Acheter dans le neuf ou l’ancien : quel choix pour vous ?

Se lancer dans un projet immobilier est une grande étape dans la vie. Parmi les premières questions qui surgissent : faut-il acheter dans le neuf ou l’ancien ? Cette décision détermine non seulement le style de votre futur logement, mais aussi ses coûts, sa localisation et sa valeur à long terme. Décryptons ensemble les points essentiels pour vous aider à faire le bon choix !

Neuf ou ancien : comparaison des coûts d’achat

Avant de se projeter dans un logement, mieux vaut comprendre ce que coûte réellement un achat immobilier. Le prix affiché n’est en effet que la première pièce du puzzle…

Le coût d’acquisition : frais de notaire et prix au m²

Vous vous demandez s’il vaut mieux acheter dans le neuf ou l’ancien ? Vous devez d’abord comparer les frais liés à l’acquisition :

• Dans l’immobilier neuf, les frais de notaire sont généralement autour de 2,50 à 3 % du prix de vente.
• Dans l’ancien, ils grimpent à environ 7,50 à 8 %, sachant que depuis le vote de la loi de finances pour 2005, les départements ont été autorisés à augmenter les droits de mutation de 0,5 points. Ces frais de notaire dans l'ancien sont à anticiper sérieusement dans votre budget avant de vous lancer.

À cela s’ajoute une différence de prix au m² : le neuf est souvent plus cher à l’achat, car il intègre des normes modernes de construction .En revanche, l’ancien peut sembler plus abordable à première vue, notamment parce qu’il est plus largement disponible, y compris dans les centres-villes.
À Paris, par exemple, l’immobilier neuf est non seulement rare, mais aussi nettement plus cher que l’ancien au mètre carré, du fait de son extrême rareté et des normes de construction récentes qu’il intègre.

Les explications derrière le prix : TVA et qualité des matériaux

Le neuf est soumis à une TVA de 20 %, inclue dans le prix final. Cela peut sembler pénalisant, mais il ne faut pas oublier que ce type de bien répond à des normes énergétiques strictes (RT2012, RE2020). Ces logements sont mieux isolés, mieux équipés et souvent plus économes en charges.

Dans l’ancien, les biens ont déjà été transmis une ou plusieurs fois, et les droits de mutation sont plus élevés. Le prix peut sembler alléchant, mais il faut anticiper des travaux de rénovation parfois coûteux !

Critères de choix : charme, localisation et budget

Le prix ne fait pas tout ! Vos envies, votre mode de vie et vos priorités entrent aussi en jeu. Le choix entre acheter dans le neuf ou l’ancien repose donc sur une alchimie personnelle.

Le charme : un critère subjectif mais décisif

Il y a quelque chose d’unique dans l’ancien. Hauteur sous plafond, parquet, moulures, cheminées en marbre… Pour beaucoup, ces éléments font partie du rêve immobilier. Ils confèrent un cachet que l’on retrouve rarement dans le neuf, plus standardisé.

Mais attention, ce charme peut cacher des défauts d’isolation, une plomberie vieillissante ou une installation électrique à revoir. Dans le neuf, tout est aux normes, avec un confort immédiat, mais parfois un style plus impersonnel.

Bon à savoir : certains programmes neufs intègrent désormais des éléments esthétiques inspirés de l’ancien pour combler cette différence.

La localisation : quels avantages et inconvénients ?

L’ancien est souvent situé en cœur de ville, à proximité des commerces, transports, écoles... Si votre priorité est d’habiter un quartier vivant, central et déjà bien desservi, il y a de fortes chances que vous trouviez votre bonheur dans l’ancien.

Le neuf, en revanche, se développe souvent en périphérie ou dans des zones en développement, car les terrains disponibles en centre-ville sont rares. Cela peut signifier un cadre plus calme, plus vert… mais parfois aussi moins de vie de quartier à court terme.

À retenir : acheter dans le neuf ou l’ancien, c’est aussi choisir entre une proximité immédiate des services ou un pari sur le potentiel d’un quartier en devenir.

Le budget : un élément à ne pas sous-estimer

Si vous avez un budget serré, l’ancien peut sembler plus accessible. Mais attention à ne pas oublier certains coûts cachés :

• Les travaux éventuels à réaliser (rénovation, mise aux normes)
  
  
• Les charges de copropriété, parfois élevées dans les immeubles anciens
  
  
• L’absence de garanties constructeur
  
  

Le neuf, souvent plus cher à l’achat, offre certains avantages : des frais de notaire réduits, des charges plus faibles grâce à une meilleure performance énergétique, et des dispositifs d’aide à l’achat, notamment pour les primo-accédants.

