Virgil ajoute jusqu’à 100 000 euros d’apport pour compléter votre financement. Prêt à découvrir ce que vous pourriez acheter avec nous ?
L’achat immobilier est souvent le projet d’une vie. Entre la recherche du bien idéal, la négociation du prix et le montage du dossier de financement, on en oublierait presque un détail capital : le montant de votre apport, et comment faire fructifier celui-ci dans les mois précédant l’achat.
Que vous soyez en phase de recherche active ou en attente de la signature chez le notaire, une somme conséquente dort probablement sur votre compte courant ou sur un livret. Or, dans un contexte d'inflation positive, laisser dormir son argent n'est pas idéal, car il vous fait perdre du pouvoir d’achat.
Voici comment optimiser votre épargne qui doit servir d’apport personnel le jour où vous aurez trouvé le bien immobilier de vos rêves. Car cette épargne peut travailler pour vous, évidemment sans prendre de risque, tout en gardant vos fonds disponibles pour le jour J.
Pourquoi ne faut-il jamais laisser son apport sur un compte courant ?
C'est une erreur fondamentale mais malheureusement fréquente. Par peur de bloquer les fonds, par flemme ou par "phobie administrative", de nombreux futurs acquéreurs laissent plusieurs dizaines de milliers d'euros sur un compte courant qui ne rapporte rien (0%).
Pire, avec l'inflation, votre pouvoir d'achat diminue.
Prenons un exemple simple : vous disposez de 50 000 € d'apport. Placés à 3% ou 3,5% pendant les 6 à 12 mois de votre recherche immobilière, c'est entre 750 € et 1 750 € d'intérêts bruts générés.
De quoi payer une bonne partie des frais de déménagement ou s'offrir de l'électroménager neuf, non ?
Le cahier des charges du placement immobilier
Avant de foncer sur le premier produit d’investissement venu, définissons le cahier des charges pour cette épargne, destinée à un objectif très particulier et bien identifié en amont. L'argent de votre apport doit respecter trois critères stricts :
- Sécurité absolue (Capital Garanti) : Hors de question de placer votre apport en Bourse, où les rendements peuvent être très élevés, mais où le risque de perte en capital est réel. Vous devez récupérer 100% de votre mise de départ, quelles que soient les fluctuations de marché.
- Liquidité (Disponibilité) : Si vous trouvez la perle rare demain, vous devez pouvoir débloquer les fonds pour le virement au notaire sous 48 à 72 heures (même si dans la réalité, il s’écoule plusieurs semaines ou même plusieurs mois entre une offre d’achat qui est acceptée et le virement définitif des fonds au compte séquestre chez le notaire).
- Rendement : Il doit être le plus élevé possible pour contrer l'inflation, une fois que les deux premières conditions ont été respectées.
Les 4 meilleures options pour faire fructifier votre apport
1. Les livrets réglementés (Le socle de base)
C'est le B.A.-BA. Si vos plafonds ne sont pas atteints, commencez par saturer :
- Le Livret A (Plafond : 22 950 €)
- Le LDDS (Plafond : 12 000 €)
Avantage : Les intérêts versés sur ces livrets réglementés ne sont pas imposables, et les dépôts sont en totale sécurité et disponibles immédiatement sur demande.
Inconvénient : Les plafonds sont vite atteints.
2. Les livrets boostés (Pour le surplus de liquidités)
Une fois les livrets réglementés pleins, le super livret bancaire rémunéré (comme le Livret Cashbee) constitue une solution pertinente.
Contrairement aux banques traditionnelles qui offrent des taux proches de zéro sur leurs livrets classiques, les super livrets bancaires proposent des taux boostés, souvent sans plafond de versement.
- Pourquoi c'est adapté à des projets immobiliers ? L'argent reste disponible à tout moment. Vous pouvez retirer les fonds via un simple virement vers votre compte courant juste avant l'appel de fonds du notaire.
3. Le Compte à Terme (Si votre date d'achat est connue)
Vous achetez en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ou vous avez signé un compromis avec une date de signature lointaine ? Vous savez donc exactement quand vous aurez besoin de l'argent, et notamment que vous n’en avez pas besoin pendant plusieurs mois.
Le Compte à Terme (CAT) devient alors une arme redoutable.
- Le principe : Vous prêtez votre argent à la banque pour une durée fixée à l'avance (6 mois, 12 mois...).
- La contrepartie : En échange de ce blocage des fonds, la banque vous offre un taux d'intérêt garanti et connu à l'avance, souvent supérieur à celui qu’elle verse sur son livret classique.
- Risque : Aucun, la garantie des dépôts s’applique aussi sur ces dépôts à terme jusqu'à 100 000 € par établissement.
4. Le Fonds Euros en Assurance Vie
C'est l'option qu'on oublie souvent pour le court/moyen terme, à tort ! Le fonds euros est le support sécurisé, à capital garanti, des contrats d'assurance vie.
De nombreux assureurs proposent actuellement des bonus de rendement exceptionnels sur la collecte (les nouveaux versements), permettant d'atteindre des performances très compétitives, parfois supérieures à 4 % par an.
Pour que cette opération soit rentable sur une durée courte (ex: 12-18 mois), il est pertinent de choisir un contrat sans frais d'entrée, ni frais de versement et où les rachats s’exécutent en quelques jours, en cas de besoin des liquidités (comme Netissima, le fonds Euro boosté à capital garanti).
- Attention : Même si l'assurance vie est fiscalement avantageuse après 8 ans, en cas de rachat partiel avant, les plus-values éventuelles sont taxées (Flat Tax de 30 %). Le capital reste disponible (rachat sous quelques jours).
Quelle stratégie adopter selon votre calendrier ?
Plutôt que de tout miser sur un seul support, la solution idéale est souvent de ventiler votre apport selon la visibilité que vous avez sur votre date d'achat.
1. Horizon court (moins de 3 mois) ou incertain
Vous êtes en visite active et le coup de cœur peut arriver demain, ou votre offre a déjà été acceptée ? Privilégiez la liquidité absolue.
Priorité : Placez sur un Super Livret pour ne pas laisser dormir votre épargne.
Objectif : Pouvoir faire le virement au notaire en 24 à 72 heures sans aucune pénalité.
2. Horizon moyen (6 à 12 mois)
Vous avez signé un long compromis ou vous achetez dans le neuf (VEFA) ? Vous connaissez votre échéance.
Priorité : Une combinaison de Compte à Terme (CAT) et, si votre échéance finale dépasse les 12 à 24 mois, le fonds en euros.
Pourquoi ? Vous sécurisez un taux garanti sur la période exacte dictée par l’échéancier de vos paiements.
Et si vous pouviez compter sur un apport en plus ?
Vous aimeriez devenir propriétaire, mais votre banquier est formel : même en empruntant au maximum de vos capacités, sans apport plus conséquent, les biens dont vous rêvez sont hors de portée. C’est sans doute que votre banquier ne connaît pas Virgil. Nous complétons votre apport jusqu'à 100 000€ en achetant à vos côtés : ce n'est pas un prêt, c'est du capital immobilier, et cela va tout changer pour votre projet.
