. Avec ses appareils, il tombait sur 53m2 alors que, selon le cadastre, l’appartement faisait 68m2. » Comment 15m2 ont-ils pu s’évaporer, comme ça, dans la nature ? « L’appartement est divisé en lots, répond-elle. Ce sont d’anciennes chambres de bonnes, qui ont été regroupées. À un moment, il y a eu un loupé. En théorie, une de ces pièces nous appartient, mais dans la pratique, elle est chez la voisine. »
Modifier un plan cadastral, ce n’est pas si simple
Modifier un plan cadastral, ce n’est pas si simple. En matière immobilière, il existe déjà ce qu’on appelle une prescription trentenaire. Traduction : si vous occupez un terrain pendant au moins 30 ans sans réclamation d’un tiers, le bien vous appartient. « Mais dans mon cas, cela ne faisait que 15 ans, ajoute Juliette. J’ai donc contacté ma voisine en essayant d’être la plus diplomate possible. Ça n'a pas fonctionné. J’ai ensuite engagé une avocate spécialisée en droit immobilier, mais la médiation a échoué. » Au bout du compte, Juliette a déboursé 2500€ en frais d’avocat pour tenter de régler cette affaire, qui est toujours en cours…
La difficulté est que même si le cadastre vous donne raison, il n’est pas dit que vous puissiez récupérer votre bien pour autant. Le plan ne constitue pas un titre de propriété, il n’a aucune valeur juridique.
Il atteste seulement que telle personne est identifiée comme le redevable de la taxe foncière pour une parcelle donnée.
Les décisions d’un tribunal ne sont donc pas automatiques et ne suivent pas toujours le plan. Pendant que la justice fait son œuvre, vous devez toujours payer les charges et les taxes foncières qu’on vous demande.
Moralité : vérifiez le plan cadastral avant d'acheter un appartement
Dans neuf cas sur dix, le cadastre ne pose aucun souci. Mais quand il y a un problème, il peut être très long et coûteux de le régler. Étudier tous les documents avant de s'engager est essentiel. Cela prend du temps, mais permet surtout de se prémunir et de limiter les risques de se retrouver dans la situation de Juliette.
Et si vous pouviez devenir propriétaire sans renoncer à vos critères ?
On devrait tous être libre d'acheter un bien qui nous correspond vraiment. En ajoutant jusqu’à 100 000 euros d'apport à votre budget, Virgil vous permet de devenir propriétaire du bien qui vous ressemble. Et vous accompagne à toutes les étapes, des recherches jusqu'à la remise des clés. Chambre d’enfant, rooftop, ou quartier préféré : plus besoin de choisir, devenez propriétaire sans renoncer à l'essentiel.
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