Mais attention : parfois, un bien neuf, légèrement plus cher sur le papier, peut sembler plus rentable sur le long terme… mais ce n’est pas toujours le cas. Car un logement neuf, une fois occupé, devient de fait un bien ancien. Il peut alors subir une décote à la revente, surtout s’il a été acheté au prix fort dans une résidence neuve. Autrement dit, le neuf ne garantit pas une meilleure rentabilité. Tout dépend du marché local, du prix d’achat initial et de l’évolution du quartier.

MON BUDGET AVEC VIRGIL

Délais et charges au quotidien

Le quotidien dans un logement, neuf ou ancien, est très différent. Voici à quoi vous attendre !

Achat dans l'ancien

L'un des principaux avantages de l'achat d'un bien ancien est la rapidité de la transaction. En général, une fois le compromis de vente signé, vous pouvez emménager dans un délai de trois mois après avoir obtenu votre financement.

Des charges de copropriété potentiellement élevées

Cependant, les charges de copropriété dans un appartement ancien peuvent être plus élevées : 

• Entretien des parties communes : les immeubles anciens nécessitent souvent des travaux de maintenance plus fréquents, tels que la rénovation de la toiture, de la façade, de l’ascenseur…
• Équipements obsolètes : le chauffage, l'isolation ou la plomberie peuvent être moins efficaces, entraînant des coûts énergétiques plus élevés.
• Absence de normes récentes : les bâtiments anciens ne bénéficient pas des dernières normes en matière d'efficacité énergétique.

Travaux à prévoir

L'achat d'un bien ancien implique souvent des travaux de rénovation ou de mise aux normes :

• Mise à jour des installations électriques
• Amélioration de l'isolation thermique et phonique
• Rénovation des revêtements de sol et des murs
• Etc.

Liberté d'aménagement

En contrepartie, l'ancien offre une plus grande liberté en matière d'aménagement. Vous pouvez personnaliser votre logement selon vos goûts, en modifiant la distribution des pièces ou en choisissant des matériaux spécifiques.

Achat dans le neuf

L'achat d'un bien neuf, notamment en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), implique des délais plus longs. Après la signature du contrat de réservation, la livraison du logement peut prendre entre 12 et 24 mois. Ce délai permet de planifier sereinement votre projet, mais nécessite une bonne anticipation financière, notamment si vous devez continuer à payer un loyer en attendant la livraison !

Charges de copropriété réduites

Les appartements neufs bénéficient généralement de charges de copropriété moins élevées : 

• Les bâtiments neufs sont construits selon les dernières réglementations thermiques (comme la RE2020), garantissant une meilleure efficacité énergétique.
• L'utilisation de matériaux de qualité et d'équipements performants réduit les besoins en maintenance.
• Les premières années, aucun gros travaux n’est à prévoir, ce qui limite les charges exceptionnelles.

Avantages fiscaux

En plus des charges réduites, l'achat dans le neuf peut offrir des avantages fiscaux, tels que l'exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années suivant la livraison du bien.

Garanties : une protection renforcée dans le neuf

L'achat d'un bien neuf s'accompagne de plusieurs garanties légales, ce qui permet de profiter d’une meilleure protection :

• Garantie de parfait achèvement : elle couvre les problèmes au cours de l'année qui suit la fin du chantier.
• Garantie biennale : elle prend en charge les dysfonctionnements des équipements dissociables du bâtiment (volets, robinetterie...) pendant deux ans.
• Garantie décennale : elle couvre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination pendant dix ans.

Dans l'ancien, ces garanties ne s'appliquent pas. Vous bénéficiez uniquement de la garantie des vices cachés, qui peut être difficile à faire valoir. C’est pourquoi la réalisation de diagnostics est obligatoire avant la vente pour identifier d'éventuels problèmes.

À retenir : acheter dans le neuf permet de bénéficier de garanties légales utiles en cas de malfaçon, mais cela ne signifie pas forcément plus de tranquillité d’esprit. Retards de livraison, incertitudes liées à l’achat sur plan, difficultés d’aménagement… le neuf comporte aussi son lot de stress. À l’inverse, l’ancien nécessite souvent plus de vigilance sur l’état du bien et une anticipation des éventuels travaux, mais offre une vision plus concrète dès la visite.

Conclusion : choisir entre un achat neuf ou ancien

Alors, faut-il acheter dans le neuf ou l’ancien ? La réponse dépend de vos priorités, de votre situation financière, de vos envies de confort, mais aussi votre horizon de vie :

• Vous cherchez un bien disponible rapidement, au cœur d’un quartier animé, avec du cachet ? L’ancien vous tend les bras.
• Vous préférez un logement sans travaux, avec des charges maîtrisées et des garanties solides ? Le neuf est une option à considérer sérieusement.

Dans tous les cas, acheter dans le neuf ou l’ancien est une décision personnelle. Chez Virgil, nous croyons que chaque projet immobilier est une aventure unique et que votre choix doit s’appuyer sur des faits concrets, pas des idées reçues !