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Vous rêvez de réaliser la plus-value du siècle ? Et si vous orientiez vos recherches vers des biens immobiliers marqués du sceau de l’arrêté de péril ? L’idée est d’acheter un logement à un prix très bas en raison du danger qu’il représente et d’y réaliser des travaux. Mais le rêve de se retrouver à la tête d’un joli patrimoine immobilier peut aussi se transformer en véritable cauchemar… Le jeu en vaut rarement la chandelle. Explications.
Arrêté de péril : un danger pour la sécurité des habitants et celle des passants
Tout d'abord, il convient de bien cerner ce qu'est un arrêté de péril.
Il s'agit d'un acte administratif pris par le maire lorsqu'un immeuble présente un danger en raison de son état. L'immeuble est considéré en péril si les murs, bâtiments ou édifices n'offrent plus de garanties de solidité. Il peut aussi s’agir de matières inflammables entreposées dans un immeuble collectif, créant des risques sérieux.
Nous parlons bien de l’écroulement potentiel d’un mur ou d’un plafond ! Il n’est pas question ici d’un peu d’humidité dans les murs ou de termites dans le grenier. C’est une procédure réservée aux dangers importants.
Si l’aventure vous tente, entourez-vous d’experts pour limiter les risques
Même frappé d’un arrêté de péril, un logement peut être acheté. Dans certains cas où de nombreux travaux sont à réaliser, c’est le jackpot ! Les vendeurs vont brader le prix et proposer une décote pouvant aller jusqu'à 80 %. Mais plus les travaux sont importants (et plus le prix est bradé), plus le risque est grand.
Il est crucial de bien se renseigner sur l’ampleur des dégâts avant de se lancer dans un investissement aussi risqué.
S'il s'agit d'un bien en copropriété, commencez par contacter le syndic de l’immeuble. Demandez-lui le carnet d’entretien et toutes les assemblées générales. Il faut également se renseigner auprès des services de la mairie pour obtenir les comptes rendus de visite et les prescriptions. Cette étape est indispensable pour se faire une idée la plus précise possible des travaux à entreprendre.
En cas de dégâts très importants, l’intervention d’un bureau d’études structure est également conseillée et il est, dans tous les cas, nécessaire de s’entourer d’un architecte et d’une entreprise de travaux pour estimer correctement la taille du chantier à venir. Toujours dans le but d’être le plus précis possible afin d’éviter la douche froide, il est important d’obtenir une estimation juste du logement en arrêté de péril auprès d’un agent ou d’un expert immobilier.
Besoin de conseils dans vos recherches ?
Quand on se lance dans un projet d'achat immobilier, on se rend vite compte qu'on a plus de conseils pour acheter son ordinateur à 500 euros que son appart à 500 000€. Chez Virgil, on achète avec vous : on ajoute jusqu’à 100 000€ d’apport à votre budget, mais on fait bien plus que ça. On vous dit si c’est le moment de vous lancer et comment y arriver, des visites jusqu’au notaire et la remise des clés. Prêt à découvrir ce que vous pourriez acheter avec Virgil à vos côtés ?
Attention à l'envolée des frais !
Si le résultat de votre enquête ne vous a pas fait fuir, restez encore sur vos gardes. Les lourds (et chers) travaux peuvent virer au casse-tête au sein d'une copropriété, entre les mésententes entre copropriétaires et ceux qui ne veulent (ou ne peuvent) payer les charges additionnelles occasionnées par les travaux.
Résultat : soit vos coûts sont réévalués à la hausse, soit les travaux traînent faute d'argent.
Si les choses se passent de manière claire et sereine au sein de la copropriété, d'autres embûches peuvent survenir, comme des études techniques préalables indiquant la nécessité de travaux supplémentaires à réaliser. Les coûts peuvent ainsi s'envoler et dépasser largement votre budget, voire se conclure, dans le pire des cas, par la demande de démolition de l'immeuble…
Enfin, le temps est un autre adversaire : si les travaux ne sont pas réalisés dans les délais imposés par la mairie, celle-ci peut vous réclamer une astreinte de 1000 euros par jour, engager les travaux elle-même et vous les facturer, ou même engager des poursuites pénales à votre encontre.
Une opération potentiellement ultra-rentable mais très risquée
Vous l'avez compris, investir dans un logement frappé d'un arrêté de péril est très risqué. Le gain peut s'avérer énorme, mais entre les lourds et aléatoires travaux à engager et l'incertitude autour de la copropriété, l'affaire peut vite tourner à la mauvaise surprise. A moins d'avoir une belle assise financière ou d’être un gros investisseur immobilier, passez votre chemin.
Déçus par vos visites ? On vous comprend.
Visiter pour devenir propriétaire, soyons clairs : ça donne plutôt envie de rester locataire. Vu le prix du m2 dans les grandes villes françaises, ce qu’on peut acheter, ça ressemble souvent plutôt à une chambre d’étudiant qu’au parquet-moulure-cheminée dont on rêvait. Alors forcément, quand on veut devenir propriétaire, on a souvent l’impression de devoir rétrograder en confort. Et de renoncer à ses ambitions de bien ou à son quartier. Chez Virgil, on n’accepte pas cette situation. On a développé une solution qui vous apporte jusqu’à 100 000 € de budget d’achat pour que vous puissiez acquérir le bien qui vous correspond vraiment.
