Annuler un achat immobilier avant ou après compromis : les délais et conditions à respecter

Se lancer dans l’achat d’une résidence principale est un moment d’excitation, mais aussi de stress : que faire si je change d’avis après avoir fait une offre d’achat ? Suis-je engagé ? Quels sont mes recours et jusqu’à quand puis-je changer d’avis au cours du processus d’achat d’un bien immobilier ? Explications.

Porte de sortie N°1 : Après avoir fait une offre d’achat

Vous visitez une maison ou un appartement qui vous plaît et, par peur que le bien ne vous passe sous le nez si vous hésitez trop, vous avez rédigé une offre d’achat et le vendeur l’a acceptée. Mais à la réflexion, le quartier ne convient pas tant que cela ou bien vous réalisez que l’agencement du bien va vous poser problème au quotidien.

Il vous suffit de ne pas signer de compromis de vente ou de promesse de vente, et la procédure s’arrête là. 

Porte de sortie N°2 : Dans les dix jours après la signature du compromis de vente

Vous avez signé un compromis de vente, mais vous regrettez votre décision. Sachez que la loi prévoit un délai de réflexion de dix jours pendant lequel vous pouvez vous rétracter en avisant simplement le vendeur ou l’agence immobilière par un courrier recommandé.

Ce compte à rebours de 10 jours démarre le lendemain de la remise en main propre du compromis de vente ou de sa première présentation en courrier recommandé. 

À noter : Un certain nombre de documents – diagnostics immobiliers, etc. – doivent obligatoirement vous être remis avant la signature du compromis. Si ça n’a pas été le cas, votre délai de rétractation est automatiquement prolongé d’autant.

Il fallait le savoir : Quelle différence entre compromis et promesse de vente ?

Il existe deux manières de se mettre d’accord sur l’achat d’un logement : 

• Le compromis de vente, le plus répandu, par lequel le vendeur accepte le prix qui lui a été proposé et s’engage à ne vendre son bien à personne d’autre. Si le vendeur change d’avis, l’acheteur peut saisir le tribunal pour obtenir la vente ou obtenir un dédommagement. De son côté, l’acheteur s’engage à acquérir le bien, même s’il lui reste quelques manières de se dédire – délai de réflexion de 10 jours et conditions suspensives. Le compromis de vente peut être rédigé et signé entre particuliers – on parle alors d’un acte sous seing privé – à condition que le document reprenne les mêmes contraintes de formes et de contenu que chez un notaire.

• La promesse de vente – également appelée « promesse unilatérale de vente » – qui n’engage quant à elle que le vendeur : il réserve le logement à l’acquéreur potentiel pour une durée définie. L’acheteur est alors libre de finaliser ou non l’achat du bien pendant ce délai.
  

Porte de sortie N°3 : Avant la signature de l’acte authentique de vente

Pour une raison ou une autre, vous voulez vous rétracter, mais vous avez signé le compromis de vente depuis plus de dix jours ?

C’est possible, à condition de rentrer dans le cadre de l’une des conditions suspensives mentionnées dans le compromis de vente.

La condition de non-obtention du prêt

La condition suspensive la plus courante est celle de non-obtention du prêt. Pour l'activer, il vous faudra fournir les documents pour prouver que vous avez déposé votre dossier auprès de plusieurs banques et que toutes ont refusé de vous prêter de l’argent.

Règle à connaître : 

Une condition suspensive en cas de refus de prêt doit systématiquement être intégrée au compromis de vente. Si certains vendeurs encouragent les acheteurs à ne pas l’inclure pour avoir un dossier plus attractif, il s’avère dangereux de la supprimer. Le délai pour obtenir le prêt doit être précisé, il oscille généralement entre 45 et 60 jours, en fonction du contexte et peut notamment s’allonger en période de crise sanitaire à cause de l’absence d’une partie du personnel.

Les autres conditions suspensives classiques

Bien que non obligatoires, d’autres conditions sont de fait presque toujours intégrées au contrat. Parmi elles :

• une situation hypothécaire apurée au moment de la vente ;
• l’absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique grevant le bien, c’est-à-dire une limitation des droits du propriétaire sur le bien ou une obligation de travaux ;
• la renonciation d’une collectivité publique à son droit de préemption.

D’autres conditions, en revanche, sont complètement optionnelles. À titre d’exemples :

• l’obtention d’un permis de construire ;
• l’obtention de l’accord de la mairie pour changer l’usage du bien ou encore la réalisation de travaux.

 Il est donc important de bien réfléchir à ce dont vous avez besoin afin d’inclure les conditions suspensives adaptées à votre situation.

Et si je n'ai pas de conditions suspensives ?

Si vous ne pouvez évoquer aucune des conditions suspensives prévues au contrat pour faire machine arrière, cela vous coûtera un peu d’argent. En effet, à la signature du compromis de vente, vous avez versé un acompte – généralement de l’ordre de 5% à 10% du prix de vente – qui a été mis sous séquestre par le notaire.