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Se lancer dans l’achat d’une résidence principale est un moment d’excitation, mais aussi de stress : que faire si je change d’avis après avoir fait une offre d’achat ? Suis-je engagé ? Quels sont mes recours et jusqu’à quand puis-je changer d’avis au cours du processus d’achat d’un bien immobilier ? Explications.
Porte de sortie n°1 : après avoir fait une offre d’achat
Vous visitez une maison ou un appartement qui vous plaît et, par peur que le bien ne vous passe sous le nez si vous hésitez trop, vous avez rédigé une offre d’achat et le vendeur l’a acceptée. Mais à la réflexion, le quartier ne convient pas tant que cela ou bien vous réalisez que l’agencement du bien va vous poser problème au quotidien.
Il vous suffit de ne pas signer de compromis de vente ou de promesse de vente, et la procédure s’arrête là.
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Peut-on annuler une offre d’achat signée par le vendeur ?
Oui, et la bonne nouvelle, c’est que vous n’êtes pas encore engagé juridiquement à ce stade. Une offre d’achat, même si elle a été acceptée par le vendeur, ne vous oblige pas à finaliser la vente.
Tant que le compromis de vente (ou la promesse de vente) n’a pas été signé, vous pouvez revenir sur votre décision sans justification ni pénalité. Il vous suffit simplement de ne pas donner suite : pas besoin d’écrire, de motiver, ni de vous justifier.
C’est une étape informelle du processus qui permet aux deux parties de marquer leur intérêt, sans que cela ne vaille engagement ferme. Vous pouvez donc vous désister sans risque et sans frais, à condition de ne pas avoir signé de document engageant par la suite.
Porte de sortie N°2 : dans les dix jours après la signature du compromis de vente
Vous avez signé un compromis de vente, mais vous regrettez votre décision. Sachez que la loi prévoit un délai de réflexion de dix jours pendant lequel vous pouvez vous rétracter en avisant simplement le vendeur ou l’agence immobilière par un courrier recommandé.
Ce compte à rebours de 10 jours démarre le lendemain de la remise en main propre du compromis de vente ou de sa première présentation en courrier recommandé.
À noter : Un certain nombre de documents – diagnostics immobiliers, etc. – doivent obligatoirement vous être remis avant la signature du compromis. Si ça n’a pas été le cas, votre délai de rétractation est automatiquement prolongé d’autant.
Quelle différence entre compromis et promesse de vente ?
Il existe deux manières de se mettre d’accord sur l’achat d’un logement :
- Le compromis de vente, le plus répandu, par lequel le vendeur accepte le prix qui lui a été proposé et s’engage à ne vendre son bien à personne d’autre. Si le vendeur change d’avis, l’acheteur peut saisir le tribunal pour obtenir la vente ou obtenir un dédommagement. De son côté, l’acheteur s’engage à acquérir le bien, même s’il lui reste quelques manières de se dédire – délai de réflexion de 10 jours et conditions suspensives. Le compromis de vente peut être rédigé et signé entre particuliers – on parle alors d’un acte sous seing privé – à condition que le document reprenne les mêmes contraintes de formes et de contenu que chez un notaire.
- La promesse de vente – également appelée « promesse unilatérale de vente » – qui n’engage quant à elle que le vendeur : il réserve le logement à l’acquéreur potentiel pour une durée définie. L’acheteur est alors libre de finaliser ou non l’achat du bien pendant ce délai.
Porte de sortie n°3 : avant la signature de l’acte authentique de vente
Pour une raison ou une autre, vous voulez vous rétracter, mais vous avez signé le compromis de vente depuis plus de dix jours ?
C’est possible, à condition de rentrer dans le cadre de l’une des conditions suspensives mentionnées dans le compromis de vente.
La condition de non-obtention du prêt
La condition suspensive la plus courante est celle de non-obtention du prêt. Pour l'activer, il vous faudra fournir les documents pour prouver que vous avez déposé votre dossier auprès de plusieurs banques et que toutes ont refusé de vous prêter de l’argent.
