Acheter dans le neuf ou dans l’ancien : ce qu'il faut savoir pour bien choisir

Entre le neuf et l’ancien, votre cœur balance ? Chacune de ces options a ses avantages spécifiques, comme ses limites. Décryptage.

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Sommaire

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Avant toute chose, un éclaircissement juridique s’impose 

Juridiquement, un bien neuf est un bien construit depuis 5 ans maximum et n’ayant jamais été habité. Cette appellation peut aussi concerner les biens qui ne sont pas encore construits ou qui sont en cours de construction (c’est ce que l’on appelle l’achat en VEFA). Un bien dit « ancien » est quant à lui sorti de terre depuis plus de 5 ans et/ou a déjà fait l’objet d’une opération de « mutation » (c’est-à-dire une vente, une succession, ou une donation par exemple).

À l'achat, un projet dans l'ancien reste généralement moins cher que le neuf 

Premier élément de comparaison, et non des moindres : le coût à l’achat. D’un côté, des frais de notaire plus élevés dans l’ancien : de l’autre, un prix au m2 plus élevé dans le neuf. Verdict ?

Malgré des frais de notaire plus élevés dans l’ancien...

Un premier bon point pour le neuf : les frais de notaire sont beaucoup moins élevés que dans l’ancien ! 7 à 8 % du prix de vente dans l’ancien… contre 2 à 3 % dans le neuf !

Le saviez-vous ?

On imagine souvent que les frais de notaire correspondent à la somme que le notaire empoche. La réalité est toute autre puisque les honoraires du notaire sont plutôt de l’ordre de 1 % du prix de vente. La majorité des frais de notaire correspondent en fait à des sommes collectées pour le compte de l’Etat et des collectivités locales. La différence des frais de notaire dans l’ancien et le neuf se joue précisément sur ce point. Le montant des droits de mutation tourne entre 5 et 6 % du prix du bien dans l’ancien alors qu’ils sont à moins de 1 % dans le neuf.

… Le neuf reste en moyenne beaucoup plus onéreux

La différence est significative entre le neuf et l’ancien, puisque le prix au mètre carré dans le neuf est en moyenne 30 % plus élevé que dans l’ancien (Source : Baromètre SeLoger, 2019).

Une nuance est naturellement à apporter en fonction de l’emplacement du bien : selon les communes, l’écart de prix entre neuf et ancien peut être moins prononcé.

Comment cette différence de prix s’explique-t-elle ?  

  • Une TVA immobilière à 20 % la plupart du temps (un taux réduit à 5,5 % est possible dans certains cas). Cette TVA n’existe pas pour l’achat d’un bien ancien.
  • Le coût des modifications de plan demandées au promoteur, pour les logements neufs.
  • La qualité des matériaux et équipements, puisque les constructions neuves respectent les dernières normes en matière de réglementation environnementale.

Lire aussi : Acheter dans l’ancien ou dans le neuf : comparaison des prix et des coûts

Charme de l'ancien vs. confort du neuf

Sur ce point, tout est une question de goût et de sens du confort !

Si pour certains, le cachet de l’ancien est irremplaçable, la qualité des prestations du neuf fait mouche pour d’autres :

  • Dans le neuf, les logements sont fonctionnels, lumineux, respectent les normes actuelles en matière d’isolation, de standards PMR, etc.
  • Dans l’ancien, c’est plus le coup de cœur qui parlera : vieilles pierres, moulures, cheminée, architecture locale typique, etc. Le revers de la médaille : la distribution des pièces est souvent peu optimale, l’isolation pas terrible, etc.

La localisation : un bon point pour l'ancien

Pour ce qui est du choix de l’emplacement, la balle est clairement dans le camp de l’ancien : 

  • Les programmes immobiliers neufs se situent rarement en centre-ville. On les retrouve plutôt en périphérie des villes, où il est plus facile de trouver des terrains à bâtir. Vigilance donc sur l’accès à votre boulot, aux commerces de proximité, aux écoles, etc. 
  • Dans l’ancien, le choix de la localisation est beaucoup plus large et l’achat d’un bien en centre-ville est une option plus facilement envisageable. De fait, si vous voulez acheter à Paris intra-muros, l’ancien est généralement la seule option !

Lire aussi : Quels sont les signes précurseurs d’un quartier en hausse ?

Des délais plus courts dans l'ancien

Le calendrier de l’achat dans le neuf et celui dans l’ancien ne sont pas les mêmes :

  • Dans l’ancien : premier bon point, vous pouvez visiter le bien physiquement. Ensuite, entre la signature du compromis de vente et la remise des clés, il faut compter entre 3 et 4 mois.
  • Dans le neuf : la plupart du temps, les biens ne peuvent pas être visités avant la vente puisqu’ils sont réservés avant même que la construction ait commencé. Pas forcément évident pour se projeter… Avant de pouvoir prendre possession des lieux, il faudra s’armer de patience puisque le délai moyen entre la réservation du bien et sa livraison est compris entre 18 et 24 mois.

Moins de charges dans le neuf

Acheter un appartement ou une maison neuve, c’est aussi l’assurance de faire de précieuses économies dans vos charges courantes :

  • Sauf accident, pas de travaux à prévoir à court et moyen terme. Concrètement : pas d’enveloppe travaux à mettre de côté dans l’immédiat, et des charges de copropriété moins importantes que dans l’ancien.
  • Les factures énergétiques sont beaucoup plus légères que dans l’ancien.
  • Une exonération de taxe foncière temporaire est peut-être possible : pour les communes ayant voté cette aide, les logements neufs peuvent être exonérés de taxe foncière pendant 2 ans (si vous en faites la demande).

Pas les mêmes garanties dans le neuf et dans l'ancien

Acheter un bien immobilier ancien ou neuf n’offre pas le même niveau de garantie :

  • Dans l’ancien : l’état du logement est détaillé dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Il est impératif d’éplucher ce document pour acheter le bien en toute connaissance de cause et éviter les éventuelles mauvaises surprises. Si vous repérez un défaut après la vente, vous n’aurez aucun recours possible contre le vendeur s’il en était fait mention dans le DDT. 
  • Dans le neuf : de nombreuses garanties et assurances protègent l’achat d’un bien neuf (garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement, garantie décennale, etc.). Il est bien sûr toujours possible que ces assurances aient leur trou dans la raquette, mais elles offrent un degré de protection incomparable par rapport à un achat dans l’ancien.

Ce qu’il faut retenir :

  • D’abord, une question de coûts ! Un budget dans le neuf ne se calcule pas de la même façon qu’un budget pour de l’ancien. Systèmes d’aide, frais de notaire, prix moyen au m2, enveloppe travaux… On vous conseille la lecture de notre article sur le sujet.
  • Ensuite, une question de goût : à ma gauche, le charme et la localisation centrale de l’ancien ; à ma droite, la praticité et le confort du neuf. À vous de choisir !
  • Enfin, le parcours d’achat et le parcours notarial diffèrent fortement, avec une implication sur les délais d’une part (à la faveur de l'ancien) et du niveau de garantie de l’autre (à la faveur du neuf). 

Nous avons tenté de tout démêler dans cet article : à vous de faire votre choix.

Crédit photo : Guillaume Flandre


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