Les dommages collatéraux de l’achat comptant

Rares sont les acquéreurs qui font appel à leurs seules économies pour régler le prix d’achat du logement. Si vous en faites partie, voici les quelques coûts cachés qu'il vaut mieux anticiper.

Renseignez-vous sur la plus-value en cas de cession d’actions qui, sans abattement, pourrait vous contraindre à vous acquitter d’un prélèvement forfaitaire au taux de 12,8 %. 

De même, vider son assurance vie avant 8 ans peut provoquer des surcoûts imprévus, avec une imposition des dividendes jusqu’à 35 % pour les produits afférents à des versements effectués avant le 27 septembre 2017 :

Pour ne pas impacter aveuglément votre tranche d’imposition, une visite à votre banquier s’impose donc.

Les coûts cachés de l’emprunt

Emprunter reste la solution privilégiée par la plupart des acquéreurs. Les taux d’intérêts, toujours avantageux en 2020, ne doivent pas occulter des frais annexes. Retenez que plus la durée du prêt sera longue, plus il sera coûteux, et que plus vous empruntez âgé, moins votre taux d’intérêt sera intéressant. 

N’oubliez pas d’y ajouter:

Enfin, pour obtenir un meilleur taux d’intérêt, pensez à faire jouer la concurrence et n’hésitez pas à vous adresser à un courtier. Ses honoraires seront largement compensés par le taux réduit proposé et des frais bancaires négociés. 

Prenez en compte les travaux

Ne négligez pas de prendre en compte l’état du bien dans votre plan de financement. Nombre d’agents immobiliers répandent l’idée qu’une rénovation se situe autour de 1000 euros du mètre carré, provoquant nombre de désarrois financiers, non au moment de l’achat, mais de la phase de rénovation.

En réalité, si un simple rafraîchissement réalisé par vos soins peut être estimé à 500 euros du mètre carré, une rénovation intégrale avec refonte des réseaux, sous la houlette d’un professionnel de l’aménagement qui assurera le suivi de chantier, se chiffrera autour de 2000 euros/m² à Paris et Couronne. Veillez donc à emprunter suffisamment au moment de l’achat.  

Une rénovation intégrale sous la houlette d’un professionnel se chiffre autour de 2000 euros/m²

Le neuf n’est pas sans frais

Il est une idée répandue qu’un achat sur plan (on dit aussi en VEFA) réduit le coût final, grâce à une limitation des frais de notaires et l'absence de travaux à réaliser par le propriétaire.

Notez cependant que la plupart des modifications de plan que vous demanderez au promoteur seront très onéreuses. Il pourrait vous en coûter pas moins de 2000 euros pour passer d’une baignoire à une douche ou simplement changer l’emplacement des toilettes. De même, tout changement de finition hors catalogue du promoteur entraînera des surcoûts.

Notez encore que la cuisine est rarement aménagée dans un appartement sur plan. Vous devrez donc ajouter le prix d’une cuisine intégrée à la gestion de travaux bien malgré vous.

N’oubliez pas impôts et charges

La taxe foncière

Une fois propriétaire, il vous faudra également vous acquitter chaque année de la taxe foncière auprès du Trésor public. Celle-ci est calculée à partir de la valeur locative du bien et d’un pourcentage d’imposition propre à la commune. Si Paris est taxé à 13,05 % et Neuilly à 13,5 %, la taxe communale flambe à 21,32 % à Issy-les-Moulineaux par exemple.

Les charges de copropriété

Vous devrez également faire face aux charges de copropriété si le bien est dans un immeuble. N’oubliez pas de consulter les derniers PV d’assemblée générale et de demander au syndic de copropriété si des travaux sont prévus. Travaux de ravalement de façade, de parties communes ou pose d’un ascenseur, peuvent vous entraîner bien malgré vous dans de lourdes dépenses.

Attention aux vices cachés

Amiante, plomb ou termites, ces vices peuvent peser lourdement sur la facture s’ils n’ont pas été pris en compte au moment de l’achat. C’est l’une des raisons pour laquelle tout acquéreur doit passer au crible les diagnostics obligatoires qui mettent en exergue ces désordres et vous protègent. Ils vous aideront à faire le point sur les frais à anticiper et à négocier une remise sur le prix du logement.

Un vice caché qui peut coûter très cher...

Il demeure cependant un vice qui passe encore au travers des diagnostics, il s’agit de l’humidité ! 50 % des logements français en seraient pourtant atteints, mais lorsque le bien a été refait à neuf avant la vente, il est très difficile de le détecter. Soyez vigilants lors de la visite et, au moindre doute, louez les services d’un expert humidité avant l’achat pour éviter des frais ultérieurs qui pourraient se chiffrer en milliers d’euros. 

Achat d’un parking : notez que les frais de notaire peuvent atteindre 20 % pour un achat de moins de 20 000 euros dans l’ancien !