Une condition suspensive en cas de refus de prêt doit systématiquement être intégrée au compromis de vente. Si certains vendeurs encouragent les acheteurs à ne pas l’inclure pour avoir un dossier plus attractif, il s’avère dangereux de la supprimer. Le délai pour obtenir le prêt doit être précisé, il oscille généralement entre 45 et 60 jours, en fonction du contexte et peut notamment s’allonger en période de crise sanitaire à cause de l’absence d’une partie du personnel.
Les autres conditions suspensives classiques
Bien que non obligatoires, d’autres conditions sont de fait presque toujours intégrées au contrat. Parmi elles :
- une situation hypothécaire apurée au moment de la vente ;
- l’absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique grevant le bien, c’est-à-dire une limitation des droits du propriétaire sur le bien ou une obligation de travaux ;
- la renonciation d’une collectivité publique à son droit de préemption.
D’autres conditions, en revanche, sont complètement optionnelles. À titre d’exemples : l’obtention d’un permis de construire ou l’obtention de l’accord de la mairie pour changer l’usage du bien ou encore la réalisation de travaux.
Il est donc important de bien réfléchir à ce dont vous avez besoin afin d’inclure les conditions suspensives adaptées à votre situation.
Que risque-t-on à se rétracter après 10 jours ?
Si vous changez d’avis après le délai légal de 10 jours sans pouvoir invoquer une condition suspensive prévue au compromis, les conséquences sont principalement financières.
En effet, l’acompte que vous avez versé lors de la signature du compromis (souvent entre 5 % et 10 % du prix du bien) sera conservé par le vendeur à titre d’indemnisation. Cet acompte est généralement séquestré chez le notaire et sert de garantie pour le vendeur.
Dans certains cas, le vendeur pourrait même demander des dommages et intérêts si la clause pénale le prévoit. Mais la procédure est rare et lourde, surtout si aucune signature définitive n’a eu lieu.
Et si je n'ai pas de conditions suspensives ?
Si vous ne pouvez évoquer aucune des conditions suspensives prévues au contrat pour faire machine arrière, cela vous coûtera un peu d’argent. En effet, à la signature du compromis de vente, vous avez versé un acompte – généralement de l’ordre de 5% à 10% du prix de vente – qui a été mis sous séquestre par le notaire.
Que se passe-t-il si je me rétracte en dehors des délais légaux ?
Si vous êtes acheteur
Une fois les 10 jours de réflexion écoulés, vous êtes officiellement engagé. Vous ne pouvez plus changer d’avis sur un coup de tête.
Si vous décidez de renoncer sans pouvoir activer une condition suspensive (refus de prêt, servitude, etc.), vous risquez de perdre votre acompte. Et dans certains cas, le vendeur peut même vous poursuivre pour obtenir une exécution forcée de la vente.
Si vous êtes vendeur
Un vendeur ne peut pas non plus revenir sur sa décision une fois le compromis signé, sauf clauses spécifiques.
S’il se désiste sans justification, l’acheteur peut exiger des dommages et intérêts, voire demander en justice que la vente aille à son terme. La signature du compromis engage les deux parties.
Le cas de l’indemnité d’immobilisation dans une promesse de vente
Dans une promesse de vente, le vendeur s’engage à réserver son bien à un acheteur pendant une durée donnée (souvent deux à trois mois).
En échange, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation, généralement équivalente à 10 % du prix de vente. Si l’acheteur renonce à acheter après le délai de rétractation, et sans motif valable, il perd cette somme.
Si la vente a lieu, cette indemnité est simplement déduite du prix final.
Quand vais-je récupérer mon acompte ?
Si vous vous rétractez dans les règles dans le délai de 10 jours ou en faisant jouer une condition suspensive, vous récupérez votre acompte sans pénalité.
Le remboursement se fait en général sous deux à trois semaines, le temps pour le notaire (ou l’agent immobilier s’il a conservé l’argent) de finaliser les démarches.
Bon à savoir : aucun frais ne peut vous être facturé pour cette restitution.
Et si vous mettiez toutes les chances de votre côté ?
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