27/4/2023
Paris, le 27 avril 2023. La baisse des prix de l’immobilier parisien commence à se faire sentir. Pourtant, le pouvoir d’achat immobilier des primo-accédants n’a jamais été aussi faible : pour acheter à Paris, il faut un salaire brut annuel moyen de 97 490€, sans compter l’apport de 10% qui est devenu impératif, dans des conditions d’octroi de crédits de plus en plus complexes. Virgil propose la première édition de son Baromètre 40m2, qui mesure l’évolution du pouvoir d’achat immobilier depuis 20 ans à Paris et région parisienne.
En 20 ans, le pouvoir d’achat immobilier a diminué de moitié à Paris
Revenons 20 ans en arrière : pour une surface de 40m2, un primo-accédant devait gagner en moyenne 42 047€ par an pour acheter à Paris intra-muros. En 2002, les arrondissements de Paris les moins chers à l’achat de ce type de bien étaient : le 19ème (30 505€ brut annuel), le 18ème et 20ème (32 153€ brut annuel), le 10ème (34 862€ brut annuel) et le 11ème (38 278€ brut annuel).
Paris et ces arrondissements sont-ils toujours intéressants pour un achat aujourd’hui ? En 2022, il faut gagner en moyenne 97 490€ brut annuel pour acquérir un 40m2 dans la capitale, sans compter un apport à hauteur de 10% du prix du bien, qui est devenu impératif. Dans la fourchette basse du baromètre, les arrondissements d’il y a 20 ans restent toujours attractifs et permettent de devenir propriétaire avec un salaire brut annuel entre 81 598€ pour le 19ème arrondissement, 83 178€ brut annuel pour le 20ème, ou 88 103€ brut annuel pour le 18ème et le 13ème arrondissement de Paris.
Des salaires qui ne suivent pas, des prix au mètre carré encore trop élevés malgré la tendance baissière, et des taux d’intérêt qui remontent : quelque chose est cassé dans la dynamique de l’accession à la propriété.
Hausse des prix de l’immobilier et baisse des taux d’intérêt depuis 20 ans : l’équation irréconciliable pour le pouvoir d’achat immobilier des Parisiens ?
Sur les 20 ans dernières années, les taux ont globalement baissé ce qui a permis aux ménages d'augmenter leur pouvoir d'achat immobilier. Mais en réalité, les prix de l’immobilier ayant connu des progressions phénoménales (+194% en moyenne pour Paris, +160% pour la Petite Couronne et +114% pour la Grande Couronne), les gains liés à la baisse des taux ont totalement été effacés, mettant en péril le pouvoir d'achat immobilier des Parisiens.
“Ce pour quoi nous nous battons, avec Virgil, c’est redonner aux Parisiens le pouvoir d’habiter Paris, d’être chez eux, vraiment chez eux. On ne veut pas se résoudre à une situation ubuesque dans laquelle on ne peut devenir propriétaire qu’à condition de gagner des salaires mirobolants. Quelque chose est cassé dans la dynamique d’accession à la propriété. Nous ne pouvons nous résoudre à ce que Paris devienne une ville-musée, une ville-bureau ou une ville d’hébergements de luxe. C’est aux Parisiens qu’il revient d’habiter Paris ! C’est pour cette raison qu’on les accompagne en co-investissant dans l’achat de leur résidence principale.” expliquent Keyvan et Saskia en soulignant la mission de Virgil.
La Grande Couronne : une attractivité nouvelle?
Dès 2002, la Grande Couronne se distinguait par rapport à Paris et sa Petite Couronne, restant la zone la plus propice où investir en région parisienne pendant 15 ans. Il y a 20 ans, il fallait un salaire brut annuel moyen à hauteur de 19 080€ pour y acheter un bien de 40m2.
Cette zone a été la partie de la région parisienne la plus attractive pour un achat par rapport au salaire annuel brut. On observe en revanche un bond du prix au m2 entre 2002 et 2007 dans cette zone (+83%) : ainsi en 2007, il fallait gagner 35 319€ pour y devenir propriétaire d’un 40m2.
Aujourd’hui, la tendance s’est renversée, et un futur acquéreur gagnant 32 249€ par an pourra s’acheter un 40m2 en Grande Couronne. Toutefois, le baromètre constate que la Grande Couronne enregistre une croissance importante des prix de l’immobilier depuis 2017, de 3%. Rattrapage logique dû aux prix mirobolants de Paris et la Petite Couronne? Oui, mais toujours au détriment des Parisiens qui doivent continuer de s’éloigner un peu plus du centre pour acheter leur résidence principale.
Méthodologie :
Afin de parvenir à ce baromètre, Virgil s’est basé sur les Prix immobiliers délivrés par Paris Notaires Services en région parisienne et par arrondissement. Concernant les taux d’intérêts, Virgil se réfère à l’Observatoire du Crédit Logement pour l’année 2002 et du Guideducrédit.com pour les années 2007, 2012, 2017 et 2022. Les frais d’agence sont de 4,5% de la transaction, les frais de notaire de 7,6%, les frais garantie de 0,6% et un crédit immobilier modélisé sur 25 ans (300 mois) avec une capacité d’endettement à 33%.
À propos de Virgil
Virgil rétablit l'égalité face à l'accès à la propriété pour les jeunes actifs, en leur permettant de sortir du piège locatif grâce à un modèle inédit d'apport en capital et d'accompagnement. La société, financée par des acteurs de premier plan – les fonds Alven, LocalGlobe, Evolem et Global Founders Capital –a, depuis son lancement fin 2019, financé 50 millions d’euros d’immobilier parisien et accompagné 10 000 personnes dans leur projet. Ses fondateurs, Keyvan Nilforoushan et Saskia Fiszel, combinent l’expérience immobilière et l’expertise Fintech pour proposer une approche révolutionnaire du marché. Ils ont auparavant lancé et développé dans toute l'Europe les sociétés onefinestay (vendue 150 M€) et NextStage (plus de 7 Milliards sous gestion).
Pour en savoir plus : wearevirgil.com