Compromis de vente ou promesse de vente ?

Compromis de vente et promesse de vente : avant de signer votre acte de vente, vous allez certainement signer un avant contrat. Alors, comment choisir ?

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Comme la promesse de vente, le compromis est un « avant-contrat » : il précède l’acte définitif de vente. Il n’est pas obligatoire de signer un compromis de vente, mais en pratique, l’acte définitif est quasiment toujours précédé d’un avant-contrat.

Il pourra s’agir d’un compromis ou d’une promesse de vente, deux formes relativement similaires dont il convient tout de même de bien comprendre les différences. 

Un avant-contrat pour verrouiller l'achat de votre appartement

Le compromis comme la promesse de vente servent principalement à bloquer le bien immobilier, le temps de réaliser les conditions suspensives (obtention d’un prêt immobilier notamment). C’est aussi l’occasion de purger l’éventuel droit de préemption de la mairie. Concrètement, les deux actes sont très similaires.

Ils reprennent tous les éléments essentiels de la transaction (prix, durée de validité, conditions suspensives…)

Et ils peuvent être passés sous forme authentique (présence d’un notaire) ou sous seing privé (l’acte “sous seing privé”, ou “sous signature privée”, est passé sans notaire, soit par l’intermédiaire d’un agent immobilier soit directement entre le vendeur et l’acheteur). 

Le compromis de vente vous engage plus que la promesse de vente

La principale différence réside dans l'engagement de l'acheteur. En signant une promesse de vente (« promesse unilatérale de vente »), seul le vendeur s’engage à vendre. Dans le compromis de vente (« promesse synallagmatique de vente»), le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur s’engage à acheter.

L'autre différence intervient au moment de l’expiration de la durée de validité de l’acte.

Vous décidez de ne pas acheter au terme de la promesse de vente ? Vous en avez le droit. Sachez néanmoins que vous paierez au vendeur une indemnité d’immobilisation.

Son montant est fixé dans l’acte : environ 10 % du prix de vente en moyenne. En pratique : le vendeur vous demande de verser 5 % au moment de la signature. Si vous n’achetez pas, vous perdrez ces 5 % mais il est rare que le vendeur engage des poursuites pour récupérer les 5 % restants. Si vous refusez d’acheter au terme du compromis de vente, en revanche, le vendeur peut engager des poursuites à votre encontre, demander la vente forcée ou des dommages et intérêts.

Solliciter un notaire n'est pas obligatoire mais fortement recommandé

Si l’intervention du notaire n’est pas obligatoire à ce stade, il est recommandé de vous rapprocher d’un notaire dès cette étape de votre projet. Il joue en effet un double rôle de rédacteur d’acte et de conseil : il veille à sécuriser vos droits en rédigeant les conditions suspensives conformément à vos intérêts, et il s’assure que le bien à acheter est conforme à vos attentes (pas de vice caché, absence de servitude…).

Sachez qu'à Paris, en général, les parties préfèrent la promesse au compromis de vente. 

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Compromis, promesse et acte de vente

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