Peut-on annuler une promesse ou un compromis de vente ?

Vous avez signé un compromis de vente ou une promesse de vente ? Vous pouvez vous désengager, mais à des conditions strictes…

Votre achat immobilier est précédé d’un avant-contrat. En signant une promesse de vente, vous vous laissez la possibilité de ne pas acheter, mais vous paierez une indemnité d’immobilisation au vendeur (entre 5 et 10% du prix de vente du bien !). Quant au compromis de vente, le vendeur pourra vous demander des dommages et intérêts si vous revenez sur votre engagement. Dans tous les cas, vous risquez de perdre gros !

Il existe heureusement deux portes de sortie pour annuler une promesse ou un compromis de vente sans perdre d’argent : le délai de rétractation et les conditions suspensives.

Vous avez 10 jours pour vous rétracter

Vous pouvez annuler une promesse ou un compromis de vente sans pénalités dans les 10 jours de la signature. Attention, le délai est court ! Pour annuler valablement votre engagement, veillez à respecter ce délai : il court à compter du lendemain de la notification de l’avant-contrat (quand l’acte vous est remis en main propre ou quand vous le recevez par courrier). Veillez également à envoyer votre courrier de rétractation par recommandé AR, pour prouver le respect du délai de 10 jours.

Comment rédiger le courrier de rétractation ?

Mentionnez clairement votre volonté de vous rétracter. Vous n’avez pas besoin de justifier les raisons de votre refus d’acheter. Vous devez envoyer votre lettre par recommandé AR ou la faire notifier par huissier : la date faisant foi, cela permet de prouver que vous avez respecté le délai de rétractation légal. Pour plus de précautions, n’hésitez pas à solliciter votre notaire. 

Vous pouvez refuser d’acheter si une condition suspensive n’est pas réalisée

Une fois le délai de rétractation passé, vous êtes engagé à acheter, sous peine de devoir payer des indemnités importantes au vendeur. Mais une 2ème porte de sortie existe : vous pouvez refuser d’acheter si une condition suspensive n’est pas remplie.

Concrètement, ces clauses suspensives sont précisées dans l’avant-contrat. Par exemple, vous vous engagez à acheter à condition d’obtenir un prêt immobilier ou un permis de construire. Si la condition n’est pas réalisée (la banque vous refuse le prêt, la mairie vous refuse le permis de construire…), vous êtes libre de ne pas acheter : vous ne payez pas d’indemnités.

Comment invoquer la non-réalisation d’une condition suspensive ?

Vous devez prouver que vous avez fait toutes les démarches, et qu’elles se sont soldées par un échec. Les modalités de cette "preuve" sont définies dès la rédaction des conditions suspensives ; elles peuvent être particulièrement contraignantes dans le cas d'un refus de financement (nous détaillons ce cas particulier dans cet article).

Nous vous recommandons de faire appel à un notaire au moment de signer l’avant-contrat : il s’assure que les conditions suspensives sont parfaitement rédigées, vous êtes sécurisé ! Le notaire, en outre, conserve les sommes versées au titre de l’indemnité d’immobilisation ou du dépôt de garantie. Si une condition suspensive n’est pas réalisée, vous lui transmettez une preuve (refus de prêt, refus de permis de construire…) : vous récupérez les sommes consignées sans délai.