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Vous avez repéré un appartement qui a un bon potentiel, à condition d'y effectuer quelques travaux. Mais êtes-vous sûr que vous avez le droit de les entreprendre, ou nécessitent-ils une autorisation formelle de la copropriété voire de la mairie ?
Il existe plusieurs niveaux de validation pour mener des travaux dans un appartement : aucun, le syndicat seulement, l’assemblée générale de la copropriété (dont les systèmes de vote varient d’un bâtiment à l’autre) et la mairie.
Dans tous les cas, il faut rester prudent et vous assurer que vos travaux respectent le règlement de la copropriété.
De l'importance d'obtenir les bonnes autorisations pour vos travaux
Le principe des travaux est assez simple : plus il y a de personnes qui peuvent voir ou vivre l’impact des travaux, plus il faut demander à une autorité haute. Si vous ne respectez pas les règles du jeu, vous risquez une mauvaise entente avec vos voisins, mais surtout de perdre beaucoup d’argent. L'autorité requise, qui n'aurait pas été consultée, peut réclamer que vous remettiez les lieux modifiés en leur état initial à vos frais et la mairie peut vous poursuivre pour responsabilité pénale pendant six ans après la date de fin des travaux, puis pendant dix ans pour responsabilité civile…
Dans un projet d'achat, cela peut être une condition suspensive
Dans le cas où vous n’avez pas encore acheté l’appartement et que votre décision dépend de la possibilité de mener de gros travaux, renseignez-vous sur le fonctionnement habituel de l'immeuble. Rendez visite dans un premier temps au gardien de l’immeuble pour lui demander ce qui a déjà été autorisé auparavant, puis échangez avec le président du syndicat dans un second temps. Ces échanges vous permettront non seulement de nouer une relation cordiale avec eux, mais aussi d’apprendre si la copropriété est flexible ou rigide par rapport aux chantiers. Quelle que soit l’issue de ces conversations, ajoutez l’obtention de l’accord de la copropriété comme condition suspensive à votre promesse de vente.
Les travaux qui ne demandent pas ou peu d'autorisations
Les travaux à l’intérieur de votre appartement
Commençons par les plus simples : les travaux qui peuvent être réalisés sans aucune autorisation, ou presque. Ces travaux concernent principalement l'intérieur de votre appartement et n’ont aucun impact sur la structure. La création d'un placard mural sur-mesure, le changement de portes ou la création de galandages pour portes-coulissantes ou encore la modification ou la suppression d'une cloison ou d’un mur non porteur.
Globalement, aucune autorisation n'est nécessaire tant qu'il s'agit de l'intérieur de votre appartement et que vous ne touchez pas aux murs porteurs.
Même chose pour les travaux qui servent à réparer un dommage qui nécessite une intervention urgente pour préserver le bâtiment, comme un dégât des eaux.
Les travaux sur les façades extérieures sans vis-à-vis
Pour les travaux qui ont un impact sur les façades extérieures, mais sans vis-à-vis, la simple autorisation du syndic de copropriété suffit. Il dispose d'un processus de validation plus rapide et plus simple que celui des copropriétés. On parle par exemple de la condamnation d'une fenêtre sur un courette aveugle ou le remplacement d'un vasistas par une fenêtre de toit plus moderne.
Les travaux qui touchent aux parties communes doivent être approuvés par la copropriété
On passe à l'échelon supérieur dès lors que les travaux ont un impact sur les parties communes. Dans ce cas, il convient de demander à la copropriété de donner son approbation. Cela se passe au cours de l'assemblée générale annuelle, et vous aurez sans doute l'occasion d'expliquer à toute l'assemblée de copropriétaires votre projet, avant que ces derniers ne votent pour ou contre.
Si vous souhaitez par exemple trouer ou abattre un mur porteur dans votre appartement, il faudra en passer par là.
Cela modifie la structure globale de l'immeuble, donc la copropriété doit donner son accord. Idem pour les travaux qui touchent au bâtiment.
Si vous êtes dans un immeuble au chauffage collectif, vous ne pourrez installer un poêle à bois dans votre appartement qu'avec l'autorisation de la copropriété. Les travaux qui touchent aux canalisations, au déplacement de conduite d'évacuation ou encore à l'installation d'un système de climatisation sont soumis aux mêmes règles.
C'est la même chose pour des travaux plus lourds, comme la transformation d'une chambre de bonne en terrasse sur le toit, la fermeture d'un balcon en véranda… ou tout simplement l'ajout de volets à vos fenêtres qui donnent sur la rue. Et pour ceux qui jouissent d'une cour intérieure ou d'un jardin au sein de la copropriété, n'engagez aucun travaux d'aménagement sans demander l'autorisation.
Quels travaux nécessitent une autorisation de la mairie ?
Une fois que vous avez l’autorisation de votre copropriété pour certains types de travaux, il peut encore rester une étape : la déclaration préalable de travaux auprès de la mairie.
Elle est exigée pour des travaux qui ne sont pas soumis à un permis de construire et peut être obligatoire pour l'agrandissement d'un bâtiment existant ou pour des travaux modifiant son aspect extérieur. L’objectif est de s'assurer que votre projet est conforme aux règles d’urbanisme.
La déclaration préalable est par exemple obligatoire en cas de modification de l'aspect extérieur de l'immeuble, comme la création ou la modification d'une porte ou d'une fenêtre ou le changement de volets (le type, la matière ou la couleur). Elle est aussi obligatoire quand vous souhaitez créer une surélévation ou la création d'une véranda par exemple.
Le délai d'instruction est en général d'un mois sauf dans les sites protégés ou aux abords des monuments historiques, ou le délai passe à deux mois. Pour vous aider, il existe des services qui donnent des conseils gratuitement : le Conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement (CAUE) et le Service de l'urbanisme de la commune où est situé le terrain.
Appuyez-vous sur des professionnels
Avant d’acheter un logement au sein duquel vous avez envie de faire des travaux, assurez-vous que vous pourrez effectivement les entreprendre, sans être bloqué par la copropriété et/ou la mairie.
Pour cela, demandez à un architecte ou autre professionnel qualifié du bâtiment de lister les postes qui nécessitent leur accord, ajoutez l’approbation de ces travaux par les autorités compétentes comme condition suspensive à votre promesse de vente.
Ensuite, reposez-vous sur le chef de projet de vos travaux pour gérer l’administratif.
Et si vous augmentiez votre budget travaux ?
Vous avez trouvé le bien parfait qui tient tout juste dans votre budget. Seulement voilà : il ne vous restera rien pour financer la rénovation dont votre futur chez vous aurait tant besoin. Tout change avec Virgil. Nous complétons votre apport en investissant jusqu’à 100 000 euros d’apport pour vous permettre de financer le bien de vos rêves sans sacrifier les travaux qui vont avec.
